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2020년 경자년(庚子年)이 밝았습니다. 다들 새해 복 많이 받으시고, 행복과 건강 가득한 새해 되시기 바랍니다. 올해에도 항상 도움 되는 정보 드릴 수 있도록 저 또한 최선을 다해 노력하겠습니다. 새해 첫 칼럼은 올해 바뀌는 부동산 세법 전반에 대해 살펴보도록 합니다.

이후에는 항목별 세부사항은 물론 그에 따른 절세전략도 함께 살펴보도록 하겠습니다. 이 글을 작성하는 현재, 몇몇 내용은 법안이 상정된 상태인데요. 혹시라도 이에 관한 내용이나 적용 시기 등이 칼럼 내용과 다를 시에는 별도 안내를 드리도록 하겠습니다.

부동산 취득세는 4%입니다. 그런데 지난 2013년 주택에 대해 취득세 감면 혜택이 생긴 이래로 주택 구매가격에 따라 1%~3%의 취득세율이 적용됩니다. 그런데 1세대 4주택자부터는 2020년부터 이러한 감면 혜택이 줄어듭니다. 즉, 주택 구매 금액과 상관없이 1세대 4주택부터는 일반 부동산과 동일한 세율인 4%를 적용하기로 한 것입니다.

그 외의 경우는 동일하게 기존처럼 1%~3% 취득세율이 적용됩니다만, 6억 원~9억 원 구간은 불법 다운계약서 등을 근절하기 위해 금액별로 취득세율을 세분화함으로써, 7억 5천만 원 이하는 기존 취득세율인 2%보다 낮은, 7억 5천만 원 초과는 2%보다 높은 취득세가 적용될 예정입니다.

보유세에는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)가 있습니다. 여기에 주택으로 임대(전·월세 등)를 하는 경우 발생하는 주택 임대소득세가 ‘제3의 보유세’가 될 것입니다.

우선 재산세와 종부세에 대해 말씀드리자면, 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’에 따라 공시가격은 더욱 상승할 예정입니다. 그리고 공시가격이 상승하면 재산세, 종부세는 모두 상승하게 되어 있습니다.

보시는 것처럼 재산세 및 종부세 과세표준을 계산할 때는 공통으로 ‘공시가격’이 포함되는데요. 이 공시가격은 통상 시세의 60%~70% 정도가 됩니다. 우리가 흔히 아는 아파트의 경우 공동주택에 포함되는데, 공동주택의 공시가격은 시세의 68.1% 정도 수준입니다.

정부는 이를 더욱더 높이겠다는 방침입니다. 그 경우 재산세와 종부세 과표가 모두 상승, 세 부담은 커질 것입니다. 공정시장가액비율은 재산세는 60%, 종부세는 2020년 올해 90%로 2022년까지 매년 5% 포인트씩 상승하고 이 둘은 비율이 서로 다릅니다.

재산세는 1주택자 포함, 해당 부동산 등 자산을 보유 중이라면 누구나 납부해야 하는 것이고, 종부세는 보유한 주택의 금액이 일정 수준을 초과해야 하기에, 만약 종부세 과세 대상자라면 2022년도까지는 집값이 동일하다고 할지라도 보유세 부담은 일정 수준 계속해서 올라갈 것을 예상해야 합니다.

앞서 ‘제3의 보유세’라고 표현한 주택임대소득은 단연코 올해 개정세법 중 가장 핵심이라고 말씀드립니다. 엄밀하게 말해 2019년도 귀속 주택임대소득에 대해 이미 과세가 되었으며 이에 대해 납세의무자 즉 주택을 통한 임대소득이 있는 경우라면 5월까지(2020년도의 경우 6월 1일 월요일) 신고하고 납부해야 합니다.

그동안 수입금액이 연간 2천만 원 이하인 경우는 비과세 혜택을 주었으나 2019년도 귀속분부터는 분리과세 혹은 종합과세를 선택하도록 변경되었으며, 2천만 원 초과 시에는 종전처럼 ‘전액’ 종합과세가 들어갑니다.

이때 과세요건은 ‘부부 합산 주택 수’가 그 기준이 되며, 1주택자라면 월세, 보증금에 대해 비과세 2주택자라면 월세, 3주택 이상자라면 월세와 보증금에 대한 간주 임대료 모두에 대해 과세합니다.

위 자료는 지난 10월 28일 국세청에서 보도한 자료 중 일부로, 주택임대소득에 대해 아주 정확하게 나온 자료라 원문 그대로 캡처, 공유합니다. 보시면 아시겠지만 주택 수에 따라 수입금액을 계산하는 기준도 다르며 그렇게 해서 나온 ‘수입금액(필요경비를 제하기 전 금액입니다)’에 따라 분리과세, 종합과세 등 과세방식도 다르기에 상당한 주의를 필요로 합니다.

이 모든 걸 납세 의무가 있는 개인이 해야 하는데, 보기만 해도 어렵다는 생각이 드시죠? 그래서 국세청에서는 이에 대한 ‘신고 프로그램’을 개발, 홈택스에서 간편하게 신고납부를 하도록 유도하려는 계획을 세우고 있습니다.

하지만 고령자, 인터넷 활용도가 낮은 계층의 경우 여전히 사각지대에 놓여 있기에 이에 대해서는 원활한 납세 행정을 유도하는 장치들이 더욱 마련되어야 할 것입니다. 이러니 주택 임대소득세가 ‘제3의 보유세’가 될 수 있다는 점, 공감되시죠?

전년도 개정세법 중 가장 큰 변화 중 하나를 꼽으라면 저는 이걸 고를 것입니다. 원래 1주택자라면 비과세가 가능하나, 실거래가 9억 초과인 경우는 9억 초과분에 대해 세 부담을 하도록 지난 2008년에 법이 개정되었습니다.

당시 다른 1주택자 비과세와 형평을 맞추기 위해 9억 초과분에 대해서는 최대 80% 장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용해준 것인데요. 2020년 이후 양도시에는 전체 보유 기간 중 ‘2년 이상’ 거주해야 최대 80% 장특공을 해준다는 것입니다.

그런데 이게 2021년이 되면 다시 바뀌는데요. 이제부터는 전체 보유 기간 중 최소 2년 이상 거주가 아니라, ‘전체 보유 기간 중 거주기간이 많을수록 최대 80% 장특공 가능’으로 바뀝니다. 즉, 아래 표와 같이 말이죠.

따라서 전체 보유 기간 중 거주기간이 짧다면 2020년 안에 매도하거나 아니면 해당 집에 들어가서 거주 기간을 채우시는 것이 세 부담을 줄이는 데 유리합니다. 물론 해당 물건에 대한 투자가치도 함께 봐야겠죠?

살아가면서 이사를 하는 경우는 많습니다. 좁은 집에서 큰 집으로, 낡은 집에서 새집으로, 직장이 먼 집에서 가까운 집으로 이사를 하는 경우가 많습니다.

이는 헌법에서 보장하는 ‘거주이전의 자유’이기에 만약 이렇게 일시적으로 2주택이 된 경우라 하더라도 단순히 2주택이라고 비과세를 못 받는다면 문제가 될 것입니다.

따라서 세법에서도 몇 가지 요건을 갖추면 ‘일시적 2주택 비과세’를 해주는데요. 우리는 지난 칼럼에서 ‘1후, 2보, 3매’라고 간단히 줄여서 살펴본 바 있습니다.

그런데 이게 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 때는 몇 가지 유의할 점이 있습니다.

일단, 매도 시기 조건이 3년 이내 매도가 아닌 1년 이내 매도로 변경되었는데요. 위 그림을 예로 들면, B 주택을 취득하고 나서 기존 집(그림에서 A)을 1년 이내에 처분해야 하며, 동시에 B 주택에 1년 이내 전입해야 합니다. 그 외 조건은 동일하며, 만약 하나라도 이를 지키지 못하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없으니 유의해야 합니다.

다시 말씀드리지만, 이건 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동할 때만 적용되는 것입니다. 그 외 사례는 기존과 동일한 조건으로 1년 후 취득, 2년 보유, 3년 이내 매도 원칙으로 일시적 2주택 비과세를 받으면 되겠습니다.

그동안 주택은 양도세 세율에 있어 혜택을 받아왔습니다. 다른 부동산은 취득 후 1년 이내는 50%, 1년~2년은 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율(6%~42%)이었습니다만, 주택은 1년 이내 40%, 1년 이상 기본세율(6%~42%)이었던 것이죠.

하지만 이번 개정세법으로 주택(조합원 입주권도 동일) 역시 다른 부동산과 동일하게 세율이 바뀌게 되었습니다. 따라서 기본세율을 적용받기 위해서는 최소 2년 이상 보유해야 해야 합니다. 물론, 1세대 1주택이라면 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 거주) 시, 비과세도 가능하겠죠? 본 규정은 2021년도 이후 양도분부터 적용이 됩니다.

그동안 입주권은 주택 수에 포함되었으나, 분양권은 주택 수에서 제외되어 둘 간의 형평성 문제가 제기되어 왔습니다. 이에 정부는 분양권 역시 조정대상지역 내에 있는 경우라면, 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함, 양도세 중과 취지를 되살린다는 의도입니다. 물론 비과세 여부 판단 시에는 종전과 동일하게 주택 수에 포함되지 않습니다.

자, 어떠신가요? 올해에도 꽤 많은 내용이 바뀌죠? 가급적 한눈에 보시기 편하도록 핵심이 되는 내용을 본 칼럼에 모두 담아두었으니 필요하실 때마다 꺼내 보셔서 불필요한 세금을 지출하는 일이 없도록 하시기 바랍니다. 향후에는 각 항목에 대한 구체적인 내용과 함께 절세전략도 함께 살펴보도록 합니다. 2020년에도 직방 칼럼과 함께 성공 절세를 하시기 바랍니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.