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아파트 분양의 경우 해당 지역 거주자에게 거주자 우선 물량이 먼저 배정되고, 또 세대 단위로 세대 당 평생 1회 한정으로 특별공급이 있고, 청약통장으로 자격이 되는 개인이 하는 일반공급이 있다. 우리가 흔히 청약통장으로 청약한다고 하는 것은 일반공급에 대한 청약이다.

일반공급 청약 중 민영주택의 경우 청약 1순위가 된 다음, 청약가점제도를 통해 우선순위를 정하게 된다. 청약가점제도는 가점 물량과 추첨 물량으로 나누어진다. 추첨 물량은 말 그대로 ‘뺑뺑이’다. 랜덤하게 우선순위를 정하게 되고, 가점 물량은 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입 기간으로 점수를 산정해 우선순위를 정하게 된다.

추첨 물량은 가점 물량 대상이 안 되는 분들과 가점 물량에서 탈락한 분들이 같이 한 번 더 경쟁하기 때문에 인기 지역 아파트 당첨 확률은 하늘의 별 따기가 될 수밖에 없다. 가점이 높을 경우, 가점 물량 배정이 높을수록 아파트 당첨 확률은 확실히 높아진다.

3기 신도시에 대한 관심이 높아지고 있는데, 신도시에 해당하는 수도권 공공택지의 경우 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 100% 가점 물량 대상이다. 청약가점이 높을수록 당첨 확률이 높아지기 때문에 무주택기간, 부양가족, 통장 가입 기간이 중요하다. 전용 85㎡ 초과 대형 아파트는 가점 물량 대상이 50%인데, 아무래도 서민 주거 안정이 부동산 정책의 최우선 목표인 만큼 중소형 아파트에 대해 가점 물량이 더 많이 배정되고 있다.

청약가점은 아래 표에서 보듯이 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입 기간 17점으로 총 84점 만점이다.

만약, 내가 무주택기간이 15년이 넘고, 부양가족도 6명 이상이며, 청약통장 가입 기간도 15년 이상이라면 84점 만점이 되며, 해당 지역 어느 아파트에 청약을 해도 우선적으로 당첨될 수 있어서 가점이 충분히 높고 예산이 있다면 흔히 로또 아파트라 불리는 시세차익이 예상되는 아파트에 도전해보면 좋겠다.

하지만, 현실적으로 청약가점 만점을 충족하기란 쉽지 않다. 하나씩 따져보자.

무주택기간은 만 30세부터 인정되는데, 15년 이상이면 만 45세가 넘을 때까지 부부가 주택을 한 번도 사지 않았어야 한다. 부양가족 수도 본인을 제외하고 6명이 되어야 하는데 부모님을 부양가족으로 올려도 자녀가 4명이 있어야 35점을 받을 수 있다. 청약통장 가입 기간 역시 15년 이상이 되어야 하고 15년 동안 한 번도 당첨이 안 된 청약통장이어야 한다.

그래서 가점점수 올리는 것이 어렵다. 나이가 어리거나 부양가족이 적은 청년이나 신혼부부가 청약시장에서 절대적으로 불리한 것이 청약가점제의 문제점이기도 하다.

무주택기간부터 상세히 알아보자. 무주택기간은 만 30세부터 입주자모집공고일까지 기간을 인정해 준다. 계속 무주택이었어도 만 30세 이전 기간은 인정을 받지 못하기 때문에 나이가 적은 사람은 아무래도 불리할 수밖에 없다. 한때 주택이 있었다면 만 30세 이후 최종적으로 무주택이 된 이후부터 산정된다.

만 30세 이전에 결혼한 분이라면 다행히 만 30세 이전이라도 혼인신고 시점부터 무주택기간으로 인정된다. 혹시라도 부모님이 증여를 해주어서 결혼 전부터 주택을 보유하고 있었다가 결혼 후 그 집을 팔았다면 무주택이 된 시점부터 계산된다.

예를 들어, 부모님이 25세에 증여해주어 유주택이 되었고, 27세에 결혼하고 28세에 주택을 매도하여 무주택이 되었다면 28세부터 인정된다. 결혼 전 주택을 보유하고 있다가 결혼 전에 매도했다면 결혼 시점부터 인정되니 걱정하지 않아도 된다.

이번에는 부양가족 점수를 알아보자.

배우자는 세대 분리를 했더라도 인정된다. 요즘 글로벌 시대인 만큼 외국인 배우자도 많은데 가족관계증명서를 통해 국내, 국외 거주와 상관없이 부양가족으로 인정된다. 단, 외국인 직계존속(부모님)이나 내국인 부모님이라도 요양 시설 및 해외 체류 중인 경우에는 부양가족에서 제외된다.

부모님(배우자의 직계존속 포함)을 부양가족으로 등재하는 경우라면 3년 이상 동일한 주민등록등본에 등재되어야 인정된다.

직계존속이 주택을 소유하고 있어도 부양가족으로 인정될까? 예전에는 인정되었지만 지금은 직계존속이 주택을 소유하고 있으면 부양가족에서 제외된다.

자녀(직계비속)는 동일 주민등록등본에 등재된 만 30세 미만 미혼 자녀가 기준이며 만 30세 이상이라면 1년 이상 동일 주민등록등본에 등재되어야 한다. 그럼 이혼한 자녀는 어떨까? 기혼자이므로 부양가족에서 제외된다. 세대 분리된 배우자를 따라 분리된 자녀는 배우자 등본에 포함되어 있으면 인정된다. 이런 일은 없어야 하겠지만 부모가 모두 사망한 손자, 손녀는 부양가족으로 인정된다.

청약통장 가입 기간은 기간을 산정할 때 특별히 기준이 되는 연령은 없다. 1인 1통장 기준으로 미성년자도 가입이 가능하다. 다만, 미성년자는 2년(월 10만원 기준 24회)만 인정해준다. 그래서 자녀 청약통장은 만 19세 이상 미성년자가 되기 2년 전에 가입하는 것이 효과적이나, 그렇게 계산하기 싫다면 자녀의 미래 주택 장만을 위해 청약통장 하나 정도는 만들어 2만원에서 50만원까지 부담없는 범위 내에서 매월 일정금액 정도를 납입해주는 것도 좋다.

출생 후 청약통장 만들어서 매월 10만원씩 납입해 주었다면 자녀가 성인이 될 때 원금만 따져도 2,400만원의 종잣돈과 통장 가입 기간 3점을 확보할 수 있다.

마지막으로 당첨자 발표일이 같은 아파트를 중복 청약할 경우에는 청약부적격이 된다. 발표일이 다른 두 아파트를 청약한 경우에는 먼저 발표된 아파트가 우선이며 뒤에 발표된 아파트는 자동으로 당첨 대상에서 제외된다. 국민주택은 세대구성원 모두 무주택이어야 하지만 민영주택은 1주택자라도 추첨 물량 1순위 청약은 가능하다.

참고로 예전에는 청약가점 계산에 필요한 요건을 각자가 직접 계산해 기입해야했지만, 최근 개편된 청약홈을 활용하면 청약 자격을 확인해 정확한 가점을 매길 수 있어 실수로 부적격 당첨되는 불상사를 사전에 방지할 수 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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