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‘9억과 15억’, 서울 아파트값의 어떤 기준

예전부터 비싼 고가주택에 대해서는 각종 핸디캡(?)이 적용되었다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #69

예전부터 비싼 고가주택에 대해서는 각종 핸디캡(?)이 적용되었다. 대표적인 게 양도소득세인데 집이 하나밖에 없는 세대가 집을 팔면 양도차익에 대해서 양도소득세를 과세하지 않지만, 고가주택으로 분류되면 일정 수준의 양도소득세를 과세한다.

고가주택의 기준은 무엇일까?

출처직방

이에 해당하는 고가주택의 기준은 2003년 당시에는 실거래가 6억원이었다. 즉, 시세가 6억원 정도는 넘어줘야 “우리 집은 좀 비싼 집이야!”라고 할 수 있었다. 이때 당시만 해도 양도세를 내야 한다는 억울함(?)보다는 고가주택을 보유하고 있다는 프라이드가 더 높았을 것이다. ‘양도세를 내도 좋으니 우리 집도 6억원이 좀 넘어봤으면 좋겠다.’라는 생각을 하는 사람들도 적지 않았을 것이다.


그런데 잠시 주춤하던 수도권 집값이 2005년부터 다시 폭등하기 시작했고, 고가주택의 기준도 상향되었다. 2008년 10월 고가주택의 기준은 실거래가 9억원으로 변경되었다. 그리고 그 기준은 아직도 변함없다.


이때 당시인 2008년 12월, KB부동산에서 제공하는 자료에 의하면 전국 아파트 중위가격은 2억 2,589만원이었고 서울 아파트 중위가격은 4억 8,084만원이었다. 따라서 고가주택 9억원이란 기준은 전국 아파트 중위가격의 4배 가까운 수준이었고 서울 아파트 중위가격의 2배 가까운 수준이었기 때문에 고가주택이라 분류되어도 큰 무리가 없었다.

직방에서 본 2008년 12월 당시 서울 아파트 평당 직방시세

출처직방

하지만 2020년 1월 기준, 전국 아파트 중위가격은 3억 6,426만원이며 서울 아파트의 중위가격은 9억 1,216만원으로 9억원을 훌쩍 넘어섰다. 가장 싼 아파트부터 가장 비싼 아파트까지 일렬로 줄을 세웠을 때 정중앙에 있는 아파트의 가격이 이 정도가 된 것이다.

서울 아파트 중위가격은 이제 9억을 상회한다.

출처직방
고가주택 보유에 따르는 의무

바야흐로 서울에서 중간 정도 가격의 아파트를 소유하고 있는 사람도 고가주택 보유자가 된 것이다. 글쎄, 축하해야 할 일일까?


하지만 그 대가를 치러야 한다. 고가주택 보유자가 되면 1주택 세대라 해도 양도소득세를 납부해야 함은 물론, 만약 다른 집에 전세로 들어갈 경우 전세자금 대출이 제한된다. 공적 보증대상에서 제외되기 때문에 전세자금대출을 받고 싶다면 개인 신용으로 알아서 해야 한다.


새롭게 고가주택의 주인공이 되고 싶은 매수자에게도 그 장벽은 높다. 먼저 취득세는 3%로 9억원 이하 주택을 매수할 때의 취득세인 1~2.99%와 비교해 현저하게 높다. 그리고 중개보수 또한 0.9% 이하로 9억원 미만 주택을 매수할 때의 요율인 0.5~0.6%보다 월등히 높아진다. 물론 정해진 요율 상한 이하에서 협의하게 되어있지만, 실무에서는 의례적으로 상한 기준으로 진행되는 경우가 많다. 


그뿐만이 아니다. 매입하는 집에 대한 주택담보대출을 받는 데도 제한사항이 많다. 무주택자라 해도 대출을 받기 위해서는 반드시 1년 이내에 새로 매입하는 집으로 전입해야 하며, 대출 한도도 무주택자 기준 LTV 40%에서 9억원이 초과하는 부분에 대해서는 LTV가 20%로 줄어든다.


분양받는 아파트도 대출이 제한된다. 분양가 9억원이 초과되면 HUG에서 분양보증을 하지 않기 때문에 정상적인 방법으로는 중도금 대출이 불가하다.


이처럼 고가주택의 주인공이라면, 또는 주인공이 되기 위해서는 치러야 할 대가가 많고 앞으로도 더 많아질 것으로 예상된다. 이런 이유로 이제 9억원이란 고가주택의 기준은 넘기 싫은 선으로 인식되고 있다. 과거에는 희소성이라도 있었는데 지금은 그냥 서울의 중간 수준이니 말이다. 이러한 고가주택의 기준이 집값 상승을 억제하는데 어느 정도 영향이 있었던 것도 사실이다. 하지만 이제 얘기가 달라졌다. 왜냐하면 더 강력한 ‘초고가 아파트’라는 기준이 등장했기 때문이다.

초고가 아파트의 기준 15억원

2019년 12·16 부동산 대책에서 ‘초고가 아파트’라는 새로운 기준이 등장했다. 그 기준은 시세 15억원이다. 이제 ‘우리 집은 좀 비싼 집이야’라는 기준이 15억원으로 바뀐 것이다. 투기지역, 투기과열지구에 있는 아파트가 15억원이 넘을 경우 주택담보대출은 한 푼도 받을 수가 없다. 갈아타려는 1주택 실수요자는 물론 무주택자도 마찬가지며 사업자, 법인 또한 마찬가지다.

직방에서 본 강남 일대의 아파트 시세다. 초고가 아파트가 즐비하다.

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부자의 새로운 기준인 초고가 아파트를 소유하기 위해서는 최소한 15억원+취득 비용의 현금이 있어야만 하는 것이다. 그간 슈퍼부자들은 이미 서울의 평균이 되어버린 9억원이란 기준이 고가주택으로 불리는 것에 기분이 많이 상했을 수 있다. 하지만 이제 새로운 기준을 정해줌으로써 부자의 장벽이 더 높아진 것이다. 더구나 그 대열에 합류하기 위해서는 최소 15억원이 넘는 현금이 있어야 하니 그 장벽은 더 확실히 구분되었다.


하지만 역시 대가는 따르는 법이다. 대출 규제는 유동성에 영향을 주기 때문에 가격상승을 억제하는 데도 영향을 준다. 그래서 초고가 아파트가 즐비한 강남권은 당분간 보합은 물론 약간의 하락세가 있을 수 있고 그것이 현실로 나타나고 있다.


그런데 뜻하지 않은 부작용이 생기기 시작했다. 바로 서울에 있는 9억 초과 15억 미만의 아파트들이 12·16 대책 이후 오히려 상승하기 시작한 것이다. 마치 이렇게 이야기하듯이 말이다.


“어?! 이제 15억이 기준이야? 그럼 더 달려야겠군! 15억만 안 넘으면 되지 뭐!”


홍제 센트럴 아이파크 전용 112㎡의 경우 10억 초 중반대의 가격을 유지하다가 12·16 대책 이후 13억으로 급등했다.

호갱노노에서 본 홍제 센트럴 아이파크 전용 112㎡의 실거래가

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이런 광경을 지켜보던 경기도가 말했다.


“우린 아파트 중위가격이 얼마지? 뭐?! 고작 3억 5천이 조금 넘는다고? 우리도 수도권인데? 초고가는 아니라도 고가주택은 돼야 하는 거 아닌가?”

직방에서 본 수도권 일대의 최근 3개월간 시세 변동률

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글. 새벽하늘 김태훈

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다꿈스쿨 멘토

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