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수원, 의왕, 안양 조정대상지역 추가 지정, 풍선효과가 뭐길래?

최근 부동산 뉴스를 보면 풍선효과라는 말이 자주 등장한다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #126

최근 부동산 뉴스를 보면 풍선효과라는 말이 자주 등장한다. 2019년 12·16 대책으로 강남 고가 아파트를 규제하자 풍선효과로 인해 수용성(수원, 용인, 성남) 등 수도권 중저가 아파트로 투자 수요가 유입되면서 가격이 올랐고, 이에 정부는 규제지역 추가지정 카드를 꺼내들었다.


부동산 시장에서 풍선효과란 아파트 가격이 과열된 지역을 규제하면 투자수요가 비규제지역으로 눈을 돌려 이동하면서 규제하지 않은 지역의 아파트 가격이 올라가는 현상을 말하는 것이다.

풍선의 한 부분을 누르면 반대쪽이 튀어나오듯 부동산 시장에도 ‘풍선효과’가 발생한다.

출처직방
최근 부동산 시장의 풍선효과

최근 발생하고 있는 풍선효과에 대해 조금 더 살펴보자. 모두가 알듯이 2015년 이후 서울 아파트 가격은 큰 폭으로 상승했다. 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어섰으며 전용 84㎡를 기준으로 대부분 단지가 3~4억원 이상의 상승을 경험했다.


집값이 이렇게 오르는데 가만히 있을 정부가 어디 있겠는가? 문재인 정부는 집값을 잡기 위해 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책을 비롯해 무려 18번이 넘는 부동산 대책을 발표했다. 대책의 내용이나 강도를 보면 노무현 정부 5년 동안의 대책보다 더 강력하다는 생각도 든다.


이번 정부 부동산 대책의 특징은 과열된 특정 지역만 콕 찍어 잡는 핀셋 규제를 하고 있다는 점이다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 민간택지 분양가상한제 지역 등을 지정해 대출, 세금, 거래 제한, 분양가 규제 등을 강화하는 것인데, 서울은 25개 구 모두 조정대상지역과 투기과열지구로 지정이 되어 있지만 경기도는 과천, 성남, 분당, 광명, 구리, 안양, 수원, 용인 등 일부 지역만 규제지역으로 지정되어 있다.


부산은 오히려 작년에 발표된 11·6 대책으로 조정대상지역에서 해제되었고, 집값 상승 폭이 컸던 대전은 아직 규제지역으로 지정되지 않고 있다. 이렇게 강력한 규제 속에서도 곳곳에 틈새가 생기는 것이다.


또한, 2019년 12·16 대책에서 투기과열지구, 투기지역 내 9억원 초과 주택에 대한 대출 규제를 한층 더 강화하면서 투자 수요의 움직임에 자극을 주었다. 구매능력을 제한하자 시장 수요자들은 정부의 대책에 맞서기 보다 대책에 순응하는 방법을 찾았다. 실수요자 외 투자 수요는 주택을 사지 말았으면 하는 정부의 바람과 달리 시장은 규제 칼날을 벗어난 지역으로 눈을 돌리는 차선책을 선택하면서 풍선효과가 발생한 것이다.

직방에서 본 서울 아파트 실거래가 추이

출처직방
수용성의 탄생

최근 풍선효과로 가장 핫한 지역은 수용성(수원, 용인, 성남)이다. 마용성(마포, 용산, 성수)에 빗댄 표현인 수용성의 상황부터 살펴보자.


광교신도시만 나 홀로 강세를 보였던 수원은 최근 광교 인근 지역 신축 아파트를 비롯해 팔달6구역 힐스테이트 푸르지오 수원이 당첨 가점 70점대 후반을 기록하는 등 완전히 핫한 지역이 되었다.


용인 수지는 신분당선 영향으로 이미 수도권 강세지역으로 자리 잡은 모양이며, 수지 일대 새 아파트 가격이 석 달 만에 2~3억원 상승하기도 했다.


성남도 분당은 말할 것도 없고, 구도심의 재개발 아파트들도 강세를 보인다. 수용성뿐만 아니라 안양, 의왕, 부천 등의 지역들도 더불어 강세다.


