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더 까다로워진 ‘일시적 2주택 비과세’의 핵심은?

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사간다면?

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #69

일생을 살아가면서 우리는 종종 이사합니다. 더 넓은 집으로 가기 위해 혹은 더 신축으로 가기 위해, 그렇지 않다면 직장에서 가깝거나 자녀 학교 인근의 집으로 이사를 하는 경우도 많습니다. 집을 옮기는 것은 대한민국 국민이라면 누구나 자유롭게 할 수 있는 ‘거주이전의 자유’에 해당합니다.


그런데 이러한 자유도 때로는 정부 정책에 따라서 일부 제한될 수 있습니다. 당연히 거주 자체를 막는 건 아니고요. 거주 이전에 따라 받을 수 있는 세제 혜택을 다소 축소하는 경우가 있는 것입니다. 특히, 최근 발표한 12·16 대책으로 세금 제도가 또 한 번 바뀌었기에 더욱 유의해야 합니다.

집을 옮기는 것은 거주이전의 자유에 해당합니다.

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조정대상지역에서 조정대상지역으로

우선 이것부터 확실하게 알아두시는 게 좋습니다. 바로 모든 경우에 적용되는 게 아닌, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에만 일부 제재가 가해진다는 것입니다.


그러니까, 그 외의 경우 즉 조정 → 비조정, 비조정 → 조정, 비조정 → 비조정으로 이동하는 경우에는 여전히 기존과 동일한 ‘일시적 2주택 비과세’ 혜택이 가능하다는 것입니다. 구체적인 일시적 2주택 비과세 혜택은 뒤에서 자세히 말씀드리겠습니다.

조정지역에서 조정지역으로 이동하는 경우에만 일부 제재가 가해집니다.

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그렇다면 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동할 때, 어떤 제재가 적용되는 것일까요? 그 전에 우리는 일시적 2주택 비과세의 기본 내용에 대해 알아야 합니다.

일시적 2주택 비과세의 기본 요건은?

편의상 기존 집을 1번, 나중에 취득하는 집을 2번이라고 합시다. 당연히 1번 집에서 2번 집으로 이사하는 경우로, 특별한 경우가 아니라면 대개는 2번 집이 회사나 학교 인근이거나 새집이거나 여건이 더 좋을 것입니다. 그러니까 이사를 하겠죠?


그런데 이때 대부분 사람은 2번 집을 취득하고 기존 1번 집을 매도함으로써 ‘일시적으로’ 주택 수가 2주택이 됩니다. 이는 이사를 해보신 분이라면 어쩔 수 없음을 아실 것입니다. 따라서 정부 역시 주택 수가 2주택이 된다 하더라도 몇 가지 요건을 갖추면 기존 1번 집을 비과세 해주는 것입니다.


그 요건을 우리는 이미 지난 칼럼에서 ‘1후, 2보, 3매’라고 외우자고 한 적이 있습니다.


· 기존 1번 집을 취득하고 나서 1년이 지난 후 2번 집을 취득할 것 → 1후

· 기존 집은 2년 이상 보유할 것 → 2보

· 2번 집을 취득하고 3년 이내 1번 집을 매도할 것 → 3매

1후, 2보, 3매 무슨 말인지 아시겠죠?

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하지만 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 하는 경우에는 일부 제재가 가해집니다. 1후, 2보, 3매가 통하지 않는다는 겁니다.

어떤 제재가 가해질까?

먼저 1번 집이 조정대상지역인 경우, 조정대상지역으로 지정된 이후에 취득한 주택이라면, 2년 보유 대신 ‘2년 거주’를 해야 합니다. 기존 1번 집의 경우, 우선 1주택 비과세 요건을 갖춰야 함은 기본 사항이니 당연히 2년 보유 요건이 2년 거주가 될 수 있겠죠?


문제는 2번 집입니다. 2번 집은 언제 취득했는지 ‘취득일’을 잘 봐야 하는데요. 만약 2번 집이 ‘12·16 대책(2019년)’ 이후 취득했다면 기존 집은 3년이 아닌 ‘1년 이내에’ 매도해야 합니다. 즉, 지금 시점에서는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우, 기존 집을 1년 이내에 매도해야 합니다.


원래는 이게 3년 이내 매도였다가 ‘잠깐’ 2년 이내 매도로 바뀐 적이 있었습니다. 그때가 바로 ‘9·13 대책(2018년)’ 이후 2번 주택을 취득한 경우였습니다. 그러니까 원래는 2번 집을 취득하고 3년 이내에 1번 집을 취득하던 것이(우리는 이걸 ‘3매’라고 외웠죠?), 2018년 발표한 ‘9·13 대책’ 이후에 취득했다면 2년으로, 그리고 2019년 발표한 ‘12·16 대책’ 이후에 취득한다면 1년으로 각각 줄어든 것입니다.


그렇다면 그 이전에 계약한 경우는 어떻게 될까요? 원래 주택의 취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 즉, 계약만 했다고 해당 주택을 취득했다고 볼 수는 없습니다. 하지만 선의의 피해자를 막기 위해 과세 당국은 대책이 발표되기 전 계약서를 작성하고, 계약금을 지급한 경우라면 종전 규정을 적용해주기로 한 것입니다.


즉, ‘9·13 대책’ 이전에 계약서를 작성하고 계약금을 지급했다면 2년 이내 매도가 아닌 3년, 다시 ‘12·16 대책’ 이전에 계약서를 작성하고 및 계약금을 지급한 경우라면 1년 이내 매도가 아닌 2년 이내 매도인 것입니다. 복잡하죠? 이상의 내용을 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.

12·16 대책 이후 구매한 주택의 경우, 1년 이내에 매도해야 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.

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좀 정리가 되나요? 일시적 2주택 비과세는 평범한 서민들이 내 집 마련 후 집을 옮기며 자산 증식을 하는 가장 기본적인 방법의 하나입니다. 특히, 입법 취지를 고려해보면 거주이전의 자유를 보장하기 위해 기존 주택을 일정 요건을 갖춰 매도하면 비과세라는 큰 혜택을 주는 것이죠. 물론, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에 약간의 제약이 있지만, 여전히 혜택을 제공하고 있기에 상황에 맞게 잘 활용하시면 좋겠습니다.


한 가지 더, ‘12·16 대책’ 이 매우 강력한 규제인 이유는, 위에서 살펴보았던 1년 이내 기존 집 매도는 물론, 1년 이내 새로 취득한 2번 집에 바로 전입해야 하는 규정까지 있기 때문입니다. 이는 지난 ‘9·13 대책’에 이어 새롭게 추가된 내용으로 비록 이사 가는 2번 집에 기존 임대차 계약 기간이 남아 있다면 최대 2년까지 예외를 두고는 있지만, 혹시라도 놓치는 것은 없는지 잘 살펴보아야 할 것입니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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