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지난 12·16 부동산 대책 이후 시간이 지날수록 서울 부동산의 상승 폭이 줄어들고 구 별로는 하락을 기록한 지역도 있습니다. 이처럼 금융 규제 강화는 빠른 효과를 보입니다. 당분간 관망세는 지속될 것으로 예상되고 가격을 낮춰 거래하는 물건도 보여 19년 하반기 큰 호가 상승을 보인 지역은 어느 정도의 조정기를 거칠 것으로 예상됩니다.

이와는 반대로 금융 규제 대상이 아닌 단지들과 비규제 지역의 경우엔 일시적으로 수요가 증가했는데요. 특히, 9억 이하의 단지 중 개발 호재가 풍부하거나 전세가와 매매가의 갭 차이가 적은 단지들에 수요자가 몰렸습니다. 마곡지구 등 대규모 개발지 주변의 구축 아파트 중 업무지나 역세권과의 인접성이 좋은 소형 아파트 단지가 인기가 많았으며, 노도강 지역 서울의 중위가격에 못 미치는 단지 중 갭 차이가 작아 투자금이 적게 소요되는 단지에 대한 관심이 높았습니다.

수도권의 경우 교통 편의성과 직장 연계가 좋거나 강남과의 인접성이 좋은 지역의 신축 아파트와 분양권에 수요자가 몰렸는데요. 오늘은 9억 이하 아파트가 아닌 수도권 신축과 분양권에 수요자가 몰리면서 시장 왜곡이 우려되는 현재 상황에 관해 이야기하고자 합니다.

부동산은 비탄력 재화입니다. 내가 필요하다고 해서 바로 공급할 수 있는 것이 아니고 상당한 기간이 필요합니다. 그러다 보니 자연적으로 공급 부족 구간과 과잉 구간이 반복되는데, 이 구간 즉, 타이밍을 활용한 투자를 구사하는 분도 많습니다.

위 자료에서 보듯, 2021년부터 서울과 수도권은 공급이 부족한 구간에 들어가게 됩니다. 게다가 신규 공급에 대한 위축을 우려할 만한 규제가 연속되는 상황이기 때문에 이러한 심리적인 부분까지 결합되면서 서울뿐만 아니라 수도권, 심지어 지방 일부 지역까지 신축에 대한 인기가 하늘을 찌르고 있습니다.

그중에는 풍선 효과. 즉, 수요 집중으로 인해 물건은 없는데 호가가 크게 상승한 모습을 볼 수 있는데요. 신분당선이나 차후 들어설 교통 호재 및 개발 호재 인접지의 신축 아파트나 분양권의 호가가 최근에 급격히 오른 모습을 확인할 수 있습니다.

심지어 이 중에는 서울의 주요 입지 준신축 아파트보다 높은 호가를 보이는 곳도 있는데요. 과연 향후에 이들 단지 중 어떤 단지가 더 가치가 높을까요? 무턱대고 많이 오르는 단지를 찾아 헤매기보다는 해당 입지 본연의 가치를 제대로 판단할 수 있는 통찰력이 필요한 때인 것 같습니다.

앞서 말씀드렸지만, 부동산은 비탄력 재화입니다. 공급 부족 구간이 있다면 공급 과잉 구간이 오게 되어 있습니다. 내 집으로 오랜 기간 거주할 목적이라면 개별적 가치까지 고려해야 하므로 절대적 가치 서열로만 가치를 논할 수 없습니다.

하지만 투자가 목적이라면 이야기가 달라집니다. 결국 투자는 기간 대비 수익률을 높이는 데 목적을 두기 때문에 상대적으로 저렴한 타이밍을 노리든지, 싸지 않더라도 앞으로 더 비싸질 곳을 노리셔야 합니다. 앞으로 더 비싸질 곳은 수요 대기가 많은 상위 서열의 아파트 단지를 의미합니다. 서울, 특히 강남 지역이 이런 지역이라고 볼 수 있죠.

수도권의 경우 선점 타이밍을 잘 맞추는 것이 중요합니다. 공급 확장 리스크가 존재하기 때문입니다. 따라서 지금과 같이 규제로 인한 수요의 차선책으로 몰리는 입지 및 단지는 차후 공급 악재를 만나게 되면 크게 하락할 수 있기 때문에 조심해야 합니다. 특히, 수도권 지역 중 차후의 공급이 커질 수 있는 3기 신도시의 인접지라면 더욱 냉정한 판단을 하셔야겠습니다.

과거 사이클에서도 공급 적체 현상이 크게 벌어졌던 김포와 용인 등 일부 지역 중 일부 단지는 입주 10년 차 임에도 미분양으로 남은 단지도 있습니다. 물론 지금 당장 그러한 위험은 감지되지 않으나 신축에 대한 수요 집중으로 인한 가격 왜곡에 대한 우려는 있는 것이 사실입니다. 부동산은 다른 투자 재화 대비 큰 자본이 들어가고 자본 회수까지 상당한 시간을 필요로 합니다. 영원한 상승은 없습니다. 영원한 신축도 없습니다. 장기간을 고려하시고 하락기에도 임대가가 버텨줄 수 있는 가치가 높아지는 부동산을 고르셔야 합니다. 여러분의 합리적이고 현명한 판단이 중요한 때입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.