여기서 궁금한 것이 정부의 규제가 강해지면서 시장 수요가 이동한다는 것은 알겠는데, 왜 많은 지역 중 수용성이냐는 것이다. 풍선효과의 요건은 접근성과 개발 호재다. 내가 투자수요라고 생각해보자. 시장의 수요는 아무 생각 없이 아무 곳이나 막 이동하지는 않는다. 물도 물줄기가 있듯이 부동산 지역도 줄기가 있다. 강남을 중심으로 성남, 용인, 수원, 동탄으로 이어지는 경부축과 강남, 과천, 안양, 의왕 등으로 이어지는 남부축, 광명, 안산, 부천, 인천 등을 이루는 서남축, 용산, 마포, 상암으로 이어지는 서북부축, 노도강(노원, 도봉, 강북)과 의정부 등을 포함한 북부축이 있다.

직방에서 본 수용성의 최근 3개월간 아파트 시세 변동률

출처직방

부동산 수요는 이러한 지역 축을 따라 이동하는 경향이 있다. 여기에 개발 호재가 잘 섞이면 풍선효과의 수혜지역(?)이 될 수 있다.


수원은 광교에서 호매실로 연결되는 신분당선 연장구간 예비타당성 통과 호재도 한몫하면서 우만동, 화서동, 천천동, 호매실동 등 그동안 수원에서 상대적으로 소외되었던 지역의 아파트들이 강세를 보이고 있다. 신분당선 연장은 그동안 이들 지역의 숙원사업이었는데 총선을 앞두고 전격적으로 예비타당성 통과가 되면서 초록등이 켜지자 역시 해당 지역 아파트는 민감하게 반응하고 있는 것이다.


용인 수지는 3호선 연장이 확정되면서 개발 호재를 추가하였다. 지하철은 그중에서도 가장 좋은 개발 호재다. 신분당선, 3호선 연장뿐만 아니라 GTX-A, B, C 노선과 신안산선, 월판선, 8호선 연장 호재가 있는 지역 중 규제 타깃은 아니면서 접근성이 좋고 9억원 미만 새 아파트가 있는 지역들은 풍선효과의 대상이 될 수 있다.

풍선효과, 과거 사례는?

이런 풍선효과는 최근에 갑자기 생겨난 현상은 아니다. 과거 노무현 정부 시절로 돌아가 보자. 2006년까지 버블세븐지역(강남 3구, 목동, 분당, 평촌, 용인) 중대형 아파트의 인기는 하늘을 찔렀다. 주로 경부축과 남부축 위주의 중대형 아파트들이 강세였다. 반면, 강북구와 노원구의 아파트는 버림받은 동네라는 비아냥을 들으면서 약세를 벗어나지 못했다.


하지만 강한 정부의 규제가 누적되자 시장의 수요가 이동했다. 2007년부터 강북 소형 아파트가 인기를 끌기 시작하면서 이른바 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 소형 아파트 가격이 급등하기 시작한 것이다. 이렇게 들불처럼 번진 풍선효과는 의정부 등 북부지역과 인천까지 크게 오르고 나서야 비로소 안정되었다.

직방에서 본 최근 5년간 서울 아파트 시세 변동률

출처직방

2014년부터 2019년까지 부동산 시장을 보면 서울 대부분 지역이 강세였지만 특히 강남 4구, 마용성(마포, 용산, 성수), 서대문구, 영등포, 동작구, 광진구, 성북구 등의 지역이 강세였고 노도강은 큰 힘을 쓰지 못했다. 하지만 최근 풍선효과가 다시 시작되면서 그동안 소외지역이었던 수원, 의왕, 부천, 인천 지역들과 서울의 노도강 아파트도 움직이고 있으며 남산광(남양주, 산본, 광명)까지 움직이고 있다.


정부의 추가규제와 경제 상황, 코로나바이러스가 변수이긴 하지만 1~2년 정도는 풍선효과의 영향이 있을 수 있어서 필요한 분들이라면 풍선효과를 이용해 보는 것도 좋겠다.


하지만 영원한 상승은 없다. 산이 높으면 골이 깊다. 이런 풍선효과의 마지막에는 부동산 시장의 조정기가 기다리고 있다. 수용성 지역이 오르자 규제지역으로 추가 지정하였다.


다시 풍선효과로 개발 호재와 정책에 따라 들썩이는 지역들이 나올 수 있겠지만 수도권 지역에서 가장 약세라 하는 인천, 부천, 남양주지역까지 한 바퀴 돌고 나면 좀 쉬어가는 것이 정상적인 흐름이다. 필요에 따라 자금에 맞춰서 최선의 선택을 하는 것은 괜찮지만, 오직 더 많은 돈을 벌기 위해 또는 지나친 불안감에 묻지마 투자 대열에 합류하는 것은 좋지 않다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'

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