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주택을 취득하면 최소 세 번 이상은 세금을 내야 합니다. 주택 구입 시 한 번(취득세), 그리고 보유하면서 한 번(보유세라고 하며 보통은 재산세만 해당), 마지막으로 해당 주택을 팔 때 또 한 번(양도소득세), 이렇게 총 세 번에 걸쳐서 세금을 내게 되는데요.

이 중 가장 먼저 접하게 되는 ‘취득세’의 경우, 사실은 특별히 신경 쓰지 않아도 무방했습니다. 이유는 법에서 정해져 있는 대로 계산이 명확할뿐더러, 사전에 어떤 노력을 하더라도 이를 줄일 수 있는 절세 포인트가 별로 없었기 때문입니다. 가령, 공동명의를 한다고 하더라도 양도세는 줄어들 수 있지만, 취득세는 이로 인해 세금이 줄어드는 효과가 없습니다.

그런데 앞으로는 이러한 취득세에 대해서도 잘 알아야 할 것 같습니다. 올해 바뀐 개정 내용이 꽤 복잡하고 세 부담도 늘어날 수 있기 때문입니다. 어떤 내용인지 살펴보겠습니다.

지금까지 주택 매매 시 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 및 9억 원 이하 2%, 그리고 9억 원 초과 3%를 일괄 적용했습니다. 그 결과 극단적으로 단돈 1원만 차이 나더라도 취득세가 1% 포인트나 증가할 수 있게 되었습니다. 예를 들어 과세표준이 6억 원이면 취득세율 1%, 6억 1원이면 취득세율이 2%가 되니까요. 이를 ‘문턱 효과’라고 합니다.

위 자료는 행정안전부에서 발표한 자료 중 일부를 인용한 것으로, 보다시피 6억 원에서 단돈 1원만 넘어가더라도 취득세가 2%로 튀어 오릅니다. 이로 인해 시장에서는 거래가액이 6억 원을 초과하는 경우, 계약서는 6억 원으로 작성하고 차액은 현금으로 돌려주는 방법으로 불법 다운계약서를 작성하거나 취득가액에 포함되는 유상 옵션비를 선택하지 못하는 등 주택 거래에 왜곡이 있었습니다. 이에 정부는 해당 구간의 취득세율을 아래와 같이 조정하기로 하였는데요.

가령, 취득가가 6억 1천만 원이라면 취득세율은 약 1.07%가 되며 이때 취득세는 653만 원 정도가 됩니다(지방세 제외). 기존에는 2% 취득세율이 적용되어 1,200만 원의 취득세를 내야 했던 것에 비하면 꽤 많이 줄어드는 셈입니다.

반대로 취득가가 8억 원이라면 이때 취득세율은 2.33%로 납부해야 하는 취득세는 1,864만 원으로 기존 2%에 해당하는 1,600만 원(=8억 원*2%)보다는 올라가게 됩니다. 즉, 위 산식을 활용해보면 취득가가 7.5억 원 이하면 취득세율은 2% 이하이므로 취득세는 유리하게 되며, 7.5억 원을 초과하면 취득세율은 2%를 초과하므로 기존보다 취득세를 더 내야 하는 것입니다.

따라서 우리는 ‘7.5억 원’이라는 숫자를 기억해야 할 것입니다.

참고로 6억~9억 원 구간에서 금액별 취득세율은 위 표를 보시면 쉽게 알 수 있는데요. 말씀드린 것처럼 7.5억 원을 기준으로 그 밑에 있는 금액은 취득세 부담이 다소 줄어드나, 그 위는 취득세 부담이 늘어남을 알 수 있습니다.

다만 선의의 피해를 막기 위해 종전에 계약한 상태에서 2020년 3월 말까지 잔금을 치르는 거래금액 7.5억 원 초과 주택에 대해서는 기존 취득세를 적용하기로 했습니다. 분양권의 경우는 2022년 12월 말까지 잔금을 납부하는 경우 종전 규정이 적용됩니다.

위 표는 행정안전부에서 발표한 자료 원문을 가져온 것인데, 맨 위 제목을 보면 다소 재미있는 부분이 있습니다. 그건 바로 괄호 안의 ‘3주택 이하’라는 표현인데요 이게 어떤 의미인지에 대해서도 살펴보겠습니다.

원래 주택이 아닌 부동산 취득에 따른 취득세는 4%가 적용됩니다. 토지, 상가, 오피스텔 등을 구입할 때를 생각하시면 되는데요. 주택에 대해서만큼은 이게 좀 너그러웠습니다. 그건 지난 2014년 시행된 ‘취득세 감면 혜택’ 덕분입니다. 그 결과 주택은 앞서 살펴본 것처럼 금액에 따라 1%~3%가 적용된 것인데요.

