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2020년 부동산 시장은 방어의 한 해가 될 것입니다. 지난 5년간 갭 투자, 다주택자, 분양권 투자자, 1주택 전세 세입자, 1주택 실거주자 등 어떤 방식으로든 주택 소유자의 세 부담이 증가할 것이기 때문인데요. 어떻게 세금에 대한 방어를 해야 할지 이야기해보겠습니다.

재산세는 그럭저럭 견딘다 쳐도 종합부동산세(이하 종부세)는 징벌적 과세 성향이 큰 세금입니다. 물세가 아닌 인세로 개인이 많은 부동산을 가지고 있을 때 세를 부과합니다. 만약 토지, 2년 전 임대사업자(장기) 등록 물건, 건축물 등이 아닌 아파트 등 주택에만 재산이 집중돼 있다면 세금 폭탄을 피하기 어렵습니다.

특히 주택 수가 많을수록 세율이 높아지며 앞으로는 공시가격 현실화율 또한 높아지기 때문에 다주택자는 9억 원, 1주택자는 15억 원을 넘기지 않는 것이 좋은데요.

위 계산식에서 보면 알 수 있듯이 과표 구간이 높을수록, 조정대상지역 다주택자일수록 세율이 징벌적으로 추가 부여됩니다. 단, 과세표준이 작다면 보유세를 그럭저럭 견뎌낼 수 있습니다. 그 때문에 과세표준을 작게 만드는 것이 중요하고, 실제 거래 가격을 완화해 줄 수 있는 여지를 찾아야 합니다.

일단 과세표준을 계산하기 위해서는 공시지가부터 시작합니다. 현재 공시지가는 2020년 국토부에서 밝힌 바와 같이 작년에 큰 폭으로 올리면서 공통주택의 경우 68% 수준인데 70%를 기점으로 맞출 것으로 보이고요. 단독주택은 53%인 현재 공시지가를 55% 이상으로 올릴 것으로 보입니다. 

또한 공정시장가액비율이 85%(2019년 기준)로 또 한 번 실거래가에서 과표 구간을 낮출 수 있는 여지를 보입니다. 이 2가지 과표 완화 항목을 적용해 보면 공동주택인 아파트 기준 다주택자는 실거래가 기준 10억, 1주택자는 15억 이상일 때 세금이 큰 폭으로 증가함을 알 수 있습니다.

그럼 1주택자의 개략적인 종부세 예상치를 추정해볼까요?

1주택자가 보유한 주택 가격이 15억일 때 50만 원 미만이나, 20억이 되면 300만 원 대로 오르고 25억이 되면 600만 원으로 순차적으로 오르다 30억을 넘어가면 1200만 원 대로 훌쩍 뛰게 됩니다. 이는 2020년 공시가 책정 정책이 30억 이상 주택은 현실화율을 70%가 아닌 80% 수준으로 적용하기 때문인데요. 아무리 실거주 1주택자라 하여도 현금 소득이 충분치 않다면 고가 주택에서 살기 버거워졌습니다.

그동안 정부의 보유세 강화는 다주택자와 고가 아파트, 초고가(50~100억 이상) 아파트 등의 건축물에 집중돼 있었습니다. 때문에 재테크에 성공한 월급쟁이 투자자들이 주로 매입하는 상가주택은 이러한 세금 폭탄을 피할 수 있었습니다.

상가주택은 보통 2, 3층에는 원룸/투룸/쓰리룸 형태로 전세를 낀 채 구매하고, 1층 상가를 통해 월세를 받는 수익형 포지션을 취하는데요. 이제 연간 임대료 2,000만 원 이하 비과세였던 시기를 지나 올해부터는 종합과세 혹은 분리과세 형태로 세금을 납부해야 합니다. 전세금도 간주임대료 취급을 받게 되었고요. 더욱이 거래 건수가 별로 없어서 공시가율 현실화가 쉽지 않았던 장점?도 올해 공시가율 인상이 되면 이점이 없을 것 같네요.

최근 이뤄진 아파트 보유세 강화가 실거주 1주택자까지 적용되다 보니 조세 저항이 커지고 있습니다. 평생 돈을 모아 서울에 살 만한 아파트 하나 구매했더니 보유세가 너무 크고 은퇴를 앞둔 직장인들은 보유세를 감당할 수 있을지 고민이 되는 상황입니다.

국토부도 여론을 인식하고 현재 68% 정도 수준인 아파트의 공시가율을 올해 무리하게 올릴 생각은 없는 것 같습니다. 2019년 시세가 급등한 일부 지역에 한해서만 70%까지 올릴 것으로 보이는데요. 단독주택은 표면적으로는 평균 53%인 현실화율을 55%로 올려 아파트랑 유사하게 증가하는 것 같지만 30억 이하 상가주택을 보유한 서민형 부자가 50% 수준이기 때문에 아파트보다 상대적으로 보유세 부담은 크게 느껴질 수 있습니다.

이제 아파트에 투자하기 위해서는 입지, 취득세, 임대료 수익률 등 기존 투자 관점 외에 본인의 미래 주거 계획과 라이프 사이클 등도 중요합니다. 보유세 세율 인상과 양도소득세 중과 같은 징벌적인 세금을 줄이기 위해서는 내가 정말로 이 지역에 살 수 있는지 생각해야 합니다. 투자가치와 실거주 가치가 일치한 곳을 매입해 오래 살아야 세 부담을 줄일 수 있습니다.

서울의 9억 이상 주택 보유자가 전세자금 대출이 금지된 것처럼, 앞으로 서울 아파트에 투자하기 위해 소위 잔머리를 굴리는 방법은 거의 막혀가고 있습니다. 부동산 거래 시 다양한 세금을 고려해야 하지만, 최소한 양도소득세 중과를 면하기 위한 장기보유특별공제(실거주 10년 해야 80%까지 인정), 장기 주택임대사업자 양도세 감면 규정 등은 꼭 기억하시길 바랍니다. 올해는 1주택 실거주 형태의 투자 방식을 중심으로 따져 봐야 할 때인 것 같습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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