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신도시 타운하우스, 사도 될까?

개성이 뚜렷한 주택은 투자와 거리가 멀죠.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #43

요즘 주택 시장의 핵심 키워드는 직주근접입니다. 과거에는 주거 쾌적성 및 학군 중심으로 수요자가 몰리는 경향이 강했지만, 시대의 흐름에 따라 업무지역과 상업 인프라에 근접한 입지를 선호합니다. 특히 택지개발로 도시 기획이 잘된 도시의 경우, 구축 및 오래된 시설이 없고 자연요소와 학군 업무지역 등 모든 면을 고려해서 설계되어 있기 때문에 탄탄한 업무타운이 조성될 경우 자연스럽게 수요가 조성됩니다.


중요한 것은 앞서 말한 니즈를 품은 수요가 핵심이라고 볼 수 있는데요. 2기 신도시인 동탄의 경우 삼성과 LG, 현대 등 대기업 종사 인구가 수요자이기 때문에 아무래도 젊은 부부 층이 모일 수밖에 없는 환경입니다. 게다가 서울과 비교할 때 저렴한 분양가로 진입이 가능했던 부분도 한몫했습니다. 현재도 동탄 일부 지역의 경우 여전히 저렴하다고 봅니다. 대기업 종사자의 경우 교육에 대한 니즈도 상당히 강하기 때문에 학군의 퀄리티도 신도시답지 않게 빠르게 성장하고 있습니다. 가장 취약한 부분이 교통인데 추후에 GTX와 인동선 및 트램이 개통되면 크게 개선될 수 있기 때문에 수요가 더욱 견고해질 것으로 판단됩니다.

동탄신도시의 야경입니다.

출처직방
동탄에 타운하우스가 많은 이유?

동탄뿐만 아니라 최근 수도권의 신도시 주변에는 타운하우스가 많이 지어지고 있습니다. 도시의 네임밸류를 얻어오면서 상대적으로 지가가 저렴한 지역에 조성되는 게 특징이고 아파트 선호도가 높은 우리나라의 주거 선호 특성에 맞지 않지만, 자유롭고 프라이버시를 중시하는 젊은 수요자층과 노년에 자연적인 주거 쾌적성을 원하는 은퇴 세대가 타운하우스를 많이 찾습니다.


다만 이러한 주택 형태를 원하는 수요자는 한정되어 있기 때문에 아무래도 가격 상승 여지나 환금성은 떨어질 수밖에 없다는 점을 인지해야 합니다. 동탄의 경우에도 지가가 상대적으로 높은 동탄2 신도시보다는 동탄1 신도시 쪽에 타운하우스가 많습니다.

동탄신도시 주변의 최근 1년간 아파트 시세변동률입니다.

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동탄은 어떤 도시인가?

동탄은 2기 신도시입니다. 1기 신도시의 경우 강남과의 접근성이 좋은 지역을 제외하곤 서울로 다시 회귀하는 수요자가 많았습니다. 다시 서울은 크게 올랐고, 정부에서는 인구를 분산할 도시를 다시 기획해야 했습니다. 1기 신도시처럼 베드타운화되지 않게 하기 위해 자족도심이 될 수 있도록 업무타운과 주택공급계획을 함께 기획했습니다.


화성과 수원 일대 삼성을 포함한 만여 개의 기업 유치 계획과 함께 동탄 신도시가 조성되었죠. 기업조성과 주거지역에 알맞은 입지였던 것입니다. 공급이 많았기에 우려가 큰 도시였지만 현재 젊은 신혼부부 구성률이 높아 영유아 비율도 높고, 전국에서 생산가능인구가 가장 많은 도시로 발전했습니다.


동탄은 이처럼 다른 도시와 비교했을 때 거주 비용은 상대적으로 낮고 소득 수준은 높은 지역입니다. 따라서 개인이 선택할 수 있는 삶의 여유의 스펙트럼이 넓은 도시죠. 따라서 고급 원룸이나 타운하우스 같은 개별성이 높은 주택도 인기가 많고 상권을 봐도 자기계발과 관련한 업종 비율이 상당히 높습니다. 맞춤형 주택이 늘어나는 이유는 그것을 원하는 수요자가 많다는 말이죠.

직방에서 본 최근 5년간 30대 인구 흐름입니다. 경기도 화성시로 활발하게 유입되고 있음을 볼 수 있습니다.

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동탄 1과 2의 차이점?

동탄1 신도시의 인구는 현재 12만8천여명이고 동탄2 신도시의 경우 21만5천여명입니다. 재밌는 점은 동탄1 신도시는 인구가 감소하고 동탄2 신도시는 증가했다는 것입니다.


1과 2의 차이점은 크게 두 가지로 꼽을 수 있습니다. 첫 번째는 일자리입니다. 동탄2 신도시는 지리적으로 산업단지를 에워싸고 있습니다. 동탄 테크노밸리, 삼성, 현대 등 각종 산업단지가 가깝고 주변 구성역 인근 용인테크노밸리 등도 동탄 주변에 있습니다. 풍부한 일자리와 붙어있는 직주근접지라는 것이죠.


두 번째는 교통입니다. 2016년 말 개통한 SRT의 영향이 큽니다. 강남 수서역과 동탄역을 15분에 연결해버리죠. 물론 교통비용은 높지만 대기업종사자가 많은 점을 고려하면 큰 문제가 되지 않습니다. 뿐만 아니라 향후 GTX-A 노선이 예정되어 있죠. 삼성역과 서울역까지 연결됩니다. 공급이 많다는 것이 단점이긴 합니다만, 지금까지의 도시의 발전 진행을 살펴봤을 때 단기적인 문제일 뿐이라는 생각입니다.


사실 거주 가치를 판단하면 먼저 조성된 동탄1 신도시가 낫습니다. 생활 인프라가 이미 자리를 잡은 곳이니까요. 시세를 보면 동탄1 신도시에 학군이 잘 갖춰진 솔빛마을과 나루마을의 경우 평당 1,500~1,600선이고 동탄2 신도시의 경우 동탄역과 가까운 우포한(우남, 포스코, 한화 세 단지를 줄인 말)의 경우 평당 2천 후반에서 3천만원대까지 두 배 정도의 시세 차이를 보입니다.

직방에서 본 동탄역 주변 아파트 평당가입니다.

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동탄은 앞으로 미래가치가 뛰어난 신도시입니다. 경기도 1,300만명의 인구 중 여섯 번째로 많은 인구를 차지하면서 가장 젊고 직주근접이 가능한 도시죠. 앞으로 남은 호재의 혜택을 추가로 받을 위치는 정해져 있습니다. 따라서 동탄2 신도시에 시선이 집중된 이때 상대적으로 동탄1 신도시의 가치변화를 내다봐도 좋을 것 같습니다.


그렇다고 해서 종목을 타운하우스로 접근하는 방식은 투자에 맞지 않을지 모릅니다. 항상 투자는 수요가 늘어나는 과잉 수요 구간을 염두에 두고 선진입하는 것이 기본입니다. 개성이 뚜렷한 주택은 투자와는 거리가 멀다는 말이죠. 내가 내 스타일과 자유를 충분히 만끽하기 위해 두 번 없는 삶의 만족을 위한다면 말리지 않겠지만 돈과는 거리가 멀어집니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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