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서울에 집 사려면 꼭 알아야 하는 것들

서울에 집을 사려면 각별히 유의해야 할 사항이 많다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #68

서울은 전부 조정대상지역임은 물론, 투기지역 내지 투기과열지구에 속한다. 그래서 정부가 부동산과 관련해 지금까지 쏟아낸 규제사항 전부가 해당된다. 그래서 서울에 집을 사려면 각별히 유의해야 할 사항이 많다. 정리해보겠다.

서울에 집이 이렇게 많은데…

출처직방
엄격한 주택담보대출

서울은 매입하는 주택에 대한 담보대출이 매우 엄격하다. 원칙적으로 세대원 전부가 무주택이어야만 주택담보대출이 가능하며 대출한도는 LTV 40%다. 예를 들어, 서울에 있는 KB시세 5억 원 아파트를 매입할 경우 5억 원의 40%인 2억 원 한도 내에서 주택담보대출이 가능하다.


하지만, 이미 1주택자라면 원칙적으로는 대출이 불가하나 기존 1주택을 1년 이내 매도하고 새로 매입하는 집에 1년 이내 전입을 하는 조건이라면 예외적으로 위 한도 내에서 대출이 가능해진다.


이는 2019년 12·16 부동산 대책 이후로 더 까다로워진 조건이다. 만약 이미 집이 2채 이상이라면 그 어떤 경우라도 서울에 새로 매입하는 주택에 대한 담보대출이 불가능하다.

호갱노노 앱에서는 자본금에 따른 대출 한도를 조회해볼 수 있다. 물론 지역에 따른 규제도 반영된다.

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서울에 매입하는 주택 가격이 9억 원을 초과한다면 또 얘기가 달라진다. 무주택세대라 해도 매입하는 가격이 9억 원을 넘을 경우, 반드시 그 집에 1년 이내에 전입하는 조건이어야 대출이 가능하다.


그뿐만 아니라 대출한도도 달라진다. 9억 원까지는 LTV 40%가 적용되지만 9억 원이 초과되는 부분부터는 LTV가 20%로 줄어든다. 예를 들어 서울에 있는 집을 14억 원(KB시세도 14억 원이라 가정)에 매입할 경우 9억 원까지는 40%인 3억 6천만 원, 그리고 9억 원이 초과되는 5억 원에 대해서는 20%인 1억 원이 적용되어 총 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 4억 6천만 원이 된다.


만약 대출을 더 받고 싶다면 기존에는 주택매매사업자 신청을 하거나 법인 명의로 매입할 경우 LTV 80%에서 소액보증금 최우선변제금인 3,700만 원을 공제(일명 ‘방 빼기’라고도 한다)한 금액까지 대출이 가능했으나 이젠 이 또한 옛날얘기가 되었다. 이제는 사업자, 법인 모두 동일한 대출한도를 적용받는다. 서울과 같은 투기지역, 투기과열지구에서는 말이다.

주담대가 아예 불가능한 경우

그런데 더 조심해야 할 것이 있다. 매입하는 서울 내 아파트가 만약 15억 원이 넘는다면 주택담보대출은 아예 불가능해진다. 유주택 세대는 물론 무주택 세대 또한 마찬가지며 사업자, 법인 또한 마찬가지다.


그렇다면 과연 15억 원이 넘는 아파트는 얼마나 될까? 지금 30평형대 아파트의 평균가격만 살펴봐도 강남구는 19억 8천만 원, 서초구는 19억 4천만 원이며 송파구의 경우도 15억 원이다.

직방 앱에서 본 서울 30평대 평균 매매 시세다.

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그리고 KB부동산에서 제공하는 자료에 의하면, 서울 대형(전용면적 135㎡ 이상)아파트의 경우는 2017년 7월부터 이미 평균 매매가격이 15억 원을 넘어섰고, 현재(2019년 12월 기준)는 18억 9천만 원에 육박한다.


