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부동산거래신고 등에 관한 법령 개정으로 2월 21일부터 부동산 거래시 유의할 점이 많아졌습니다.

부동산 매매거래의 신고일이 종전 60일에서 신규 30일로 단축되었습니다. 거래 신고 기한이 단축되다 보니 소위 매매를 하자마자 신고하는 것 같은 느낌을 드실 텐데요. 거래 신고를 신속하게 하면 아무래도 정책 발표 후 시장의 변화라거나, 금리 변동 이후의 시장 변화 등 다양한 거시 경제적 이벤트가 시장에 어떻게 영향을 미쳤는지 판단하기 더 수월해질 것이 기대됩니다.

두 번째, 자금조달계획서의 제출 대상이 넓어집니다. 국토부는 자금조달계획서를 근거로 실수요와 투자수요를 구분하고 있는데요. 이 서류의 보증금승계 여부를 갭투자 여부와 등치 시키고 있습니다.

실제 매매 목적이 어땠든, 매수 시점 기준으로 보증금을 승계하고 매수했다면 매매-전세의 차익인 갭으로 매수하는 갭투자로 보는 겁니다. 이런 맥락에서 자금조달계획서는 현 정부 부동산 정책이 만들어 낸 가장 활용도 높은 서류 중 하나입니다. 

12 ·16대책의 영향으로 자금조달계획서의 제출대상이 넓어졌습니다. 종전에는 투기과열지구인 서울-과천-광명-하남-성남분당-대구수성-세종에서 3억 원 이상의 주택을 구입한 사람들이 자금계획서를 제출했는데요.  

이제는 청약조정지역 내 3억 원 이상의 주택을 구입한 사람들이 자금조달계획서를 제출하도록 변경되었습니다. 이들 지역의 거의 모든 주택거래는 자금조달계획서 정보를 통해서 실수요나 투자수요를 나름 명확히 구분할 수 있습니다. 청약조정지역으로 추가되는 지역은 투기과열지역에 동탄2, 안양동안, 광교, 용인수지, 용인기흥, 남양주 다산/별내동, 고양시의 택지개발지구 등입니다. 

그리고 조정지역이 아닌 지역들의 거래도 신고대상인데요. 시가 6억 원 이상의 주택을 거래할 시 자금조달계획서 제출이 의무화됩니다. 이제 자금조달계획서는 전국 적용으로 보는 것이 좋을 것 같네요. 조정지역 3억, 비조정지역은 6억 원 이상 주택으로 적용 범위가 대폭 확대된다는 점을 기억하시면 좋을 것 같습니다. 

자금조달계획서 양식도 달라집니다. 종전의 상속-증여 부분에서 금액만 적게 되어있는 부분은 상속-증여금액을 누구에게 받는 것인지 상속자-증여자를 적게 되어 있습니다. 금융기관 대출금액 부분도 종전은 금액을 적었는데 이제는 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 나눠 적어야 합니다. 금융기관 외 주로 가족 간 대출을 적는 ‘그 밖의 차입금’ 부분도 부부인지, 직계존비속인지, 기타인원으로부터 받는지 그 금액은 얼마인지를 기재해야 합니다. 

매매자금의 지급방식도 기재사항입니다. 현금지급인지, 계좌이체인지, 보증금승계금액이 얼마인지를 적게 되어 있습니다. 

앞으로는 자금조달계획서를 통해서 주택 거래에서 가족간 대출금액이 있는 경우 이런 금액들이 얼마이고 누가 받고, 그 비중이 얼마나 되는지 파악할 수 있습니다. 자금 마련에 있어 주택담보대출 외에 신용대출 및 기타대출을 얼마 받았는지 등 자금 출처에 대한 자세한 내용을 담을 수 있다는 점이 큰 변화로 보입니다.

부동산 매매거래 등과 관련해 법률 위반의 가능성을 조사하는 상설기구팀이 신설됩니다. 현재까지 부동산 거래 관련 조사는 지자체에서 수행했으나 상설조사팀을 신설함으로써 국토부가 직접 관리하겠다는 의미입니다.

특히 사법경찰 등이 포함된 조직이고 신설 조직이어서 매매거래법령 위반 사례에 대해서는 철퇴가 내려질 가능성이 커 보이는데요. 분양권 전매금지 규정 위반 혹은 시세 조종 등의 행위 등에 대해서 적극적으로 조사할 것으로 예상됩니다.

앞서 말씀드린 세가지 변화는 기존주택의 매매와 관련된 변화였고요. 여기에 신규 주택 취득 관련한 변화도 있습니다. 2월부터는 청약 관련 업무가 감정원으로 이관되면서 청약 신청이 종전 아파트투유(Apart2U.com)에서 청약홈(Applyhome.co.kr)으로 이관됩니다.

청약홈은 2월 3일 사이트가 열리는데 청약 신청 시 기존주택 유무 등을 기록하도록 해 비적격자의 청약신청을 막고, 청약 가점의 계산도 보다 더 쉬워질 것으로 보입니다.

올해 2월은 이런저런 변화가 많은 해입니다. 특히 실수요자들에게도 중요한 청약과 기존주택 매매거래 관련하여 바뀌는 것들이 많기 때문에 미리 숙지하시고, 여유롭게 준비하시길 바라겠습니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

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