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2020년 새해가 밝았습니다. 올해 부동산 시장은 강한 규제의 영향으로 규제 지역보다는 비규제 지역에 대한 수요자들의 관심이 어느 때 보다 커질 것으로 전망합니다.

그중 단연 가장 많은 인기를 가질 종목은 분양권일 것이고, 서울과 근접한 우수 입지 신축 아파트의 인기 또한 지속될 것입니다. 물론 그 중엔 지나치게 과열되어 고평가된 부동산도 있어 옥석을 가려야 합니다. 오늘은 주목받는 비규제 지역 중 청라국제도시에 대해 이야기해보려 합니다.

미래가치가 높은 인천경제자유구역은 송도국제도시와 영종도, 청라국제도시를 품고 있습니다. 그중 오늘 살펴볼 청라국제도시는 인천 서구의 갯벌을 간척하여 탄생한 간척지입니다. 청라라는 이름은 매립 전에 있던 섬 청라도에서 유래되었습니다.

도시 계획 인구는 9만 명이었으나 2019년 10만 명을 돌파했고 아파트 공급은 2020년 8월 입주 예정인 한신더휴까지로 마무리되지만, 앞으로 추가로 분양될 공동주택, 오피스텔과 단독주택 등을 고려하면 인구는 더 늘어날 것으로 보입니다.

청라국제도시는 2010년 중순부터 입주를 시작했습니다. 주거 단지가 청라 1동과 청라 2동 주민센터를 중심으로 분포되어 있고, 호수와 연결된 커넬웨이를 따라 상권이 형성되어 있습니다. 단지 곳곳에 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 차후 스타필드와 같은 대형 쇼핑몰과 코스트코와 마켓컬리 물류·유통시설까지 건립될 예정이어서 생활 기반 인프라 측면에서 높은 미래가치를 갖고 있습니다.

인프라 측면 외에도 청라에 높은 점수를 주는 이유는 자족 기능을 갖추게 될 신도시라는 점입니다. 성공한 신도시의 사례를 보면 공통적인 성공 요인 중 하나가 바로 업무지구 활성화입니다.

하나금융지주가 청라국제도시역 인근 10만 평 부지에 지주사와 금융 R&D센터, 연수 시설 등 핵심 기반 시설을 조성 중입니다. 그리고 인천 로봇 타워와 로봇랜드의 경우 로봇과 드론 관련 분야 기업과 연구소 등이 입주해 미래 사업에 대한 전초기지 역할을 할 예정입니다.

또한 청라와 인접한 서부공단의 직장 수요가 청라의 자족 기능과 직주접근성을 강화해 주고 있기 때문에 업무지구 활성화라는 요건을 갖추게 될 가능성이 크다고 볼 수 있겠습니다. 여기에 앞서 언급한 스타필드 청라와 매머드급 유통 단지들이 자리 잡게 되면 엄청난 유동인구와 상주 직원 수요 등의 경제효과를 예상해 볼 수 있습니다.

이렇게 많은 호재를 지닌 지역인 청라에서 주민들이 바라는 숙원사업은 바로 랜드마크인 청라시티타워 개발입니다. 청라 국제도시 호수공원 중심부에 448m의 전망 타워와 쇼핑문화복합시설을 개발하는 사업입니다. 완공되면 대한민국에서 가장 높은 건물이 되고 세계에서 여섯 번째 높이의 전망 타워가 됩니다. 완공 시 연간 300만 명 이상 관광객을 유치할 것으로 예상되어 지역 경제에 큰 상승효과를 불러올 것으로 기대됩니다.

그동안 서울 중심 부동산 호황에도 인천은 그다지 큰 움직임이 없었습니다.

가장 결정적인 원인은 바로 공급에 있습니다. 청라 내에서는 2019년까지 공동주택 부지가 모두 소진되었지만, 영종과 김포, 검단 등 가까운 지역의 공급이 계속되었고 그간 청라의 핵심 업무단지 조성과 기업 유치가 지지부진했기 때문입니다.

그러나 시간이 지나면서 쾌적한 주거시설이 주목받기 시작했고, 지하철 7호선 연장 사업과 랜드마크인 시티타워 건설, 차병원 의료타운과 스타필드 개발 등의 호재들이 구체화되고 있어서 이제 빛을 보기 시작했다고 볼 수 있겠습니다.

다만 현재 철도 노선이 취약하고 버스도 배차 간격이 길어 교통 편의성은 아직도 불편하고 정부에서 추진 중인 3기 신도시 중 계양과 대장지구의 물량 공급도 고려해야 하는 상황입니다.

현재 청라지구의 대장 단지는 2013년 준공된 청라 푸르지오입니다. 평당 2,000만 원에 근접한 가격에 호가가 형성되어 있습니다. 앞서 말씀드린 호재가 구체화될 것을 고려하면 아직 가격에 호재가 아직은 덜 반영되어있다고 볼 수 있습니다. 추후 호재가 가시화되는 시기가 상승 시점으로 판단되므로 아직 늦지 않았다고 판단됩니다.

현재의 가격에서 하락할 가능성이 작고, 시티타워 개발로 인한 경제효과가 크며 성공한 택지개발의 필수 요건이 자족 기능을 갖추는 것인데, 앞서 말씀드렸듯 청라는 해당 조건을 만족하고 앞으로도 3기 신도시 등 추가 공급에 대한 우려가 있지만, 청라 자체의 공급은 없어서 오를 확률이 더 높아 보입니다.

이 지역은 호수의 가치가 높게 평가되기 때문에 호수 조망이 중요합니다. 가능하면 청라국제도시 내에서도 호수 조망이 가능한 단지를 확인하고 매수하는 것이 좋습니다.

그리고 서울과의 연결 즉, 교통 또한 중요합니다. 서울 7호선이 청라국제도시로 연장될 예정입니다. 2021년 하반기 착공을 계획하고 있고, 2027년 개통을 추진하고 있습니다. 이렇게 되면 청라에서 40분대로 서울 구로까지 가며, 환승 없이 강남까지 이동이 가능해집니다.

7호선 역세권과 호수 조망을 가진 단지가 청라국제도시 내에서 가격 측면의 우위를 점할 가능성이 큽니다. 지금도 해당 조건을 갖춘 단지와 그렇지 않은 단지의 가격 차가 작지 않은 편이기 때문에, 조금 더 적은 투자금으로 안정적인 차익을 고려한다면 7호선 역세권 예상지에 진입하는 것이 안정적일 겁니다.

소액 투자의 경우 아파트 밀집 지역인 호수 라인보다는 공항철도인 청라국제도시역을 중심으로 한 하나금융타운과 차병원 의료복합센터, 청라 스타필드 등 업무시설 밀집 지역의 소형 주택 공급지를 주목해보는 것이 좋겠습니다. 위치 및 브랜드 선정을 잘하게 되면 분양가 대비 수익률이나 전세가율이 높을 것으로 예상되므로 청라 지구에 큰돈 들이지 않고 투자가 가능할 것입니다.

인천은 그 동안 서울 및 수도권 일부 지역이 크게 오를 때 큰 움직임이 없었습니다. 그러나 이제 개발 호재가 가시화되기 직전인 지금부터 분석하고 현장을 연구해보신다면 충분히 좋은 결과가 있을 것이라고 판단됩니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.