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부동산 시장에서 2019년도는 떨어질 듯했던 집값이 반등한 해로 기억날 것 같습니다. 그렇다면 올해는 어떨까요? 이 질문에 대답하기 위해 가장 먼저 염두에 두어야 할 것은 토지 보상금입니다. 가계 대출 등 기타 매수자금이 나올 만한 곳은 12·16 대책으로 인해 전무하다고 보기 충분하니 말입니다. 이번 칼럼에서는 올해 토지보상금은 과연 얼마나 풀리고 이에 따른 영향은 어떻게 될지 알아보겠습니다.

2018년 12월 먼저 발표한 3기 신도시 4곳의 토지보상금 규모는 약 17조 원에 달하며, 추가 발표한 부천 대장 및 고양 창릉, 중소 규모 택지지구까지 포함하면 3기 신도시의 토지보상금 총액이 30조 원가량입니다. 이 중 먼저 발표한 4곳이 특히 큰 규모를 자랑합니다.

계양이 1.1조, 과천이 2.3조, 하남 교산이 6.7조, 남양주 왕숙 1/2가 5.7조로 예상되는데요. 아직 감정 평가가 이루어지기 전이기 때문에 국토부에서는 보상 규모에 대해 확답을 하지 않고 있습니다. 아무튼 17조에 달하는 금액이 2020년~2021년 사이에 풀릴 것으로 보입니다. 

이른바 공취법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 의해 토지 보상을 받으면 현금/채권이 생기거나, 아니면 대토권이 생기게 됩니다. 만약 현금이 생기면 여유자금으로 부동산을 매수할 수 있고, 대토권으로 보상을 받으면 인근 부동산 대체 취득 시 취득세가 무료이기 때문에 인근 부동산 매수를 마다할 이유가 없습니다.

3기 신도시 2차 지구의 보상금 17조 원의 파급력은 어느 정도일까요? 이를 알기 위해서는 시중에 이 정도 규모의 유동성이 생겼을 때 아파트 가격이 얼마나 상승하는지를 알아봐야 합니다. 즉, 과거의 주택담보대출이 17조 원 증가했을 때 주택 시세 변화를 보면 대략적인 영향력을 추정해 볼 수 있습니다.

보상금 17조라는 금액은 전국에 골고루 뿌리는 것이 아니고, 서울 인근과 경기도에 집중해서 뿌려지는 금액이기에 서울을 들쑤실 영향이 있습니다. 때문에 서울과 경기 지역의 주택담보대출 규모 추이부터 보겠습니다.

서울은 2016년 1월 151조에서 2019년 8월 190조까지 38조 원가량이 증가했고, 경기도는 126조에서 170조까지 43조 원가량이 증가했습니다. 3기 신도시 2차 지구 토지보상금 17조 원은 2016년부터 2019년까지 증가한 서울 주택담보대출 규모의 45% 수준인데요.

2016년 1월에 대치동 은마아파트가 9.7억, 현재 시세가 12·16 대책으로 떨어지긴 했지만 19억 수준인 것으로 봐서 17조 원이 서울 지역으로 몰릴 경우, 앞선 상승의 절반 수준인 4억 원 정도 오를 것으로 보입니다. 그렇게 되면 은마아파트 시세는 22~23억 원에 달하겠네요.

물론 위 예상치는 단편적인 수치일 뿐입니다. 보상을 받은 사람이 모두 서울 아파트를 구입할 리도 없고, 채권으로 보상받을 경우 당장 금액을 쓸 수 없습니다. 그럼에도 17조 원+13조 원(3차 지구 예상 토지보상금)은 무시할 수 있는 적은 금액이 아닙니다. 

현 정부는 국민과 3기 신도시 등 수도권 주택 30만 호 공급을 약속했기 때문에 보상 절차를 가능한 조기에 마무리하려고 할 겁니다. 때문에 2020년과 2021년에 토지보상금이 집중적으로 풀릴 수밖에 없습니다.

국토부는 당연히 토지보상금이 인근 지역으로 유입돼 부동산이 상승하는 것을 바라지 않고 있습니다. 이를 위해 택지지구 보상의 형태 중 현금/대토가 아닌 채권 보상을 하고자 하겠지만 토지 주인들은 현금 보상을 선호하겠죠

정부는 딜레마에 빠지게 됩니다. 정부는 현재 3기 신도시 지구지정을 마치고 감정평가에 들어가고 있습니다. 감정평가 결과에 따라 보상금을 산정하고 현 토지 소유주에게 보상계획을 열람 및 공고하여 강제수용을 협의하고자 할 것입니다.

하지만 토지 소유주가 이를 수용하지 않는 경우, 소유주들은 수용 재결이나 이의를 신청하게 됩니다. 만약 수용과정 중 위법적인 측면이 강하다면 사업인정에 대한 행정쟁송까지 가게 돼 6개월 이상의 시간이 지연되겠죠.

이렇게 토지 소유자들이 보상 금액이나 보상 방식에 이의를 제기하면 수용 기간이 길어져 3기 신도시 분양 일정이 지연됩니다. 이미 2021년 분양 계획이 2022년으로 지연된 상태입니다. 여기서 더 늦춰져 2023년 이후로 추가 지연된다면 주택공급 공약을 잘 실천했다는 체면이 서지를 않습니다.

지금까지 토지보상금이라는 2020년 부동산 상승의 큰 요인을 하나 살펴보았는데요. 그럼에도 불구하고 올해 주택 매수 시 유의해야 할 사항이 있습니다. 특정 지역 단지별로 아파트 가격 상승을 살펴보면 어떤 지역은 실거주하기 좋지 않음에도 불구하고, 정책이나 인근 단지 가격 상승 등 외부적 요인으로 장기간 오른 경우가 있습니다. 이런 지역은 하락기에 제일 먼저 떨어지므로 조심해야 합니다.

2020년, 무리하게 투자를 늘리기에는 조심스러운 해가 될 것 같습니다. 순간 떴다가 지는 지역 말고, 실거주 입주민이 많은 아파트, 즉 하락기에도 방어가 잘되는 아파트를 선별해 들어가는 것이 투자 포트폴리오 측면에서 좋으리라 생각됩니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)