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매매가격과 전세가격이라는 두 마리 토끼를 쫓을 순 없다

현재 임대차 시장은 매매시장과 독립되어 있지 않다.

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채상욱의 부동산 TMI #11

정부의 고강도 부동산 대책인 12·16 대책 발표 이후, 전세가격의 움직임이 심상치 않다는 뉴스들이 나오고 있습니다. 언론은 12·16전에는 매매가격 상승률이 높다고 비판했는데, 12·16 후 서울 11개 구를 포함한 지역이 매매가 하락세로 전환하자 이제는 전세가격 상승률이 높다며 또 비판하고 있습니다.


짚신 장수와 나막신 장수의 사례처럼, 비가 오는 날은 왜 짚신을 안 파냐고 비판하고, 맑은 날은 왜 나막신을 안 파냐고 비판하면 매일 비판할 수 있겠죠? 마찬가지로 부동산 매매가격과 전세가격은 현재 우리나라의 구조적 상황 속에서는 동시에 안정시킨다는 것이 사실상 딜레마에 가깝습니다. 왜 그럴까요?

전세가격과 매매가격, 두 마리 토끼를 잡을 수는 없다

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다주택자가 주택 +1 매수하면, 전세 공급 +1

먼저 우리나라의 전세나 월세, 즉 임대차 시장에 대해 살펴보죠. 전세나 월세를 공급하는 주체를 정부(공공)-민간으로 나눈다면 한국은 정부 15%, 민간 85%정도가 됩니다. 그런데 민간의 임대주택 공급이 의미하는 건, “이건 임대용 주택입니다”하고 따로 건설하는 것이 아니라, 기존 주택이나 분양주택 중에서 다주택자들이 추가로 매수하고 이를 임대로 돌리는 것을 말합니다.


즉, 다주택자가 기존주택을 갭투자로 매수할 때 전세 공급이 1이 생기는 거고요. 또 다주택자가 분양받은 주택이 입주할 때 이를 먼저 전세로 돌리면 전세 공급 1이 생기는 식이죠. 그 때문에 우리나라의 전·월세 공급은 다주택자들이 주택을 얼마나 더 많이 사느냐에 달려 있습니다. 기본적으로 임대차 시장이 매매시장과 독립되어 있지 못한 이유입니다.

임대차 공급의 독립성이 없으면 어떤 일이 생길까?

다주택자들이 추가주택을 적극적으로 취득하는 상황, 이런 상황은 집값 상승이 크게 기대가 되거나 혹은 보유 부담이 낮아지는 상황이겠죠? 즉, 매매 가격이 올라가는 주택시장 호황기에 임대 공급도 적극적으로 나타나게 되는데요. 덕분에 매매가 상승-임대료 안정화가 이뤄지게 됩니다.


반대의 경우도 있습니다. 시세 전망이 부정적이거나 보유 부담이 크게 늘어 다주택자가 주택 매수를 꺼리거나 매도를 적극적으로 한다면 자연스럽게 임대차 공급이 감소하게 되면서 임대료가 불안정해집니다. 매매가 보합 내지 하락 - 임대료 상승(불안정)의 구조가 되겠죠.

2015년 11월 서울 아파트 전세가율은 71%였다

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지난 2010년대에도 2010~2013년까지는 매매가 횡보 속 전세가격의 상승세가 두드러졌고 덕분에 전세가율이 시세의 70% 수준까지 치솟던 기간이 있었고요(2012년 전세가율 52%에서 2015년 71% 기록). 2015년부터 매매가 상승세로 확연히 전환한 이후에는 전세가격이 상대적으로 덜 오르거나 안정적으로 유지되면서 전세가율이 낮아지기 시작, 2019년에는 다시 53% 수준까지 내려왔습니다. 매매가격의 상승이 크게 이뤄지고 난 이후라 전세가율은 다시 낮아졌습니다.

임대주택, 공급 주체의 변화가 필요하다

앞으로는 어떻게 될까요? 12·16 대책 등으로 서울 강남권 가격 지표가 하락세이고 서울 전반적으로는 보합세가 유지 중입니다. 덕분에 전세가격 상승률은 높게 나타나기 시작하고 있고, 장기적으로 매매가 약세에 대한 인식이 더 확대된다면 전세가격은 두 마리 토끼, 혹은 딜레마처럼 불안해질 겁니다.

수원시에서 조정대상지역인 팔달구를 제외하고 영통구는 지난 3개월간 11%, 권선구는 8.5% 장안구는 5.5%상승했다

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최근 경기권에서 풍선효과 등으로 9억 이하 주택에 투자 수요가 유입되면서 가격 상승을 경험하는 지역들도 많은데요. 이런 지역의 전세가격은 갭 투자 증가와 전세 공급 증가로 인해 상당히 안정세를 유지하고 있습니다. 이처럼 매매가격과 전세가격은 자석의 양극단과 같고, 딜레마 같은 존재입니다.


그렇다고 전세가격 안정화를 위해서 다주택자들에 대한 규제를 완화하자는 것은 아닙니다. 현재의 매매가격 상승 뒤에는 투자수요의 유입이 있었고, 이로 인한 문제도 커지는 중이기 때문에 현 기조하에서 추가적으로 전세가격의 안정을 위해서는 발상의 전환이 필요합니다. 앞서 말씀드렸듯이 현재 임대차시장에서 공급의 주체는 민간이 85%, 정부가 15%인데요. 전세 공급의 주체를 현재의 다주택자들뿐 아니라 기업, 리츠 등까지 확대해야 합니다. 

2016년 당시 뉴스테이 사업구조는 위와 같다

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2016년 민간임대주택 특별법에서 거론되던 뉴스테이(기업형 임대주택)란 정책이 있습니다. 그 이름을 쓰지 않더라도 이런 방식의 임대공급 주체 확대는 필요해 보입니다. 기업이나 리츠, 펀드 등의 수단을 활용해 순수 임대 전용의 아파트와 오피스텔을 도심 내 집중 공급하는 것이 필요합니다.


이지스자산운용은 인천에서, 또 KT-Estate는 서울 소재 전화국 부지들을 개량해서, 또 용산 등 국제업무지구를 복합 개발하면서, 각종 역세권 및 민간소유의 미개발 토지들을 임대전용 건축물로 공급할 수 있도록 하면서 기업형 임대를 확대해 나갈 필요가 있다고 보입니다. 이런 임대주택은 민간 매매시장과는 경합하지 않으며 임대차 시장에만 공급될 수 있으므로 자연스럽게 임대시장 안정을 추구할 수 있습니다. 


지금은 다주택자를 통해서만 임대주택이 공급되는 것이 아니라, 다양한 주체가 많은 임대용 주택들을 공급하고, 또 공공 역시 공급을 확대하면서 임대시장 자체를 안정화해 나가는 것이 필요한 시기입니다. 단순히 임대료 상한제 등 가격 통제 수단만을 쓰는 것이 아니라, 시스템을 개선하는 혜안이 있기를 바랍니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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