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서울의 조정과 외곽의 급등, 지금이 기회다?

풍선효과는 언제 끝날까요?

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #63

작년 12·16 부동산 대책 이후 최근 서울 이외 지역 경기도, 인천의 수도권 외곽 아파트값 상승률이 가파릅니다. 그간 서울 지역 아파트값 급등으로 정부의 부동산 규제 대책이 서울에 집중되자, 내 집 마련과 투자까지 겹쳐진 수요가 외곽 비규제지역에 몰리고 있습니다.


한국감정원에 따르면 12·16 부동산 대책 이후(2019년 12월 4주~2020년 2월 2주) 수원 영통이 8.34%, 권선 7.68%, 장안이 3.44% 올랐고, 안양 만안 2.43%, 의왕은 1.93% 상승했습니다.

12·16 대책 이후 신규 조정지역의 아파트값 상승률입니다.

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경기도 외곽과 인천의 상승

그동안 서울 강남 아파트값 상승에 이어 서울 마용성(마포, 용산, 성동) 지역의 상승이 지속되자 서울 대부분이 강력한 부동산 규제지역으로 묶였죠. 이어 서울과 맞닿아 있어 사실상 서울 생활권인 분당과 과천 지역의 상승 이후 경기도 외곽 지역까지 이번 상승의 영향을 강력하게 받고 있습니다. 규제지역의 풍선효과로 비규제지역이 상승을 이어가는 모습입니다.


소외되었던 경기도 외곽인 수원 영통, 권선, 안양 만안, 의왕 등이 최근 몇 달간 가장 큰 상승을 보이며 수용성(수원, 용인, 성남)이라는 용어가 회자되고 있습니다. 이에 정부는 2020년 2월 20일 추가 규제를 통해 이들 지역을 조정지역으로 신규 지정하며 규제지역에 포함했습니다.

직방에서 본 최근 3개월간 수원 일대의 아파트 시세변동률입니다.

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서울의 조정과 수도권 외곽의 급등

이러한 서울 수도권의 풍선효과로 수도권 외곽 전 지역이 돌아가면서 상승 모습을 보이고 있습니다. 강력한 규제로 서울 아파트가 진정 국면을 보이지만 상승이 멈춘 것이 아니라 상승률이 줄어들고 있을 뿐 상승을 이어가고 있습니다. 언제든 서울의 공급 부족이 온다면 가격은 움직일 수 있는 불안한 모습을 띠고 있습니다.


이 와중에 경기도, 인천 외곽까지 수요가 몰려 급등을 하였으니 가히 수도권 전지역이 동시다발적으로 상승하는 모양새입니다. 경기 남부 쪽의 수요가 2·20 신규조정지역 규제로 인해 또 이동 중입니다. 방향은 경기 서북쪽 산본, 인천, 김포와 경기 동북쪽 남양주, 의정부 쪽을 향하고 있습니다. 이들 지역이 최근 지난 몇 주간 가격 상승 폭을 키우고 있습니다.

수도권 외곽지역이 주변을 따라 오르고 있습니다.

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외곽지역의 약진은 ‘제 가격 찾기’라고도 하고 ‘갭 메우기’ 또는 ‘키 맞추기’라는 단어로 표현됩니다만 주변이 오르면 따라 오르는 효과를 말합니다. 시장에서 한두 가지 물가가 상승하면 모든 물가가 상승하는 것과 같습니다. 최근 부동산 시장을 예로 들면 강남을 시작으로 서울, 수도권 아파트값이 대부분 상승하게 된 것을 말합니다.


때로는 교통, 학군, 환경이 서울과는 차이가 있는 수도권 외곽지역 아파트 가격이 현재 서울 수준과 같아지는 현상이 종종 발생하는 모습을 볼 수 있습니다. 지역별 가치에 따른 가격이 비율별로 존재하는 시장에서 이러한 일시적 변화는 다음 변화를 예고합니다. 그 변화란 언젠가 이러한 이상 현상이 정상화가 된다는 것을 의미하는데요. 정상화는 두 가지 방향으로 실현될 수 있습니다. A급 지역이 더 상승하거나 B급 지역이 조정받을 수 있겠죠. 그렇게 원래의 위치를 찾아갈 겁니다.

가격이 같은 수원 33평과 서울 33평. 앞으로는 어떻게 될까요?

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평형 간 가격 차이가 좁혀지고 있다

2000년대 중반에는 대형 아파트의 인기가 하늘 높은 줄 몰랐고, ‘똘똘한 한 채’라며 전국의 대형 아파트가 너도나도 상한가를 기록했습니다. 하지만 변화는 이미 우리 곁에 와 있습니다. 1, 2인 가구의 증가와 집값 급등으로 선호도가 소형으로 집중되면서 이제 건설사에서는 중소형 아파트 위주로 공급을 하고 있고 사람들의 선호도 아직 중소형에 있습니다.


이제 대형 아파트 공급의 급감으로 적은 수요지만 더 적은 공급이 진행되고 있습니다. 이 같은 상황이 지속된다면 대형 아파트도 수요에 비해 공급이 많이 부족해지는 시점이 올 것이고 그 지점이 대형의 반등이 예상되는 시점입니다. 게다가 기존 대형 아파트의 10여 년간의 가격 보합세로 중소형 아파트 가격이 대형 아파트의 턱밑까지 따라온 시점입니다.


사례를 볼까요? 마포 공덕역 근방에 도화 현대홈타운2차 아파트의 실거래가를 보면 32평형 저층이 10억, 42평형 고층이 10억8,500만원에 최근 거래되었습니다. 중형과 대형의 가격 차이가 8,500만원 정도입니다. 놀랍게도 10평 차이에 비해 가격 차이는 미미한 수준입니다. 같은 단지 소형 24평형은 보통 8억 3,000만원 정도에 거래되는데 이를 평당가격 순서로 나열하면 24평형(3,458만원) > 32평형(3,125만원) > 42평형 (2,583만원)으로 평형이 넓어질수록 평당 가격이 저렴해 지고 있습니다.


이것은 최근 경향이긴 하지만 예전에는 상상도 못 하던 반전입니다. 대형 아파트의 평당가격이 중소형보다 훨씬 높았습니다. 이 아파트 단지는 24평형과 42평형의 평당가격은 875만원의 차이로 입지 차이가 크게 나는 지역의 가격 차이 정도로 벌어져 있습니다. 같은 입지, 같은 단지인데24평형이 아무리 인기가 많다고 하지만 이 역시 어느 정도 비율의 ‘키 맞추기’가 형성되어야 합니다.

한 아파트의 32평과 42평 가격 차이를 보시죠.

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같은 단지에서 절대가격으로 봤을 때 소형 가격이 중형을 넘거나 중형 가격이 대형 가격을 넘어가는 경우는 극히 이례적인 일시적 왜곡 현상 외에는 드물다고 보면 됩니다. 하지만 이처럼 다른 평형 간 절대가격의 동조 현상과 입지 간 가격의 역전 현상이 곳곳에서 진행 중입니다. 이러한 모습은 현장에서 자주 벌어지는 경우가 아니기에 내 집 마련 실거주를 준비 중이나 상급지 혹은 상급 평형으로 갈아타기를 원하시는 분들은 시장에서 벌어지는 왜곡 현상을 잘 관찰하다가 원하는 지역 원하는 평형의 갈아타기 타이밍을 노리시기 바랍니다.


벌써 많은 분이 상승한 B급에서 A급으로, 외곽에서 서울 안쪽으로 또는 소형에서 중대형으로 갈아타고 있습니다. 항상 시장의 변화에 귀를 기울이고 가치에 따르지 않는 가격이 형성되어 있다면 저평가 구간에 들어가서 내 집 마련, 갈아타기와 동시에 이기고 들어가는 전략으로 행복한 내 집을 만들어나가길 응원합니다.

훌륭한 기회는 뛰어난
기업이 주가를 왜곡시키는
비정상적인 상황에 처한 경우에 다가온다
-워렌 버핏 -

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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