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부동산 세법은 매년 조금씩 달라지지만, 올해는 특히 변화가 많은 것 같습니다. 원래 세금이 친숙하기가 쉽지 않은 분야인 데다, 변화 내용 또한 복잡하니 여러 가지로 힘드실 텐데요. 바뀌는 세금 제도 중에서도 특히 관심이 많고 앞으로도 큰 영향을 미치는 것 하나를 꼽으라면 ‘주택임대소득 전면과세’가 아닐까 합니다.

이미 2019년에 발생한 주택임대소득에 대해서는 금액과 상관없이 모두 과세가 되었을 것이고, 그 결과를 올해 5월에 신고하고 납부해야 하는데요. 이번 칼럼에서는 달라진 주택임대소득 과세체계에 대해 가장 많이 묻는 사항들을 정리해 보겠습니다.

Q.

주택임대소득, 이제 모두 세금 내야 하나요?

A.

그렇지 않습니다. 주택임대소득이란, 말 그대로 주택을 임대해서(월세 또는 전세) 그로 인해 발생한 수입을 의미하는데요. 현행 세법은 ‘부부 합산 주택 수’를 기준으로 과세합니다. 즉, 부부 합산 주택 수가 1채라면 월세 및 보증금에 대해 과세하지 않으며, 2채라면 월세에 대해서만 과세합니다. 만약 주택 수가 3채 이상이라면 월세 및 보증금에 대해 모두 과세합니다.

Q.

1채라도 월세 받으면 세금을 낸다고 하던데요?

A.

반은 맞고, 반은 틀렸습니다. 즉, 부부 합산 주택 수가 1채라 하더라도 해당 주택이 기준시가 9억원 초과 고가주택이거나 해외에 있는 주택이라면 ‘월세’에 대해 과세합니다. 즉, 이 경우라도 보증금에 대해서는 비과세이므로 만약 전세를 놓았다면 과세가 되지 않습니다.

마찬가지로 부부 합산 주택 수가 2채인 경우라면 월세에 대한 과세이므로 해당 주택을 모두 전세(혹은 1채는 자가, 1채는 전세)로 하였더라도 비과세가 적용되어 내야 할 세금은 없습니다. 본인이 해당하는 요건을 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.

Q.

보증금은 세금을 어떻게 부과하나요?

A.

이런 걸 어려운 말로 ‘간주임대료’라고 합니다. 즉, 주택 임대로 받은 보증금이 있으면, 해당 보증금에 대해서는 수입이 있는 것으로 보겠다(간주)는 것인데요. 그 기준은 3억원이 되겠습니다. 가령, 어떤 사람이 3채의 집을 임대 놓았는데 거기에서 받은 보증금이 10억원이라고 가정할 경우, 현행 세법은 3억원 까지는 비과세, 그리고 3억 초과분의 일정액(60%)에 대해서는 은행 예금에 넣어두었다고 가정해서 세금을 부과하는 것입니다. 이를 식으로 나타내면 다음과 같습니다.

물론 이에 대해 적수 계산, 금융수익분 차감 등 복잡한 내용이 있지만 일단, 이 정도로만 설명하도록 하겠습니다.

Q.

월세만 놓았다면 간주임대료는 나오지 않는 것인가요?

A.

그렇지 않습니다. 간혹, 간주임대료를 ‘전세보증금’으로만 국한해서 계산하시는 분이 있는데요. 보증금 성격이라면 모두가 그 대상입니다. 따라서, 월세 보증금도 당연히 포함입니다. 물론 부부 합산 주택 수가 3채 이상인 경우라면 그러합니다.

Q.

간주임대료 계산할 때 제외하는 사항은 없나요?

A.

‘소형주택’의 경우 간주임대료 계산 시 제외합니다. 소형주택이란 전용면적이 40㎡ 이하면서 동시에 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다. 여기에서 중요한 건 이 둘의 요건이 ‘동시에’ 충족되어야 한다는 것입니다.

즉, 어느 하나라도 만족하지 않으면 간주임대료 대상에서 제외되진 않습니다. 단, 소형주택은 2021년까지만 간주임대료 계산에서 제외됩니다. 아무리 소형주택이 많더라도 그 이후부터는 소형주택 역시 간주임대료 과세가 되니 미리 사전계획을 세우고 진행하시기 바랍니다.

Q.

그럼 기준시가 9억원 넘는 고가주택 하나에서 전세를 받고 다른 하나는 실거주하면 이때는 간주임대료 나오나요? 부부 합산 2주택입니다.

A.

위에서 말씀드린 대로 부부 합산 2주택이면 월세만 과세하기에 아무리 고가주택이라 하더라도 간주임대료는 나오지 않습니다. 비과세 대상입니다.

