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2020년 새해에 달라지는 부동산 제도는?

조회수 2020. 1. 3. 10:30 수정
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세금부터 청약까지 다양한 분야에서 많은 변화

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #119

2020년 새해부터 달라지는 부동산 제도에는 과연 어떤 것들이 있을까? 세금부터 청약까지 다양한 분야에서 많은 변화가 예고되어 있다. 12·16 부동산 대책 이후 적용되는 사항부터 하나씩 살펴보도록 하자.

출처: 직방
올해 달라지는 제도는 무엇이 있을까?

2019년 12월 17일부터 적용되는 사항

1) 조정대상지역 일시적 2주택 요건 강화

2019년 12월 17일부터 조정대상지역에 1주택을 보유한 자가 조정대상지역에 주택을 새로 취득할 경우, 취득일로부터 1년 이내 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있다.


12월 16일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우나, 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에 기존 주택을 보유하고 있거나, 비조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 종전 규정이 적용된다. 주택 취득 1년 후 신규 주택을 매입, 2년 보유 후 3년 이내 기존 주택을 매도하면 비과세 받을 수 있다. 


2) 조정대상지역 다주택 양도세 중과 한시적 배제

다주택 보유자가 10년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 양도할 경우, 양도소득세 중과(2주택 10%P, 3주택 이상 20%P)에서 배제되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

출처: 직방
단, 10년 이상 장기보유한 경우에 적용받을 수 있다.

3) 등록 임대주택 양도세 비과세 요건 강화

2019년 12월 17일부터는 새로 등록한 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

2019년 12월 23일부터 적용되는 사항

1) 투기지역 또는 투기과열지구 고가주택 대출 강화

투기지역이나 투기과열지구에서 고가주택 대출 요건이 강화된다. 시가 9억 원 초과분에 대해서는 LTV가 20% 적용되고 15억 원 초과면 대출이 불가능하다.


또, 9억 원 초과 주택에 대해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 차주(대출받는 사람)별로 적용해 LTV, DTI처럼 즉각 대출한도를 제한했고, 주택임대업, 주택매매업 이외 업종 사업자에 대해 주택구입목적의 주택담보대출이 금지되었으며, 주택임대업 개인사업대출(RIT) 기준을 1.25배에서 1.5배로 강화했다.

출처: 직방
9억 원 이상의 고가 주택에 대한 LTV가 달라진다.

2020년 1월 1일부터 적용되는 사항

1) 양도세 장기보유특별공제 강화

1세대 1주택 10년 이상 보유자에게 80%까지 적용해주는 장기보유특별공제를 받으려면 이제는 보유뿐만 아니라 2년 거주요건 또한 충족해야 한다. 참고로 2021년부터는 10년 동안 거주를 해야만 최대 80% 공제가 가능하고 거주하지 않고 보유만 했다면 40%만 적용된다.


2) 전세대출보증

시가 9억 원 초과 주택 구입 및 보유 시 전세대출보증 공적보증(주택금융공사, HUG보증)과 사적보증(서울보증보험) 모두 제한하고, 전세대출 받은 후 시가 9억 원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 기존 전세대출을 회수한다.


3) 종합부동산세 강화

2020년분 종합부동산세율이 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상되고, 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 중과세율은 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 강화된다. 고정수입이 없는 고령의 실수요자 보호를 위해 고령자의 세액 공제율이 10~30%에서 20~40%로 높아진다. 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 30%다. 1주택 보유 기간에 따른 장기 보유 공제와 고령자 세액공제 합산 한도 역시 70%에서 80%까지 높아진다. 바뀐 종합부동산세는 2020년 12월 고지서에서 확인할 수 있을 것이다.

출처: 직방
종합부동산세는 강화되나, 실수요 고령자의 세 부담은 줄어든다.

4) 공시가격 현실화

공동주택 시세 9~15억 원의 경우 70%, 15~30억 원 75%, 30억 원 이상 80% 수준까지 공시가격을 현실화하고, 단독주택 시가 9억 원 이상의 경우 55%까지 상향 추진한다. 재산세와 종합부동산세 기준일인 6월 1일에는 강화된 공시가격이 적용된다.

2020년 3월부터 적용되는 사항

1) 자금조달계획서 강화

투기과열지구 내 3억 원 이상 주택 취득 시에 제출해야 했던 자금조달계획서가 비규제지역 6억 원 이상 주택 취득 시에도 제출하는 것으로 대상이 확대된다. 또 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래신고 시 자금조달계획서와 함께 객관적 증빙자료도 제출해야 한다. 이는 2020년 3월 법 개정 후 즉시 시행 예정이다.


2) 청약 규제 강화

공공주택지구, 투기과열지구, 기타 지역에서 공급 질서를 교란하는 행위를 하면 지역을 불문하고 10년간 청약이 금지된다. 그뿐만 아니라 그동안 청약 금지가 적용되지 않았던 불법 전매에 대해서도 10년의 청약 금지 기간이 적용된다.

출처: 직방
공급 질서 교란 행위에 따른 처벌이 강화된다.

또, 투기과열지구와 신도시(60만㎡ 이상) 내 청약 시 거주자 우선 공급 거주기간 요건이 1년에서 2년으로 강화된다.


그리고 분양가상한제 주택, 조정대상지역, 투기과열지구 당첨자에게 적용되던 재당첨제한 기간이 1~5년에서 10~7년으로 강화된다. 이 역시 내년 3월 법 개정 후 시행할 방침이다.

출처: 직방
청약 재당첨제한 기간 역시 강화된다.

2020년 5월부터 적용되는 사항

그동안 연 2천만 원 이하 주택임대소득은 비과세되었지만, 2019년 소득분부터는 과세한다. 월세 임대수익이 있는 2주택 이상 또는 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자는 소득세 신고를 해야 한다. 또, 현재 300가구 이상 공동주택에만 적용되던 관리비 의무 공개가 100가구 이상으로 확대 적용된다.

2021년 1월 1일부터 적용되는 사항

1) 조정대상지역 분양권 양도세 중과 적용 주택 수 포함

다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산 시 분양권도 포함된다.


2) 단기 보유 양도세율 강화

2년 미만 단기 보유한 주택을 양도하는 경우 적용되는 양도세율 역시 강화된다. 1년 미만 보유시 기존 40%에서 50%로 10%P 상향되며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 기본세율이 적용되던 것이 40% 세율이 적용된다. 주택뿐 아니라 조합원 입주권에도 적용된다.

출처: 직방
2년 미만 단기 보유한 주택이나 입주권을 양도할 때 양도세율이 높아진다.

3) 1세대 1주택 양도세 보유 기간 최종 처분일부터 기산

1세대 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유 기간이 기산된다. 일시적 2주택이나 상속, 동거 봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외되지만, 보유 기간은 양도세 비과세의 중요한 절세 포인트이기 때문에 보유 기간 계산에 차질이 없도록 유의해야 할 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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