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합리적 기대이론이라는 것이 있습니다. 경제학 용어인데요. 간단하게 풀어보면, 가계와 기업과 같은 각 경제주체는 활용 가능한 모든 정보를 동원해 합리적으로 미래를 예측하고 이에 대비한다는 내용입니다.

정부가 정책을 발표하면 개인은 새로운 정책 변화에 대응하고 대책을 마련하는 것. 합리적 기대이론의 관점에서 보면 지극히 당연한 모습입니다. 2020년부터 시행되는 정부의 강력한 부동산 규제는 시장 참여자가 어떠한 행동을 하도록 할까요?

합리적 기대이론의 핵심은 ‘개인이 미래를 대비한다’가 아닙니다. 바로 ‘예측 가능한 범위 안에서의 정부 정책은 큰 효과를 발휘할 수 없다’라는 것입니다. 인플레이션이 예상되면 이에 맞춰 사람들은 급여를 올리려 하고, 기업들은 제품의 가격을 인상하는 것처럼요.

부동산은 어떨까요? 정부가 보유세 인상, 대출 규제 강화 등을 발표했으니 시장 참여자들은 이에 대한 대책을 세우기 시작할 겁니다.  

특히 대출 관련해서는 12월 16일 대책 발표 이후, 시가 15억 원 이상 초고가 주택은 주택담보대출 제로, 9억 원 이상의 고가 주택은 9억 초과한 금액에 대해 LTV 20%가 적용되면서 규제가 대폭 강화됐습니다.

현재 시장 상황은 과거 7~8억 대에 거래되던 주택들이 9억 원으로, 12억 원 내외 주택들이 15억 원 바로 밑으로 호가를 형성하고 거래되는 모습입니다.

정부의 의도는 9억 원을 고가주택, 15억 원을 초고가주택으로 명명하면서 기준점을 정해 더 가격이 오르지 못하도록 하는 상한선 역할을 기대했을 텐데요. 오히려 출발선 역할을 하고 있습니다. 

정부는 열심히 뛰고 있는데 집값이 그 위를 날고 있는 모습이죠. 아마 향후 주택 가격이 안정되지 않을 경우 정부는 더 강력한 대책을 추가로 준비하지 않을까 싶습니다. 문제는 그 패턴이 지난 몇 년간 시장에서 나타난 모습의 반복이지 않을까 싶습니다.

2020년 집값은 여러 가지 정부의 강력한 대책에도 불구하고 계속 상승할 것으로 보입니다. 더 늦기 전에 사야 한다는 생각이 계속 퍼지면서 서울은 물론 수도권 일부 지역까지 청약시장이 과열될 것으로 예상됩니다.

이러한 광풍에 가까운 상승세는 개인, 기업 등 경제주체의 합리적 기대가 무너지는 순간까지 이어지겠습니다. 합리적 기대가 무너지는 순간이란 미국을 비롯해 대한민국의 기준금리 급등, 우리나라와 세계 경제의 대공황 정도가 되지 않을까 싶은데요. 

바꿔 말하면 세계 경제에 엄청난 충격을 줄 정도의 사건이 벌어지지 않는 이상, 주택 가격은 당분간 상승세가 이어지리라 예측할 수 있습니다. 정부의 규제에 따른 2020년의 단기 시나리오는 아래와 같습니다.

집값이 거품이라고 이야기하는 분들이 있습니다. 그런데도 많은 수요자가 서울 여전히 주택 구입을 희망합니다. 모두 아무런 근거 없이 군중심리에 의해 집을 사고자 하는 걸까요? 활용 가능한 정보를 이용해 합리적인 판단을 한 것입니다.

내 집 마련, 지금까지도 어려웠지만 앞으로도 험난한 길이 예상됩니다. 이 험한 길, 가능한 많은정보를 꼼꼼히 살피시고, 행동하시고, 좋은 결과 얻으시기 바랍니다.

글. 우용표 한국부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

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