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서울 집값을 잡기 위한 고강도 12·16 대책이 발표된 지도 어느덧 한 달 가까운 시간이 흘렀다. 서울 집값과의 전쟁은 여전히 현재진행형이다. 강력한 부동산 대책에도 규제가 닿지 않는 지역으로 풍선효과가 생기고 매매 수요가 전세 수요로 유입되면서 전세가격이 상승하는 부작용을 낳고 있다.

많은 전문가는 연이은 규제에도 집값이 잡히지 않는 이유를 크게 세 가지로 분석한다. 저금리 기조, 과잉 유동성, 그리고 서울 주택 공급 부족에 대한 우려가 그 세 가지다. 하지만 정부와 서울시는 서울 주택 공급이 절대 부족하지 않다는 입장이다.

지난 12·16 ‘주택 시장 안정화 방안’ 보도자료에 의하면 서울 아파트는 지난해 4.4만 호가 공급되었고, 올해와 내년에도 연간 약 4만 호 이상이 공급되어 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분하다고 한다.

서울 아파트 입주 물량 추이를 보면 2013년~2017년 평균 3만2천 호 정도였고, 2018년 4만4천 호, 2019년 4만5천 호 2020년 4만1천 호였다고 한다. 또, 서울 정비사업 332개 단지 중 향후 입주 물량으로 이어질 착공(81개) 및 관리처분인가(54개) 단계 단지를 합하면 135개 단지에 달하고, 2019년 10월 누계기준 서울 정비사업 인허가는 5년(14~18년) 평균과 유사한 1만6천 호라는 것이 그 주장을 뒷받침하는 근거다.

근거를 하나씩 체크해보자. 서울 입주 물량 추이에서 2018년 4만4천 호, 2019년 4만5천 호, 2020년 4만1천 호는 지금과 달리 부동산 규제를 풀어주던 2012~2015년 시절 속도를 냈던 정비사업단지의 입주 물량이 나온 것이다. 앞으로 계속 4만 호 이상 공급된다면 괜찮겠지만 현실은 2021년 이후에는 서울 아파트 공급이 더 줄어들 가능성이 높다. 민간택지 분양가 상한제 등 규제의 강도가 높아지면서 정비사업 속도를 늦추는 단지가 늘어났기 때문이다.

서울시는 2014~2019년 평균 3만6천호였고, 2020~2025년 추산 평균이 연 4만9천호라고 하지만 규제폭탄 속에서 앞으로 5년간 서울의 새 아파트 입주물량이 갑자기 1만3천호 정도 더 늘어난다는 추산물량은 납득이 잘 되지 않는다.

민간 업체 조사에 의하면 2021년 서울 아파트 입주 예정 물량이 2만719가구로 올해의 절반 정도 수준으로 예상된다. 보통 분양 후 2~3년 정도가 지나 입주하는 것을 고려하면 2022년도 입주 물량도 3만 가구를 넘기기는 어려울 것으로 보인다.

더 큰 문제는 서울 아파트 입주 물량의 80% 정도를 차지하는 재건축, 재개발 사업의 특성상 기존주택 철거가 수반되기 때문에 실질 아파트 순 증가분은 이보다 훨씬 미치지 못한다는 것이다.

서울의 주택 문제를 해결하는 유일한 오아시스 같은 해법이 정비 사업인데 정부와 서울시는 여전히 소극적이다. 오히려 규제의 강도를 높이고 있으며, 그나마 추진하던 정비 사업 단지 중 해제된 곳도 적지 않다는 점은 너무 아쉽다.

지난해 12월 발표한 서울시의회의 <서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구>에 따르면 2012년 뉴타운 재개발 수습방안 발표 이후 2018년까지 서울 내 정비사업구역 683곳 중 393곳이 해제되어 해제 면적이 여의도 5배 정도인 1,424만㎡이고 주택 공급량 감소 추정치는 25만 가구에 달한다고 한다.

2018년 주택소유통계에 의하면 개인이 소유한 주택은 전국 1,500만 호(아파트 900만 호) 정도이며 서울주택은 대략 250만 호, 아파트는 150만 호 정도다. 해제된 정비 사업이 계속 추진되어 입주까지 연결되었다면 현재 서울 주택 수 대비 10%, 아파트 대비 15% 정도 물량이 더 늘어날 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다.

서울 가구의 주택 소유율은 49.1%로 절반 이하 가구가 아직 주택이 없다. 주택이 부족한 것이 아니라 여러 채를 보유한 가구가 많아서 그렇다고 할 수 있지만, 자본주의 사회에서 세금 다 내고 집을 더 사는 수요는 항상 존재하기에 다주택 보유자 탓만이라고 할 수는 없다.

설사 다주택 보유자가 사라진다 해도 250만 호 정도인 서울 주택 수를 고려하면 384만 가구 중 134만 가구는 집을 가질 수 없다. 특히, 소득수준이 높아진 요즘 많은 사람이 원하는 집은 아파트다. 그것도 신축 아파트 선호 현상이 갈수록 두드러진다.

그런데 서울 아파트는 약 150만 호 정도이고 그나마도 교통, 학군, 편의시설, 대단지 아파트 등 선호도가 높은 아파트는 절반도 되지 않을 것이고, 신축 아파트는 더욱더 귀하다. 그렇게 보면 수요자들이 원하는 새 아파트는 매우 부족하다. 통계의 오류를 고려하더라도 절대 충분하다고 말할 수 없다. 이러한 시장 환경에서 구매 능력을 규제하기보다는 구매 욕구를 제대로 다스려주어야 할 것이다.

구매 욕구를 낮추기 위해서는 도심 새 아파트를 충분히 공급해주거나, 굳이 집을 사지 않아도 주거 문제가 해결되도록 공공 임대 아파트 공급을 크게 늘려 주택에 대한 욕망을 줄여야 한다. 그렇게 하기 위해 부동산 관련 세수를 서민 주거 안정을 위해 집중적으로 투입하고, 양질의 새 아파트 공급을 위해 현행 정비사업 관련 제도도 특단의 개혁이 필요해 보인다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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