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12·16 규제가 나온 지도 2개월이 지나고 어느덧 봄의 기운이 감돌고 있습니다. 강력했던 12·16 규제 이후에 수도권, 특히 비규제 지역의 강세가 눈에 띄었죠. 바로 수원이 그 중심에 있었는데 신분당선 주변의 신축 아파트를 중심으로 호가가 크게 뛰었습니다. 얼마 전까지만 해도 정부에선 일시적인 현상이라는 입장을 고수했는데, 결국 조정대상지역 추가 지정으로 이어질 것으로 보입니다. 그렇게 하면 풍선효과는 끝날까요?

비규제 지역의 이상 급등 현상은 투자 수요 즉, 유동성의 이동 및 집중에 따른 결과라고 볼 수 있습니다. 입지는 우수하나, 여전히 규제를 피할 수 있다는 강점이 메리트죠. 따라서 수용성뿐만 아니라 다른 수도권으로 이러한 현상이 이어질 가능성이 높다고 볼 수 있겠습니다.

그렇다면 이 불은 또 어디로 옮겨붙게 될까요? 여러 지역이 거론되고 있지만, 오늘은 올해부터 입주가 시작되고 다중 역세권으로 변모해 서울로의 진입이 수월해지는 장현지구를 살펴보도록 하겠습니다.

장현지구는 직방TV 신안산선편에서도 한번 이야기를 드린 적이 있습니다. 지난 9·13 대책 이후 프리미엄이 떨어졌다가 다시 회복하는 모습을 보이는데요. 최근 프리미엄과 호가 오름세가 심상치 않은 모습을 보입니다. 분양권 거래가 가능한 단지는 그렇게 많다고 볼 수 없지만, 해당 지역 최대 개발 호재인 신안산선 및 월곶판교선 개통 입지를 중심으로 분양권 거래가 가능한 단지가 몰려있습니다.

먼저 곧 입주가 시작되는 시흥시청역 동원로얄듀크의 경우 시흥시청역과 가장 가까운 단지입니다. 다만 비교적 가깝기 때문에 역까지는 조금 걸어야 합니다. 초등학교와 고등학교가 도보권이고 단지 상단에 환승센터 개발이 예정되어 있기 때문에 교통 및 주거 편의성이 강한 단지라고 볼 수 있습니다. 단지의 브랜드 밸류가 떨어지는 점이 아쉽긴 하지만 프리미엄은 1억이 넘게 붙어 있습니다.

다중역세권의 메인은 시흥시청역이지만 현재가치가 가장 뛰어난 입지는 시흥능곡역입니다. 장현지구 내 가장 인기가 많은 단지도 이쪽에 있는데요. 바로 시흥장현 제일풍경채센텀입니다. 역과의 거리도 가깝고, 상업시설인 플랑드르 또한 가장 가깝습니다. 그뿐만 아니라 커뮤니티도 잘 갖춰져 있고 프리미엄도 가장 높습니다. 프리미엄 호가가 2억 중반에 이릅니다.

그리고 시흥장현 제일풍경채센텀 바로 아래에 있는 시흥장현 금강펜테리움 센트럴파크도 인기가 많은데요. 해당 단지는 신설 초등학교가 가장 가까운 단지입니다. 프리미엄은 시흥장현 제일풍경채센텀과 비슷하다고 보시면 됩니다. 이 두 단지는 21년 1월 입주로 분양권 거래 가능 기간이 가장 길기도 합니다.

앞서 말씀드린 세 곳의 단지 외에도 월곶판교선 장곡역이 생길 입지 근방에 네 개의 단지가 분양권 거래가 가능한데요.

아무래도 역세권과 거리가 있는 편이기 때문에 프리미엄도 앞선 세 곳의 단지보다는 낮습니다. 올해 7월 입주 예정인 장현 호반써밋(시흥장현지구 호반베르디움)의 경우, 브랜드 밸류와 함께 바로 하단에 초등학교와 중학교 신설이 예정되어 있어 프리미엄이 해당 벨트에서 가장 높습니다.

장현 지구에서 프리미엄이 상대적으로 낮은 단지를 찾으신다면 바로 장현 호반써밋 바로 우측의 장현지구 모아미래도 에듀포레나 하단의 시흥장현 리슈빌, 시흥장현 제일풍경채에듀가 있습니다. 프리미엄은 6천만원에서 8천만원 사이라고 보시면 됩니다.

아무래도 역과의 접근성에 따라 프리미엄은 큰 차이를 보입니다. 장현지구를 생각하시는 분은 이를 고려해 자금 상황에 맞게 접근하시는 것이 좋을 것 같습니다. 올해부터 내년 초까지 입주를 앞두고 있고, 지금 당장은 서해선만 개통된 상황이기 때문에 임대수요에 대한 리스크를 배제할 수는 없겠죠.

다만, 서남부의 교통 호재로 인해 큰 수혜를 볼 지역임에는 분명하기 때문에 주목할 만한 지역이라고 봅니다. 무조건 프리미엄이 낮다고 해서 운용 투자금이 낮아지는 것은 아닙니다. 인프라 및 선호도에 따라 임차금액은 달라질 것이고 그만큼 투자에 큰 영향을 미치게 된다는 것을 명심해야겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.