통합 검색어 입력폼

전세자금대출 규제가 시장에 미칠 영향은?

조회수 2020. 1. 21. 10:30 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

전세자금대출과 관련한 자세한 조치 방안이 발표되었습니다.

놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #37

지난 12·16 주택 시장 안정화 방안 발표 이후, 부동산 시장은 관망세에 돌입했습니다.


이번 방안에서 가장 주목할 부분은 고가 및 초고가 주택에 대한 금융 규제였는데요. 그 중에는 전세자금대출자금을 활용한 투기 수요 차단을 목적으로 한 전세자금대출 관련 조치가 예고되었습니다. 수요자들은 큰 혼란에 빠졌고, 대책 발표 이후 한 달이 지난 지금 전세자금대출과 관련한 자세한 조치 방안이 발표되었습니다.

출처: 직방
시가 9억원을 초과하는 주택은 전세자금대출보증이 제한됩니다.

더 강해진 전세자금대출 규제

이전에도 주택금융공사와 HUG(주택도시보증공사)는 고가주택 보유자에 대한 전세자금대출 보증 제한이 있었습니다. 하지만 SGI(서울보증보험)를 통해 보증이 가능했습니다. 하지만 1월 20일부터는 SGI에서도 보증이 제한됩니다. 이로써 시가 9억원을 초과하는 주택은 원칙적으로 전세자금대출보증이 제한됩니다.


12·16 규제 발표 당시 전세자금대출에 대한 회수를 언급하여 많은 혼란이 있었는데, 이번 발표에는 그 부분에 관해서도 자세하게 언급했습니다.


경과조치, 즉 유예기간을 두었는데요. 시행일인 1월 20일 전 SGI 전세자금대출보증을 이미 이용 중인 고가 주택 보유자는 해당 보증 연장이 허용됩니다. 다만 전셋집 이사나 대출금 증액의 경우 신규 대출 보증에 해당하므로 원칙적으로 만기 연장이 불가능합니다.


이것 또한 전세 대출 중단 혼란을 막기 위해 1월 20일 기준 시가 15억 이하의 고가 1주택 보유자가 증액 없이 전셋집 이사로 대출 재이용 시에 4월 20일까지 한시적으로 1회만 SGI 보증 이용이 허용됩니다. 하지만 이러한 경과 조치도 초고가 주택 보유자와 다주택자의 경우 해당 사항이 없어 전면 적용됩니다.


중요한 것은 1월 20일부터 전세자금대출보증을 받은 후, 고가 주택을 매수하거나 고가 주택이 아니어도 2채 이상 다주택자가 되는 경우 대출금이 회수된다는 것입니다.


그동안 본인이 전세로 거주하면서 대출을 받고 최대한의 자본을 활용해 차후에 거주할 집이나 투자 용도로 활용하는 전략은 자본이 상대적으로 부족한 분들이 공격적으로 활용하던 방법이었습니다. 그러나 이번 조치로 이 전략은 1월 20일부터는 제한적(?)으로 가능하게 되었습니다. 9억원을 초과하지 않는 주택을 미리 사두는 것까지는 허용이 된다는 것이죠. 다만 이 경우 만기 시점에 9억원을 초과하는 경우 연장이 어려울 수 있습니다.

출처: 직방
직방에서 본 서울 지역별 아파트 평균 매매가격입니다.

부동산 시장에 미칠 영향은?

출처: 직방
직방에서 본 마포구 일대의 최근 3개월간 매매 시세 변동률입니다.

또 하나 눈여겨 볼 부분은 바로 규제 대상 주택의 범위인데요. 이번 전세자금대출관련 조치에서는 분양권 및 조합원 입주권은 제외되었습니다. 따라서 전세자금대출을 활용해 거주하며 자본을 분양권 및 조합원 입주권에 투입한다면 금번 조치 대상이 아니라는 것입니다. 입주 시점 이전까지 충분한 활용이 가능한 것이죠.


또한 오피스텔의 경우도 주택으로 보지 않기 때문에, 고가이든 여러 채이든 본 조치 대상이 아닙니다. 따라서 전세자금대출을 활용해 자본을 최대한 활용해 오피스텔에 투자하는 전략도 있겠습니다. 최근 도심 오피스텔의 가격 상승률이 무시할 수 없는 수준입니다. 과거 오피스텔은 오르지 않는다는 고정관념을 무참히 깨고 있죠.


이런 배경에는 예전 업무용 오피스텔과 오피스텔 특유의 모호하던 구조가 크게 개선되어 아파트와 동급으로 지어지는 점, 과거 원룸 형태의 일률적인 구조에서 투룸 이상의 큰 형태로 제공된다는 점이 있습니다. 즉, 오피스텔의 수요자층이 넓어진 것이죠. 요즘 서울 주택은 일반 수요자, 특히 신혼부부가 접근하기 어려운 가격에 이르렀습니다. 따라서 도심의 편의성 기반 및 직주근접성이 좋은 입지의 투룸 이상 오피스텔의 가격 상승이 눈에 띄고 있습니다.


정리해보자면 이번 조치로 인해 전세를 끼우고 상급지에 투자하는 전략은 막혔다고 볼 수 있겠습니다. 차선책은 9억원 이하의 주택을 매수하는 전략과 분양권 및 입주권에 투자하여 입주 시까지 전세자금대출 자본을 활용하는 전략, 마지막으로 도심권 오피스텔에 전세자금대출자본을 활용하는 전략이 투자를 위한 돌파구라고 볼 수 있겠습니다.


2020년은 구축 대형 및 9억원 이하 주택의 갭 메우기 및 전세가 상승의 해가 될 것이라고 봅니다. 앞으로 어떤 규제가 나올지 모릅니다. 규제가 더해질수록 먼저 행한 사람의 혜택만 더 커지고 있습니다. 빠른 판단이 필요할 때입니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?