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주택가격 상승은 거의 모든 선진국에서 나타나고 있으며, 이 과정에서 가계부채가 증가하고 있다. 미국의 경우 2000년부터 2007년 사이에 가계부채가 GDP 대비 104%에서 144%로 증가했으며, 같은 기간 주택가격은 50% 상승했다.

주택가격과 부채비율의 급등이 만들어낸 이 버블은 2008년 붕괴하였음을 우리는 잘 알고 있다. 1960년부터 2000년까지 선진국에서 발생한 경제 위기 가운데 25%는 주택과 관련된 것으로 조사되었으며, 이러한 경제 위기는 다른 경우에 비해 더 오래 지속되고 더 큰 후유증을 낳는다.

미국을 기준으로 할 때 1960년부터 2016년까지 50년 동안 중위 임대자(임대료를 내는 세입자를 한 줄로 늘어놓았을 때 중간에 해당하는 사람)의 소득은 물가 인상을 반영했을 때 실제로는 6% 증가한 데 비해 임대료는 61%상승했다.

영국의 유명 경제지인 Economist지는 이와 관련한 특집 기사를 통해 여러 가지 분석을 내놓고 있다. Economist지에 따르면 선진국 정부들은 첫째, 국민들이 요구하는 주택공급을 어렵게 하는 정책을 수립·집행하고 있으며, 둘째, 주택시장에 더 많은 자본이 모여들도록 만드는 잘못된 경제적 인센티브를 제공하고 있고, 셋째, 주택 버블을 효과적으로 제어할 수 있는 제도적 장치를 만드는 데 실패하고 있어 이 결과로 주택가격은 상승하고 있다고 분석했다.

사실 주택가격은 통계로 확인할 수 있는 오랜 시간을 거슬러 올라가 보면 산업혁명 시기 이후 급등과 하락을 반복하는 경향을 보여 왔다. 17세기 네덜란드의 암스테르담, 19세기 미국은 단기급등과 폭락을 반복하면서 많은 사람을 힘들게 했다. 

그렇지만 20세기 들어 주택가격은 비교적 안정세를 보였다. 이 시기 주택시장의 안정화는 일반인들이 은행에서 돈을 빌려 집을 장만할 수 있도록 하는 주택담보대출의 미발달, 철도 및 자동차의 확산에 따른 외곽으로의 이주 확대, 수요 증가에 맞춘 공급(토지에 대한 규제 없음으로 인해) 등이 복합적으로 작용한 결과였다. 

2차 세계대전이 끝나자 각국 정부는 전쟁에 참전했던 군인들을 대상으로 한 주택 공급에 착수했다. 목숨을 걸고 전선에 나섰던 희생에 대한 정당한 대가를 지급해야 한다는 인식 확대와 더불어 공산화를 막기 위한 정책의 일환이었다.

미국, 캐나다, 일본 등은 정부 또는 공기업을 통해 주택마련 자금을 장기저리로 융자해 줬으며, 공공 및 민간은 대규모 주택공급에 나섰다. 이 시기 미국에서 형성된 단독주택단지가 지금도 우리가 미국 동네를 생각하면 떠오르는 그런 모습의 원조 격이라 할 수 있다.

충분한 공급을 통해 안정세를 보이던 주택시장은 1960년대를 거치면서 변화하기 시작했다. 영국의 경우 도시의 무분별한 확장을 억제하기 위해 그린벨트를 지정했고, 미국 및 호주 등도 비슷한 제도를 시행했다. 토지의 공급이 어려워지기 시작했으며, 증가한 자동차 및 철도에 대한 투자감소로 인해 교통 체증이 심화되면서 도심의 주택가격은 상승해 이러한 추세는 현재까지 이어지고 있다. 

1) 공급 부족 

선진국의 주택가격 상승에 있어 가장 큰 원인으로 Economist지는 수요를 충족시키지 못하는 공급 부족을 꼽았다. 공급 부족의 원인은 여러 가지로 다시 세분화될 수 있지만 과도한 토지이용 규제가 가장 큰 역할을 하고 있다. 토지규제가 심한 곳일수록 주택가격은 높다. 

