직방

우리가 부동산 가치를 판단하는 주요 키워드로는 신축, 역세권, 직주근접 등이 있는데요. 이 중에서 두 가지만 만족해도 부동산 가격은 하나를 만족한 부동산보다 껑충 뛰기 마련입니다.

오늘은 위 조건 중 두 가지를 만족하는 서울의 직주근접 역세권 지역이 어디인지 알아보고, 그러한 지역의 부동산 가격은 실제로 많이 올랐는지 알아보려고 합니다. 직주근접은 아침 시간대 하차 인원이 많은 지하철역(출처:서울열린데이터광장, 2019.03)을 기준으로 판단했습니다.

그럼 오전 6시부터 9시까지 하차 인원이 많은 서울의 5개 권역과, 해당 지역의 아파트값 변동률, 지역의 인기아파트를 함께 살펴보겠습니다.

아침 시간대 하차 인원이 가장 많은 권역은 업무의 중심이자 부동산의 중심, 강남권입니다. 선릉역, 강남역, 역삼역, 삼성역, 잠실역, 양재역 등으로 대표되는 강남권은 총 하차 인원이 5,958,725명으로 전체의 15.5%를 차지합니다.

그러다 보니 강남권이 부동산 가격에 미치는 영향은 실로 대단한데요. 강남구, 서초구의 아파트 시세는 각각 19.9억과 19.4억, 강남과 가까운 경기도 과천시 아파트 시세도 13.7억으로 서울 평균인 9.7억을 훨씬 웃돌고 있습니다. 

강남에서도 하차 인원이 가장 많은 선릉역 주변 1km 이내 인기아파트로는 휴먼터치빌, 도곡렉슬, 대치1지구재건축, 논현아이파크, 삼성힐스테이트1단지 등이 있습니다. 

다음으로 하차 인원이 많은 권역은 광화문권입니다. 한 달간 하차 승객수는 총3,394,682명으로 전체의 8.8%를 차지합니다. 시청역, 을지로입구역, 광화문역, 종각역 등에서 근무하는 직장인들이 생각보다 많은 것 같습니다.

특히 최근 중심업무지구 근처에서 지어진 신축 아파트는 분양가 대비 2배 이상 오르며 직주근접의 가치를 여실히 보여주고 있습니다. 하차 승객이 가장 많은 시청역 주변 인기 아파트로는 힐스테이트 세운, 덕수궁롯데캐슬, 중림사이버빌리지, 경희궁자이2단지, 순화더샵 등이 있습니다. 

몇 개 아파트는 상승률이 매우 높은 반면 전체적으로 신축 대단지 아파트 비율이 적다 보니 시청역 주변 1km 평균 아파트값 변동률은 중구 평균 상승률인 9.4%에 비해 낮은 6.5% 수준이네요.

세 번째로 출근 시간대 하차 인원이 많은 권역은 가산권입니다. 가산디지털단지와 구로디지털단지는 벤처타운 종사자 12만여 명이 상주하고 있는 지역으로 젊은 층의 유입이 눈에 띄게 늘어나고 있는 곳이기도 합니다.

가산권은 가산디지털단지역, 구로디지털단지역, 남구로역, 대림역 등을 포함해 약1,462,015명이 아침시간 하차하고요. 가장 유동인구가 많은 가산디지털단지역 근처 인기아파트로는 효성, 구로두산, 구로두산위브, 철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지, 주공13단지 등이 있습니다. 

지난 1년간 가산디지털단지역 인근 1km 내 아파트값은 9.6%, 구로디지털단지역은 7.5% 상승했습니다.

네 번째는 바로 증권업계 종사자가 모여 있는 여의도권입니다. 박원순 서울시장이 2018년 여의도·용산 통개발 발언으로 일대 아파트 가격이 치솟았었죠. 여의도 주요 역인 국회의사당, 여의나루역, 샛강역에서 아침 시간 하차 승객수가 1,003,866명에 달합니다.

지난 1년간 여의도역 인근 아파트 가격 변동률은 14.9%로 영등포구 평균 상승률인 12.3%보다 소폭 높게 나타나고 있습니다. 여의도역 반경 1km 내 인기아파트로는 시범, 신길경남, 대우트럼프월드, 두산위브, 창방 등이 있습니다.

마지막은 새롭게 산업단지가 형성되고 있는 마곡권입니다. LG그룹이 4조 원을 투자해 조성한 LG사이언스파크를 필두로 코오롱그룹, 롯데 등이 R&D 기지를 본격적으로 형성하고 있습니다.

아직은 출근 시간 하차 승객수가 418,416명으로 다른 지역에 비해 많지는 않지만 앞으로 그 규모는 더 커질 것으로 기대됩니다. 마곡권에서 가장 유동인구가 많은 발산역 주변 인기 아파트로는 강서힐스테이트, 우장산아이파크e편한세상, 우장산힐스테이트, 등촌주공3단지, 강서한강자이 등이 있습니다. 

지금까지 출근 시간 하차 승객수로 서울의 주요 직주근접 지역을 알아봤는데요. 수요가 많은 곳은 하방 압력이 커서 가격이 잘 떨어지지 않죠. 본격적으로 정부의 부동산 규제가 시행되는 2020년, 부동산 구매 시 사람이 모이는 곳을 꼭 기억하고 염두에 두셨으면 합니다.