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4륜구동 부동산으로 하락장을 대비하라

하락기에 얼마만큼이 빠지는지를 보면 해당 지역의 진짜 매력도를 알 수 있다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #43

부동산은 움직이지 않습니다. 부동산의 첫 두 글자인 부동(不動)이 바로 움직이지 않는다는 뜻입니다. 그런데 왜 제가 부동산을 마치 움직이는 자동차처럼 2륜구동, 4륜구동이라고 일컬었을까요? 특성에 따라 2륜 구동과, 4륜 구동과 같은 모습을 보이기 때문입니다.


자동차는 바퀴가 2개만 움직이느냐, 4개 다 움직이느냐에 따라 2륜구동과 4륜구동으로 구분합니다. 4륜구동 자동차는 2륜구동에 비해 험한 도로나 눈길에서 안전한 주행이 가능합니다. 평소에는 그 차이를 크게 느끼지 못하지만 날씨가 안 좋거나 오프로드를 달리다 보면, 4륜구동은 바퀴가 헛돌지 않고 바닥을 움켜쥐듯 치고 나간다는 것을 알 수 있습니다.

4륜구동은 바퀴가 헛돌지 않아 안전한 주행을 할 수 있다.

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2륜구동, 평소에는 잘 가지만...

일반적인 두 바퀴 굴림차는 날씨가 좋을 땐 전혀 불편함이 없습니다. 비탈길도 잘 오르고 직선주행 시에도 제대로 속도를 냅니다. 문제는 눈이 펑펑 오는 겨울에는 제 성능을 발휘하기 힘들다는 점입니다. 바퀴가 헛돌기 때문에 언덕길을 잘 오르지 못하죠.


부동산에서도 2륜구동 자동차 같은 아파트가 많습니다. 부동산 시장이 전체적으로 상승세를 유지하고 거래가 활발할 때에는 값이 많이 오르지만 부동산 시장에 궂은 날씨가 찾아오면 상승세가 급하게 꺾이고 하락세로 돌아서는 아파트들입니다.

수원시 3개월간 변동률은 위와 같다.

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최근 서울의 마용성(마포·용산·성동)에 못지않은 시세를 형성하고 주간 상승률 1~2%대를 기록한 수용성(수원·용인·성남)을 그 예로 들 수 있을 것 같습니다. 2020년 들어 서울 지역의 규제가 강화되면서 투자자 및 실수요자가 일부 수도권으로 눈을 돌렸는데요. 수용성이 이 상황의 최대 수혜자로 등극했습니다. 다음 차례는 오동평(오산·동탄·평택)이 될 것이라는 예측도 나오고요.


수용성, 오동평은 현재 ‘물 들어오는 시기’입니다. 서울 지역의 규제를 피한 투자수요가 유입되고 있으니까요. 생각해 볼 것은 수용성, 오동평 지역의 상승세가 그 자체의 투자 매력 때문일까 하는 점입니다. 일시적으로 투자 자금이 갈 곳을 잃어 향한 것이라면 다시 서울에 대한 투자 매력도가 상승할 때 현재까지의 상승분이 빠져나갈 가능성도 염두에 두어야 합니다. 


지역의 거주환경, 입지 등에 만족해 실거주 목적으로 매수한다면 모르지만, 자금 피난처로 활용하고자 할 때는 주의해야 합니다. 눈이 쌓이는 험한 날씨에 바퀴가 제대로 돌지 못해 자동차가 앞으로 가지 못하는 상황이 될 수도 있습니다.

4륜구동, 험한 상황에서 그나마...

네 바퀴 굴림차는 앞서 설명해 드린 바와 같이 험한 날씨에도 비교적 앞으로 잘 굴러가는 편입니다. 바퀴 4개가 한 번에 돌면서 자동차가 바퀴가 헛돌지 않도록 해주기 때문이죠. 부동산 시장 상황이 험해도 앞으로 계속 나아갈 수 있는 지역이 4륜구동 자동차와 같다고 볼 수 있습니다.


예를 들면, 서울의 핵심지역이 이러한 특성이 있습니다. 날씨 좋은 날처럼 부동산 시장 활황기에는 많이 오르고 날씨가 궂은 시기에는 적게 내립니다. 부동산 시장이 침체되도 많이 내리지 않도록 버티는 힘, 즉 주식 용어로는 하방 경직성이 강하다고 할 수 있습니다. 


하방 격직성이 강한 지역의 특징은 항상 수요가 공급보다 많은 지역이라는 것인데요. 이미 잘 아시는 바와 같이 서울 강남 3구를 비롯해 마용성이 대표적입니다.

부동산 시장은 일반적으로 10년 주기로 움직인다.

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부동산 시장은 상승과 하락을 반복합니다. 그 주기는 대략 10년 정도죠. 상승기에는 지역에 구분 없이 대부분의 부동산 가격이 오르고 하락기에는 대부분 가격이 내려갑니다. 하지만 하락기에 얼마만큼이 빠지는지를 보면 해당 지역의 부동산이 정말 매력 있는 곳인지, 안전 자산인지 알 수 있습니다.


최근 서울의 집값이 약간 하락세를 보이는데요. 내 집 마련을 생각 중이시라면 과연 그곳은 2륜구동일까 4륜구동일까를 생각해보시는 것도 좋은 접근 방법이 될 것입니다.

글. 우용표 한국부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'

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