이에 대해 정부는 ‘4주택 보유자와 같은 다주택자에게까지 취득세 감면 혜택을 줄 필요는 없다.’라는 취지로 1세대 4주택 이상부터는 이러한 취득세 감면 혜택을 올해부터 적용하지 않기로 한 것입니다. 따라서 이 경우에는 원래 취득세율인 4%를 적용해야 합니다.

여기에서 여러분들이 조심해야 할 것은 바로, ‘1세대’라는 개념입니다. 이때 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 즉, 주민등록상 같은 세대원으로 되어 있으면 실제 거주 여부와 상관없이 1세대로 보겠다는 것인데요.

이는 양도 당시 세대 기준 주택 수를 따지는 양도소득세 기준과 다르므로 주의해야 합니다. 즉, 양도세는 국세 중 하나로 외형보다는 실질을 중시하는 ‘실질과세 원칙’을 따르고 있기에 설령 주민등록 세대원이 아니더라도 함께 살고 있다면 같은 세대로 봅니다.

하지만 지방세 중 하나인 취득세는 이러한 개념이 없기에 주민등록상 같은 세대면 곧바로 1세대로 봅니다. 따라서, 우리는 만약 실제로 같이 살고 있지 않은 사람이 동일한 주소에 세대원으로 들어가 있다면 이를 얼른 분리해야 할 것입니다. 일단 최소한 외형은 갖추자는 것이며, 더 나아가 양도세에서는 외형은 물론 실질까지 세대 분리가 되어야 한다는 것도 미리 알아 두시는 것이 좋습니다.

이론적인 설명은 이 정도로 하고, ‘1세대’와 관련해 취득세에 있어서 주의해야 할 사항을 아래와 같이 정리하오니 참고하시기 바랍니다.

보시는 것처럼, 취업을 한 30세 미만 자녀라 하더라도 미혼이라면 1세대에 포함된 것으로 보기 때문에 주택 수 산정 시 유의하시기 바랍니다.

마지막으로, 주택 수 산정에 있어서 지분으로 주택을 소유해도 1개의 주택으로 산정합니다. 하지만, 부부 공동명의처럼 같은 세대 내에서 공동으로 소유하는 경우에는 세대원이 각각 소유하는 것이 아니라, 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정하므로 결국 1개의 주택을 가지고 있다고 보시면 됩니다.

즉, 부부 공동명의로 5:5 지분인 경우, 남편 1채, 아내 1채이므로 1+1=2가 아니라는 것입니다. 상식적으로 생각해봐도 없던 집이 새로 생기는 게 아니니까요. 다만, C 주택이 있는데 해당 주택의 지분을 남편이 가지고 있고, 나머지 지분을 세대가 분리된 부모 세대가 가지고 있다면 남편이 가지고 있는 C 주택의 지분은 1개의 주택으로 산정되므로 이것 때문에 4주택이 될 수 있으니 유의해야 합니다.

그 외 주택 수 산정 관련 주의사항 몇 가지를 정리하면 다음과 같습니다.

마지막으로, 취득세 4% 적용 역시 선의의 피해자를 막기 위해 2019년 12월 3일까지 계약하고, 2020년 3월 말까지 잔금을 지급하면(분양권의 경우, 2022년 12월 말까지 잔금 지급) 이에 한 해 4% 적용을 배제합니다.

그리고 법인의 경우에는 이러한 4% 취득세가 적용되지 않으니 다주택자면서 4% 취득세를 피하려면 법인으로 취득하는 것이 하나의 방법이 될 수도 있겠습니다. 다만, 법인의 경우 그에 따른 득실을 잘 따져야 합니다. 단지 취득세 4%만 피하고자 법인을 설립했다가 오히려 소탐대실이 될 수 있습니다.

자, 지금까지 올해 바뀌는 취득세에 대해 살펴보았습니다. 법이 통과되자마자 곧바로 시행되어 다소 당황스러울 수도 있고, 몇 가지 사항들은 국세인 양도세와 다르게 적용되어 혼란스러움을 넘어, 향후 주택을 양도할 때 매우 조심해야 하는 것들도 보이기에 주의가 필요해 보입니다.

이럴 때일수록 각각의 단계가 변하는 부분은 물론, 전체를 보는 눈도 필요하겠습니다. 계속해서 올해 바뀐 세법에 대해 항목별 세부사항을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 그럼 다음 칼럼 때 뵙겠습니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.