본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

“내 전세대출이 회수?!” 전세대출의 모든 것

1월 20일 전에 전세대출 보유해도 9억원 이하면 문제 없다.

11,907 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

채상욱의 부동산 TMI #9

12 ·16 정책의 후속 조치로 고가 주택(9억 원 초과)을 보유한 세대의 전세대출 갭투자 방지정책이 1.17일 발표됐습니다.


20년 1월 20일부터 전세대출의 보증을 취급하는 주택금융공사, HUG(주택보증보험), SGI(서울보증보험)의 3개사에 모두 적용되는 내용인데요. 9억 원 이상 15억 원 이하의 고가주택을 1채 보유하고, 타 주택에 거주하면서 전세대출을 받은 가구 중 극히 예외인 실수요를 제외하고는 전세대출이 일체 제한됩니다.

내 전세대출이 회수된다고?

출처직방
9억 초과 부동산 소유 시, 신규 대출 사실상 불가

-예외 가능한 경우는?


9억 초과 부동산을 보유한 사람이 1월 20일 이후 전세 대출을 신규로 받는 것은 사실상 어렵습니다. 아주 특수한 경우는 1) 직장의 이동, 자녀교육 이유이면서, 2) 주택이 소재한 시-군을 벗어나 그 전셋집에 거주해야 하는 경우에만 전세대출을 받을 수 있습니다. 이 경우에도 3) 원래 보유하던 주택과 새로 전세로 들어가는 집 양 주택에 모두 세대원이 거주해야 합니다. 3가지 조건을 모두 충족해야 하죠.

전세대출 예외 조건을 만족하기 위해서는 위 증빙서류가 필요하다.

출처직방

가령, 서울에 주택이 있던 대학교수 가족이 있는데, 충청권 대학으로 옮기면서 해당 지역에서 전세를 구한 경우, 동시에 서울 주택도 세대원이 살고 있고 그 교수는 지방에 전세로 거주하며 양 주택에 세대원이 모두 사는 경우만 해당이 되는 것이죠. 가령, 가족 전체가 지방으로 옮기고, 서울 주택을 제3자에게 전세로 주는 경우에는 허용하지 않는다는 의미입니다. 


1월 20일 시행일 이전에 전세대출을 이미 받는 경우는 어떻게 될까요? 이 경우는 다행히 소급되지는 않고요. 동일한 집에서 계속 거주를 하는 경우 종전의 전세대출은 계속 연장이 됩니다. 다행스러운 부분입니다.

4월 20일까지 증액없이 전셋집 이사 시, 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용한다.

출처직방

다만 같은 집이라 하더라도 전세금 보증액을 증액하기 위해서 대출을 추가로 받는 것은 신규대출에 해당해 불가능합니다.


-15억 초과, 초고가 주택은 전세대출 연장 불허


하지만 보유주택의 가격이 15억 원을 초과하는 초고가 주택에 해당한다면 이야기는 다릅니다. 1월 20일 이전에 실행한 전세대출이라 하더라도, 해당 전세 대출의 만기 시 연장이 불허하고 상환요청을 받게 됩니다. 이 부분이 정말 강력한 대책인데요. 15억 초과는 예외를 두지 않는다는 의미입니다. 앞서 실수요 예외 경우가 아니라면 전세만기 시 즉시 상환하도록 하겠다는 겁니다.


-갭투자로 신규 주택 취득 가능? 


이상의 사례들로 이미 전세대출을 끼고 주택을 보유한 경우를 살펴봤는데요. 그렇다면, 전세로 거주하는 중에 추가로 주택을 갭투자로 구입하게 되는 경우는 어떻게 하면 될까요? 1월 20일 이전에 전세대출을 실행하고 있다가, 9억 원 초과인 주택을 구입한다면 해당 대출의 만기 시 회수됩니다. 과거에는 없던 규제 내용이며 12 ·16에서 지정한 내용입니다. 


1월 20일 이전에 전세대출 보유하고 있더라도 9억 원 이하 주택을 보유 중인 경우라면 문제가 없는데요. 그러나 추가로 주택을 취득해서 2주택자가 된다면 전세대출이 회수됩니다. 가격에 상관없이 다주택자는 9억 원 초과주택 보유한 경우와 동일하게 전세 대출이 제한됩니다. 


이처럼 전세대출에 대한 꼼꼼한 관리 대책이 발표가 되었는데요. 전반적인 시장 분위기는 시세9~15억 원인 고가주택에 대해서는 동일한 전세 대출이 연장 가능하다는 점에서 나름 안도를 할 것 같습니다. 


반면, 15억 원을 초과하는 주택은 직장 이전 요건 등을 제외한 모든 경우에 전세 대출이 만기 시 회수되기 때문에 상당히 강력한 대출규제 제도가 실행되었다고 보입니다.  


정부는 15억 초과 주택에 대해 이 제도 외에도 주택담보대출의 LTV 0% 등 특단의 조치를 시행 중이고, 이번 대책도 그런 면이 많이 보입니다. 정부가 최근 발표하는 이런 규제들은 9억 초과의 고가주택, 또 15억 초과의 초고가 주택들에 주로 시행되는 규제라 서울 등 일부 지역을 제외한 대부분의 경우에는 해당 사항이 없습니다. 


서민-실수요 측면에서는 동요할 일은 없을 것 같고요. 1주택 갭투자, 특히 고가/초고가 1주택 갭투자를 한 경우를 소위 저격한다고 봐야 할 것 같네요. 모쪼록 전세대출 규제 시대인데, 정책 목표에 맞게 전세 시장이 안정화되기를 바라봅니다. 

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment