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1인당 국민소득 감소, 부동산은 어떻게 될까?

10년 전 상승장과 비교해 2020년 시장을 전망해 본다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #26

올해 4월 분양가 상한제 시행에도 불구하고 상승세를 멈추지 않던 서울 집값이 12·16 대책 이후 주춤하는 모습입니다. 과연 정부의 바람대로 2020년에는 서울 아파트 시세가 안정을 찾을 수 있을까요? 아니면 계속해서 상승할까요? 10년 전 부동산 상승장과 이번 상승장의 공통점과 차이점을 비교하며 이 올해 시장을 전망해 보겠습니다.

집값은 더 오를까?

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서울 아파트 상승률, 10년 전과 비교하면 크지 않다

먼저, 2004년부터 현재까지의 매매가격 상승률을 살펴보았습니다.

이번 상승장에서는 서울, 그 중에서도 강남으로 수요가 집중됐다.

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파란 선이 서울시 아파트 가격 상승 추이인데, 과거 상승기(2005년에서 2008년 3분기) 때 서울 아파트값은 약 4년간 35%가량 올랐습니다. 그리고 이후 글로벌 금융위기로 하우스 푸어 등이 양산되며 폭등기는 마감하게 됩니다.


최근 아파트값 추이도 당시와 닮았습니다. 2015년 본격적인 상승기가 시작돼 2018년 3분기까지 약 4년 동안 20%가 상승했습니다. 10년 전과 비교하면 그 절반을 약간 넘는 수준입니다. 그래프 기울기도 확실히 이전보다 낮아서 완만한 상승처럼 보입니다. 그런데 과거 10년 전을 경험한 사람들이 옛날보다 부동산 거품이 더 심하다고 할까요? 


그 이유는 바로 오르는 곳만 올랐기 때문입니다. 서울시 아파트가 아닌 강남구 아파트로 지역을 좁혀서 보면, 10년 전 강남구 아파트값은 약 32%가 상승했습니다. 서울시 평균 상승률에도 미치지 못한 수치죠. 하지만 이번 상승기에서는 강남구가 30%, 서울시 평균보다도 10%나 높은 상승률을 기록했습니다. 매수세가 강남구를 비롯한 일부 지역에 집중되었음을 알 수 있습니다. 


수요자들은 과거 폭등기와 하락기를 반복해서 거치면서 학습을 하였습니다. 서울 외곽은 대체 공급이 많아 쉽게 떨어지고, 강남은 공급이 한계가 있기 때문에 쉽게 떨어지지 않는다는 것을 말입니다. 정부가 다주택자를 규제하면 시장 참여자들은 지방 아파트, 수도권 외곽 아파트, 비인기 지역 아파트를 팝니다. 강남의 아파트는 끝까지 지킵니다. 이 때문에 강남구의 상승세가 두드러지는 양극화 장세가 나타나게 된 것입니다.

1인당 국민소득이 줄고 있다

앞에서 보셨듯이 이번 상승기에 서울 부동산이 과거(2005년~2008년)와 비슷한 모습으로 상승한 것은 맞지만 평균 상승률에는 큰 차이가 있습니다. (32% vs 20%)


그럼 10년 전보다 10%가 덜 올랐기 때문에 2020년에도 상승하게 될까요? 아니면 강남구와 같이 일부 선호지역은 과거와 비슷한 수준까지 올랐기 때문에 하락기가 시작될까요? 추가 상승을 실현하기 위해서는 참여자들이 매수할 능력이 있는지가 중요한데요. 1인당 국민소득을 살펴보도록 하겠습니다.

1인당 국민소득 추이가 금융위기 이후 처음 감소했다.

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2005년에서 2008년은 우리나라 국민소득이 급격히 늘어난 시기였습니다. 약 17,790달러에서 22,800달러로 4년간 32% 상승했고, 이러한 소득 상승은 폭등기를 만드는 매수의 기반이 되었습니다. 하지만 2015년에서 2018년은 소득이 27,250달러에서 30,600달러로 증가해, 증가율이 14%밖에 되지 않습니다. (세계은행 기준)


그런데도 불구하고 강남구 아파트는 과거와 비슷하게 30%나 올랐습니다. 2010년부터 상승한 국민소득이 전세 등으로 묶여 있다가 금번 상승기 때 매수 자금으로 전환된 것으로 여겨집니다. 2010년부터 2018년까지의 국민소득 상승률을 계산해보면 총 43%이고, 2014년까지는 부동산으로의 자금 유입이 적어 현금 에너지를 축적한 사람들이 많았던 것 같습니다. 


문제는 앞으로의 경기 전망이 어둡다는 것입니다. 2019년 1인당 국민소득(GNI)은 작년 대비 소폭 하락할 예정이며, 향후 이를 돌파할 방안이 불투명합니다. 국민소득이 하락한 것은 2000년대 들어 2008년 금융위기 이후 처음입니다.


소득 정체가 계속되면 집값도 하락해야 하는 게 맞습니다. 더욱이 공시가격 현실화로 종부세 및 재산세의 부담이 상당합니다. (종부세 기준이 9억 이상의 부동산을 소유한 사람이라는데 서울시민 웬만한 사람이 고가주택 보유자인 점은 상당히 불합리해 보입니다) 12·16 대책 이후 매수세도 잠잠합니다. 만약 여기에 아파트 공급 물량이 쏟아진다면 떨어진다는 전망에 무게가 실릴 수 있습니다.

서울 공급물량도 같이 줄어든다면

서울 아파트의 공급물량은 계속 감소 추이를 보인다.

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2004년에서 2008년에는 매년 평균 4~5만 호 정도의 아파트가 서울에 공급됐습니다. 잠실 3총사인 엘리트를 필두로 재건축 혹은 뉴타운 사업이 진행됐습니다. 하지만 2015년 이후 서울 아파트 준공물량은 평균 1~2만 호 수준입니다. 2018년과 2019년도 과거 5년 평균 수준과 유사합니다. 내년에 분양가 상한제가 시행된다면 서울의 아파트 공급물량이 더욱 줄어들 가능성도 있습니다.


이처럼 소득도 줄어들지만, 서울 아파트 공급물량 역시 줄어듭니다. 예전처럼 분당 등 신도시 공급으로 수요를 분산시킬 수 있다면 서울 아파트의 공급물량은 줄어도 괜찮습니다. 하지만 사람들은 이제 3기 신도시보다 차라리 비슷한 가격의 서울 최외곽을 선호합니다. 


과거 상승기 때와 다른 점은 글로벌 경제 위기가 나타날 가능성이 적다는 점과 사람들의 학습 효과 때문에 신도시가 이전만큼 위력적이지 않을 가능성이 높다는 점입니다. (만약 고급 브랜드 단지가 지어진다면 분양가는 좀 더 비싸지만 효과가 있을 수 있습니다)

2020년 단기적으로는 조정, 장기적으로는 우상향

2020년에도 무작정 상승한다고 주장하기보다는 시장의 흐름을 파악하고 조정기로 바뀔 시그널을 읽어내야 합니다. 아직은 주택 공급과 같은 강한 시그널이 없기 때문에 내년도 집값이 소폭 하락할 수도 있지만, 장기적 관점에서 우상향하는 형태로 유지될 가능성이 큽니다.


이렇게 소득이 줄어드는 변곡점 시기에 아파트값을 안정시키기 위해서는 서울에 주택 공급을 늘려 조정 또는 하락으로의 추세 전환이 필요합니다. 


글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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