직방

지난해 12·16대책은 확실히 15억 이상의 고가 주택에 직격타가 되었습니다. 대책 발표 이후 강남 등 고가 아파트의 상승세는 꺾였고 은마, 잠실주공5단지 등 투기성이 강한 물건들은 기존 호가보다 2~3억 낮은 급매물까지 나오고 있습니다. 반면, 그 반대급부로 일부 오른 지역도 있는데요. 수도권 주요지역의 역세권에 위치한 9억 또는 6억 이하 아파트들입니다. 오늘은 이러한 지역 중 하나인 수원 팔달구에 대해 살펴보겠습니다.

감정원에서 주간 단위로 발표하는 공동주택(아파트) 매매 가격 동향을 살펴보면 12·16 대책 이후 강남은 급격한 하락세인 반면 수원시 팔달구는 급격한 상승세를 보입니다.

그래프에서 보시듯이 강남구는 1월 20일 기준 이미 매매가 변동률이 마이너스로 전환했습니다. 반면 팔달구는 +1%대까지 상승하면서, 강남으로 들어올 자금이 수도권 지역으로 이동하나 하는 의심을 하게 합니다.

팔달구 집값은 왜 이렇게 오르는 걸까요? 감정원에서는 신분당선 연장 호재 때문이라고 하지만, 지도를 잠깐만 보면 팔달구의 주요 주거 지역이 위치한 1호선 수원역, 화서역은 분당선 수원시청역과 거리가 있어 호재가 미칠 만한 영향권은 아님을 알 수 있습니다.

팔달구가 비규제지역이라서 수요가 몰리는 것은 아닙니다. 수원 팔달구는 이미 2018년 조정대상지역으로 선정되었고 부산 해운대구 등이 규제지역에서 풀릴 때도 풀리지 않은 지역입니다.

다만, 전역이 투기과열지구로 지정된 서울보다는 대출규제가 약합니다. 기본적으로 LTV(주택담보대출비율)가 60%인데요. 12·16 대책에서 투기과열지구를 겨냥해 15억 이상 주택은 대출금지, 9억 이상 주택은 대출을 제한(9억 초과분에 대해 40%→20%)했지만, 팔달구는 투기지역/투기과열지구는 아니기 때문에 대출 제한에서 자유롭습니다. 

규제 전후로 하여 성균관대학교 인근 천천푸르지오 34평은 4.7~4.8억에서 5~5.1억으로 2~3천 만 원가량 상승했고, 화서동의 블루밍푸른숲은 33평형이 3.9억에서 4.1억 수준에 머무르고 있으나 거래량이 터졌습니다. 12월 16일 이후부터 1월 현재까지 거래 건수가 34평 기준으로 18건으로 거의 2019년간 거래량의 70~80% 수준입니다. 즉 보통 한 달에 3건 정도 거래되는 아파트가 갑자기 18건으로 6배 늘어난 것이죠. 

거래량이 늘었다는 건 조만간 호가가 올라간다는 얘기와 비슷한데요. 만약 서울 강남구에서 이 정도 거래량이 나왔다면 그사이 물건 가격이 3~4억은 오르고 매물은 자취를 감추었을 겁니다. 위 아파트들은 함께 경쟁하는 주변 신축 아파트가 많아 시세가 그만큼 오르지 않았지만요. 수원시 팔달구 주택 가격의 이러한 현상은 12·16대책으로 인한 풍선효과로 투자자가 일부 유입된 결과라고 보입니다.

이렇게 한 지역의 시세가 오르면서 시장에서 떠오를 때 투자자가 몰립니다. 초보 투자자들은 이때 부동산을 매입해 자금을 굴리는 건 어떨까? 생각하게 되는데요. 제 투자 관점에서 지금 시기에 들어가는 것은 “NO” 입니다.

항상 부동산은 공급이 많은 지역을 피해야 합니다. 요새 들어 신축의 중요성이 강조되고 있다고 해서 ‘이 정도 입지에 신축 아파트면 최소한 떨어지지는 않겠지’라는 생각은 위험합니다. 그것은 정부의 규제로 신축이 전무한 서울 주요지역 이야기입니다.

인터넷 검색만으로도 2021년까지 공급 예정인 즉, 분양권이 시장에 돌아다니는 아파트를 찾을 수 있습니다. 특히 팔달구는 수원역푸르지오자이(4,086세대) / 매교역푸르지오SK뷰(1,795세대) / 수원센트럴아이파크자이(3,191세대) / 힐스테이트푸르지오수원(2,586세대) 등 신축 공급 예정인 아파트가 많습니다.

공급보다 수요가 많으면 괜찮지 않을까요? 수원 팔달구의 인구수는 18만 명입니다. 앞에서 언급했던 공급 예정 아파트만 해도 1.2만 세대 규모로 인구의 6.5% 수준입니다. 이를 강남구에 적용해 봅시다. 강남구의 인구는 54만 5천 명으로 6.5%가 공급되려면 3만 5천 가구가 1~2년 사이에 공급돼야 합니다. 

개포주공1단지부터 7단지까지 일시에 공급되는 것은 물론 은마아파트, 도곡렉슬 및 압구정 현대까지 총동원해야 4만 세대 정도 되겠지요. 현재의 재건축 규제 일변도 시장에서는 불가능합니다.

지금과 같은 시기에 투자자가 많이 매입한 아파트는 모래성처럼 금방 무너질 가능성도 큽니다. 투자자들은 규제가 완화되면 서울 주요 입지로 갈아탈 것이기 때문입니다. 주식에서 가치 투자 이야기를 많이 합니다. 부동산도 다르지 않습니다. 가치가 희소한가? 를 먼저 생각하시고 분위기에 휩쓸리는 투자를 조심해야 할 때입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)