주택가격 급등으로 악명이 높은 영국의 런던을 비롯한 주요 도시의 경우 당장이라도 250만 채의 주택을 공급할 수 있는 토지가 있지만 그린벨트로 묶여 있어 개발을 못 하는 것이 대표적 사례라 할 수 있다. 최근 독일은 도시계획법을 개정하여 고밀 개발을 가능하도록 하였으며, 미국 오클랜드, 캐나다 온타리오 등도 과거의 규제를 완화해 더 많은 주택을 공급할 수 있도록 하고 있지만 아직 효과는 나타나지 않고 있다. 

2) 넘쳐나는 유동성

공급부족론에 대하여 넘쳐나는 유동성이 더 큰 문제임을 지적하는 목소리도 있다. 실제로 2000년대 스페인과 아일랜드는 엄청난 건설 붐을 거치면서 대량의 주택을 공급했지만 유동성 과잉에 따라 주택가격이 폭등하기도 했다.

3) 제도적 장치의 실패 - 임대주택

임대주택의 경우 이론적으로는 정부 및 공공부문의 예산투입을 통해 대량으로 공급하는 게 맞지만 이는 쉽지 않다는 것을 역사는 보여주고 있다. 1960년대까지 대량의 임대주택을 공급했던 영국, 프랑스, 독일 등은 이러한 주택이 증가함에 따라 건설·관리 등에 소요되는 예산을 감당하기 어렵게 됐다. 예산부담을 견디지 못한 영국 및 독일의 지자체들은 임대주택들을 거주자에게 양도했다. 

이에 따라 직접적인 주택건설 대신 주택수당(주택바우처)을 공급하는 방식으로 정책을 전환하였는데 미국의 경우 1977년부터 1997년 사이 주택바우처 수급자는 16만 명에서 140만 명으로 증가했다. 하지만 이러한 방식 역시 과도한 예산증가와 더불어 집주인을 정부가 보조해주는 격이 되었다는 것이 Economist지의 분석이다.

Economist지는 주택시장을 안정시키기 위서 정부가 해야 할 일을 3가지로 제시하고 있다.

1) 유동성 억제 

첫째는 주택담보대출에 대한 규제 강화와 인센티브 철폐를 통한 유동성 억제다. 독일의 경우 주택의 시장가격이 아닌 별도의 주택담보용 기준가격을 토대로 대출을 진행하고 있으며, 미국의 경우도 과거 주택담보대출 이자 납부에 대한 소득공제를 줄여 나가고 있다. 이러한 과정을 통해 과도한 유동성이 주택시장으로 흘러 들어가는 것을 차단해야 한다고 주장한다. 

2) 교통 여건 개선 

둘째는 교통 여건의 개선이다. 교통 체증과 통근 시간의 증가는 전 세계 선진국 주요도시에서 공통적으로 발생하고 있으며 이는 직주근접 수요의 증가로 연결되어 대도시 주택가격 인상을 야기하고 있다. 

 

3) 토지이용 규제 완화

셋째는 과도한 도시계획 및 토지이용 규제 완화이다. 고밀도의 주택건설을 가능하게 하도록 기존 규제를 완화해야 하는데 실제 미국의 미네아폴리스 등은 토지이용의 효율화를 위해 단독주택지구를 철폐했다. 

최근 서울을 중심으로 한 주택가격 상승에 대해 비판과 비난의 목소리가 높지만 사실 이러한 현상은 전 세계적으로 발생하고 있는 현상이기도 하다. 우리가 특별히 못 해서라기 보다는 시대의 흐름이 그렇게 흘러가고 있다는 의미이기도 하다.

정책의 변화는 많은 논란과 갈등을 초래하기 때문에 쉽지 않지만 결국은 문제를 해결하는 쪽으로 흘러가게 된다. 우리 정부는 Economist지가 제안하는 3가지 정책을 가장 열심히 대규모로 시행하고 있다. 비판과 비난보다는 차분한 태도를 유지하고 정책의 변화와 시행과정을 지켜볼 때이다.

글. 하얀그림자

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