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임대주택은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 미등록, 다른 하나는 등록 임대주택입니다. 너무 간단하다고요? 하지만 생각보다 그렇게 간단하지는 않답니다.

먼저, 대부분을 차지하고 있는 미등록 임대주택은 우리가 지금까지 흔하게 볼 수 있는 전세 또는 월세(반전세 포함)의 형태를 지니고 있습니다. 등록 임대주택 역시 그러합니다. 그런데 이 등록 임대주택은 취득세부터 양도세까지 매 단계에 걸쳐 요건 충족 시 세제 혜택이 가능합니다. 하지만 그에 따라 의무사항도 준수해야 합니다.

임대주택등록에 따른 권리(세제 혜택)를 누리려면 그에 따른 의무사항을 잘 지키라는 의미입니다. 당연히 미등록임대주택은 그런 게 없습니다. 그런데 정부가 이번에 이 ‘등록’임대주택을 합동 점검한다고 합니다. 왜 그럴까요?

말씀드린 것처럼, 일단 그 대상은 임대주택으로 등록한 것들로, ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 근거로 합니다. 따라서 미등록 임대주택은 일단 대상이 아니라고 알고 계시면 되겠습니다. 물론 미등록 임대주택이라고 하더라도 소득세법상 사업자등록 의무는 있기에, 이마저도 등록을 하지 않았다면 수입금액에 대해 일부 가산세가 나올 수 있음은 알아야 합니다.

정부의 ‘임대주택등록 활성화 방안(2017년 12월)’ 발표 이후 신규 등록임대주택은 꾸준히 증가하여 2019년 12월 말 기준 등록임대주택 수는 150만 8천 호이며, 사업자 수는 48만 1천 명입니다. 정부(국토교통부)는 지자체와 합동으로 공적 의무 준수 여부를 ‘전수조사’ 그것도 매년 실시하겠다고 하는데요. 당연히 어떤 내용인지 알아야겠죠?

합동 점검에서 대상 전체를 조사하고 향후 매년 조사한다고 했으니 여러 가지 사항들의 준수 여부를 들여다볼 것입니다. 그런데 그중에서도 특히 의무임대 기간과 임대료 증액 제한이 이번 점검의 핵심입니다.

임대주택은 민간 단기로 등록할 경우 4년, 장기일반민간임대주택(구 준공공)으로 등록할 경우 8년의 의무임대 기간을 준수해야 합니다. 만약 이 기간을 지키지 않고 중간에 양도한다면 1채당 3천만원이라는 거액의 과태료를 물어야 합니다. 물론 중간에 불가피한 사정이 발생해 같은 주택임대사업자에게 양도할 경우, 과태료는 내지 않을 수 있습니다.

다음으로 중요한 것이 임대료 증액 제한 ‘5%’ 입니다. 주택임대사업자 제도의 취지가 ‘주거 안정’에 있는 만큼 정부로서도 주택임대사업자들이 5% 이내에서 임대료를 올리고 있는지 반드시 확인할 것입니다. 현재 이 5% 증액 제한을 위반할 경우 3천만원 이하 과태료를 부과하고 있으니 꼭 준수해야겠습니다. 5% 이내 증액 계산 관련하여 도움을 받고 싶으신 분은 ‘렌트홈' 홈페이지에 있는 ‘임대료인상률 계산’ 메뉴를 활용하시기 바랍니다.

좋은 소식도 하나 있습니다. 이번 조사 기간 동안 ‘임대차계약 자진신고 기간’을 둔다는 것인데요, 이는 주택임대사업자에게 그간의 임대차계약 미신고를 자율 시정하도록 계도기간을 부여하는 것으로, 3월 2일부터 6월 30일까지 4개월간 한시적으로 운영합니다. 상대적으로 경미한 의무 위반인 ‘임대차계약 미신고’ 및 ‘표준임대차계약서 양식 미사용’에 해당하는 경우 원래는 각각 1천만원 이하의 과태료가 부과되나, 이번 기간에 자진신고를 한다면 과태료를 면제해준다고 하니 눈여겨 봐야겠죠?

가령, 임대주택으로 등록하였으나 묵시적 갱신된 경우, 혹은 표준임대차계약서 작성을 해야 함에도 이를 알지 못하고(심지어 거래를 중개하는 부동산 중개 사무실에서도 이를 모르는 경우가 있습니다), 기존의 계약서로 작성해 본의 아니게 의무사항을 위반한 경우가 있었다면, 자진신고 기간을 활용해야겠습니다.

단, 앞서 말씀드린 임대차계약 미신고와 표준임대차계약서 양식 미사용 건에만 과태료가 면제되며, 그 외에 대해서는 과태료가 부과됩니다. 또한, 자진신고 기간이 종료되는 6월 말 이후에는 전수조사를 거쳐 의무 위반자를 적발한다고 하니 이 기간을 놓치지 마시기 바랍니다.

일부에서는 주택임대사업제도에 대해 혜택이 너무 많다고 하지만, 제가 보기에 꼭 그런 것만은 아니라는 생각입니다. 곳곳에 과태료가 포진해 있으며 중간에 사정이 생겨도 등록임대주택을 매도할 수도 없습니다.

같은 임대사업자에게 넘기면 된다지만 그건 실무를 잘 몰라서 하는 말입니다. 막상 그렇게 넘기기가 쉽지 않습니다. 간단히 말씀드리면, 그걸 이어받는 사람이 제대로 혜택을 못 받기 때문에 그렇습니다. 게다가 조금만 잘못해도 과태료 1천만원은 기본이며, 주요 의무 항목을 위반하면 한 채당 무려 3천만원의 과태료를 내야 할 수도 있습니다.

특히 이 과태료는 세금과는 별개로, 가령 5% 임대료 증액 준수를 어기면 과태료는 물론 세제 혜택까지 모두 못 받는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 주택임대사업자는 이에 대한 내용을 반드시 숙지해야 할 것입니다. 아울러, 주택임대사업자가 아닌 경우 본인이 원하는 임대주택이 과연 누구에게서 나오는지도 한 번쯤은 생각해 봐야 할 것입니다.

마지막으로 주택임대사업자가 준수해야 하는 각종 의무사항을 공유합니다. 이는 두 가지 이유가 있는데요. 주택임대사업자라면 아래 내용을 잘 준수하셔야 하고요. 반대로 임차인이라면 혹시 임대인이 의무사항을 지키고 있지 않다면, 이에 대해 임대인에게 의무를 요구하거나, 신고도 할 수 있습니다. 아무쪼록 위에서 언급한 자진신고 기간을 본인 상황에 맞게 잘 활용하시기 바랍니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.