이제 소위 강남 3구라 하는 강남구, 서초구, 송파구에 있는 30평형대 아파트를 사려면 평균적으로 최소 15억 원 이상을 전액 현금으로 준비해야 하며, 강남이 아닌 서울이라도 입지가 괜찮은 신축 급이나 40평형대 이상의 아파트를 사려면 마찬가지로 평균 15억 원 이상의 현금이 있어야 하는 시대가 왔다.

집, 팔 때는 괜찮을까?

지난 몇 년간 서울 집값은 참 많이도 올랐다. 그래서 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세에 대해서도 잘 체크해봐야 한다. 1주택 세대는 모르겠지만 만약 일시적 2주택일 경우 어떤 상황이냐에 따라 매도하는 집에 대해 비과세를 받을 수도 있고 엄청난 세율의 양도세를 낼 수도 있다.


일시적 2주택 비과세요건을 간단히 정리하자면, 1번 주택을 매입한 후, 최소 1년 후에 2번 주택을 매입했다면, 1번 주택을 2년 이상 보유 후 2번 주택 매입한 시점을 기준으로 3년 안에만 1번 주택을 매도할 경우 집이 두 채라 해도 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.


하지만 서울은 다르다. 서울은 전부 조정대상지역이기 때문에 만약 서울 또는 조정대상지역에 집이 하나 있는 상태(1번 집)에서 서울(조정대상지역)에 집을 살 경우(2번 집) 1번 집에 2년 이상 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 그뿐만 아니라 이제는 2번 집을 매입한 후 1년 안에 1번 집을 매도해야 하며 2번 집에도 1년 안에 전입해야만 1번 집에 대해 비과세를 받을 수 있다.


만약 위 조건 중 하나라도 충족되지 않으면 비과세가 아닌, 중과세를 내야 한다. 예컨대 1번 집을 1억 원에 사서 2년 후 9억 원에 매도할 경우 위에서 설명한 일시적 2주택 요건을 전부 충족하면 세금을 한 푼도 안 내도 되지만 한 가지라도 충족되지 않으면 무려 4억 1,700만 원이 넘는 양도세를 내야 한다.

기존 보유 주택이 고가주택이라면?

그리고 현재 보유하고 있는 집의 시세가 9억 원이 넘는다면 또 한 가지 체크해야 할 내용이 있다. 아무리 집이 하나여도 9억 원이 넘는 구간부터는 양도소득세를 납부해야 한다. 이는 서울만 그런 것이 아니라 모든 주택이 다 마찬가지다. 예컨대 7억 원에 집을 사서 10년 동안 보유한 후 14억 원에 매도했다면 약 680만 원 정도의 양도소득세를 내야 했다. 7억 원의 차익에 비하면 매우 미미한 수준이다.


하지만 올해부터는 다르다. 2년 이상 그 집에 거주했어야만 양도세가 680만 원이고 만약 거주하지 않았다면 6,100만 원이 넘는 양도세를 내야 한다. 내년부터는 더 심해진다. 10년 이상을 거주했어야만 680만 원이 된다. 그 미만으로 거주했다면 보다 많은 양도세를 내야 한다.


이처럼 서울에 집을 사기 위해서는 알아야 할 것들이 참으로 많다. 그리고 그 알아야 할 것들은 앞으로도 점점 더 많아질 것 같다. 과연 일반적인 사람들이 이런 내용들을 다 알 수 있을는지는 정말 의문이다.


이런 가운데도 서울 집값은 계속해서 상승하고 있으며 그 불씨는 수도권으로 번져가고 있다. 지금까지의 부동산 규제정책들, 그리고 앞으로도 계속해서 나올 정책들이 과연 수도권 집값을 잡는 데 기여할지, 아니면 국민의 세무 수준과 함께 세수를 높이는 데만 기여할지는 지켜봐야겠지만, 현재의 흐름으로 봐서는 후자가 될 것 같은 불안감이 강하게 밀려온다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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