Q.

부모님 2채, 미혼 자녀 1채인 경우, 미혼 자녀도 주택임대소득에 대해 세금이 부과되나요?

A.

계속 말씀드리지만 부부 합산 주택 수에 따라 과세체계가 결정됩니다. 이 경우는 미혼자녀는 부부 합산 주택 수에서 분리되어 1채만 가지고 있는 것으로 보아 비과세입니다. 물론, 해당 자녀 주택을 양도할 때는 1세대 3주택 기준이기에 양도세는 다른 결과가 나올 것입니다.

Q.

비과세면 신고하지 않아도 되나요?

A.

비과세는 과세 당국이 과세권을 포기한 것으로, 과세 대상 자체가 발생하지 않은 것입니다. 따라서 신고할 것도 없으며 그에 따른 의무도 없습니다. 당연한 말이지만, 비과세에 해당하는 경우여야 하겠죠? 그건 꼭 확인하셔야 돼요!

Q.

그럼 과세대상자는 어떻게 신고해야 하나요?

A.

그에 앞서, 본인의 ‘수입금액’을 정확하게 계산하셔야 합니다. 앞서 말씀드린 부부 합산 주택 수에 따라 월세 혹은 간주임대료 금액이 나오겠죠? 이를 합산해서 나온 금액이 연간 2천만원 이하라면 분리과세 또는 종합과세 중 선택해서 신고할 수 있으며, 만약 2천만원이 초과되었다면 전액 종합과세 대상입니다.

Q.

2천만원은 비용을 빼고 난 후 금액인가요?

A.

그렇지 않습니다. 비용을 빼기 전 금액으로, 2천만원을 기준으로 종합과세 여부를 판단하는 것으로 이해하시면 되겠습니다.

Q.

수입금액이 2천만원 이하라면 세금이 얼마나 될까요?

A.

2천만원 이하라면 분리과세 혹은 종합과세 중 선택할 수 있다고 말씀드렸습니다. 그런데 종합과세가 되면 해당 명의자의 다른 소득 즉, 이자/배당/사업/근로/연금/기타소득 중 종합과세 대상을 모두 합산하여 계산해야 하기 때문에 일괄적으로 얼마라고 말하는 것도 불가능하고 계산 자체도 매우 복잡합니다. 더 중요한 건 이로 인해 과세 대상 소득금액이 올라가므로 세 부담이 늘어난다는 것입니다.

반면, 분리과세라면 해당 소득에 대해서만 분리과세 세율을 적용하고 종결되므로 단순합니다. 이때는 임대주택등록 여부에 따라 세 부담이 다릅니다. 가령 수입금액이 2천만원인데 모두 등록한 임대주택이고 다른 종합소득금액이 2천만원을 초과한 경우가 아니라면, 이때 주택임대소득으로 인한 부담액은 다음과 같습니다(주택임대소득 세액 감면은 생략).

Q.

수입금액 2천만원 초과인 경우는요?

A.

앞서 말씀드린 대로 개인의 소득마다 모두 세 부담이 다릅니다. 따라서 일괄적으로 얼마라고 말씀드릴 순 없으며, 다만 똑같은 주택임대소득이라 하더라도 고소득자의 세 부담은 많이 늘어날 수 있습니다. 타 소득과 합산하는 종합과세이기 때문입니다.

Q.

주택임대사업자 등록을 안 했어도 신고해야 하나요?

A.

신고 여부와 상관없이 소득이 발생했다면 과세 대상이므로 신고해야 합니다. 다만 사업자등록은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 사업자등록이 있는데 현재는 소득세법상 사업자등록만 의무사항입니다. 소득세법상 사업자등록을 안 할 경우 수입금액에 대해 0.2% 가산세를 물게 되어 있습니다.

자, 여기까지입니다. 물론 상황이 모두 다르기에 질문의 유형은 더 나올 수 있습니다만, 가장 많이 물어보시고 놓치는 부분에 대해 우선 정리해보았습니다. 특히, 주택임대소득세는 실거주 주택 외에 주택이 한 채라도 있고 요건만 맞으면 바로 과세대상이므로 종합부동산세보다 더 파급효과가 클 것으로 보입니다.

따라서 앞으로도 계속해서 이에 관해 관심을 가지셔야 하는데요. 아무쪼록 본인의 상황에 맞게 납세의무가 있다면 성실히 이를 이행해야 할 것이며, 반대로 해당 주택을 매각해야 한다면 굳이 의무사항이 있는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록은 안 하셔도 될 것입니다(물론 소득세법상 사업자등록은 의무사항입니다). 더 구체적이고 개인적인 사례는 별도 칼럼으로 작성해보도록 하겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.