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2020년 부동산 대출 이렇게 바뀐다!

전반적으로 어려워집니다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #66

얼마 전, 12·16 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. 갑작스럽지만 강력한 발표였다. 내용이 많고 언뜻 보기에 잘 이해되지 않는다고 하는 사람도 많은데, 오늘은 이번 대책에서 가장 관심이 높은 내용 중 하나인 대출 규제와 관련된 내용을 정리해보려고 한다.

1. 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV가 강화된다.

출처직방

핵심은 투기지역, 투기과열지구에 위치한 9억 원 초과주택인데 여기서 9억 원은 기준시가가 아닌 시가(실거래가)를 기준으로 9억 원이 초과하는 부분부터는 LTV를 20%로 낮춘다는 것이다.


예컨대, 서울(서울은 25개 구 전부가 투기지역 또는 투기과열지구다)에 있는 아파트를 14억 원에 매입할 경우 기존 대출 가능 금액은 5.6억(14억*40%)이었지만, 이제부터는 1억 원이 줄어든 4.6억{(9억*40%)+(5억*20%)}만 대출이 가능하다.


그전까지는 사업자 대출, 법인 대출에는 LTV, DSR에 대한 제한이 없었는데 2019년 10월 1일에 발표한 정책 후부터는 사업자와 법인에도 규제가 적용되며, 이번 또한 마찬가지로 개인, 사업자, 법인을 막론하고 모든 대상에 규제사항이 적용된다.


서울 중대형 아파트 중위가격 평균이 9억 원이 넘어간 시점에서 이 정책이 미치는 범위는 생각보다 넓을 수 있다. 그러나 역시 주요 타깃은 역시 강남이다. 하지만 비싼 집일수록 대출을 받지 않고 집을 매입한다는 강남의 특성, 그리고 정책 시행 후에도 대출 한도 차이가 크지 않는다는 점을 고려한다면 실수요자 기준, 시장에 미칠 영향은 크지 않으리라고 보인다.

직방에서 본 강남구의 아파트 매매 시세다. 이번 규제 역시 강남의 고가 아파트가 타깃이다.

출처직방
2. 시가(실거래가) 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지

시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택 구입 목적 주택담보대출이 금지된다.

출처직방

투기지역, 투기과열지구에서 실거래가 15억 원이 넘는 아파트에 대해서는 아예 주택담보대출을 금지하는 내용의 대책이다. 무엇보다 중요한 것은 무주택 실수요자라도 초고가 아파트를 구매하려고 하면 규제의 타깃이 된다는 것이다.


이 대책은 분명 강남을 비롯한 아파트 시세가 높은 지역 집값에 어느 정도 영향을 미칠 것이다. 규제대상이 투자수요인 사업자나 법인은 물론, 실수요자도 마찬가지로 포함되기 때문이다.


정부의 의도는 아파트 가격이 15억 원이 넘어가는 것을 간접적으로 강제하겠다는 것으로 보인다. 반대로 얘기하자면 이 정책으로 인해 또 다른 편법이 성행할 수도 있지 않을까 싶다. 아무리 아파트 가격을 안정시키려는 의도의 정책이라지만, 실수요자의 주택담보대출까지 제한한다는 점에서 의견이 분분하다. 이제 현금 15억 원 이상이 없으면 좋은 교통과 학군, 그리고 좋은 주거환경을 가진 비싼 아파트는 쳐다볼 수도 없게 되었다.

3. DSR 강화

DSR은 총부채원리금상환비율을 말한다. 연 소득 대비 주택담보대출과 기타부채의 원리금 상환액의 비율이 바로 DSR이다.


보통 DSR은 은행권 40%, 비은행권이 60%였는데 투기, 투기과열지구 차주에 대해서는 비은행권도 점진적으로 40% 한도로 규제하겠다는 내용이 이번 대책에 포함되었다. 대출 요건이 더 까다로워진 것이다.

이번 부동산 대책으로 인해 대출 요건이 한층 더 까다로워졌다.

4. 주택담보대출 실수요 요건 강화

주택담보대출의 실수요 요건 또한 강화된다.

출처직방

내용이 다소 복잡해 보이는데 간단히 정리하면, 기존에 집이 하나 있는 세대가 투기지역, 투기과열지구에 있는 집을 살 경우 주택담보대출을 받기 위해서는 이제부터 기존 주택을 1년 이내 처분해야 하며, 새로 산 집에도 1년 이내 전입(입주)까지 해야 한다는 것이다.


무주택 세대도 해당 사항이 있다. 무주택 세대라 해도 주택을 매입하는 지역이 투기지역, 투기과열지구이면서 매입한 가격이 9억 원을 초과한다면 주택담보대출을 받기 위해서는 1년 이내 그 매입한 집으로 전입(입주)해야 한다. 기존 집을 더 빨리, 싸게 내놓도록 해서 집값 안정에 기여하겠다는 것이 해당 규제의 의도일 것이다.

5. 전세자금대출을 이용한 갭투자 방지

전세자금대출을 활용한 갭투자를 봉쇄하기 위한 정책이다.

출처직방

우선 기존 시세 9억 원 초과 주택을 보유하고 있는 차주에 대한 전세자금대출이 제한된다. 그리고 무주택 세대라 해도 전세로 들어가면서 전세자금 대출을 받은 경우, 중간에 시가(실거래가) 9억 원을 초과하는 주택을 매입할 경우 당장 전세자금대출을 회수한다는 내용이다.


물론 마지막 단서조항에 ‘불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지’라는 내용이 있지만, 과연 어디까지가 불가피한 상황인지에 대해서 많은 논란이 예상된다.


현재 서울 30평대 아파트의 중위가격은 이미 9억을 훌쩍 넘었다. 이번 대책에서 9억 원 초과 주택에 대한 규제가 더 촘촘해졌는데 이런 상황에서 9억 원을 초과하는 주택을 고가주택으로 분류하면서 실수요자들에게까지 핸디캡을 적용하는 것에 대해서는 생각해볼 필요가 있지 않을까 싶다.

직방에서 본 서울 30평대 아파트의 평균 매매 시세다.

출처직방

신혼부부가 집을 살 때 주택담보대출 규제가 워낙 강력하니 배우자를 임차인으로 하면서 전세자금대출을 받아 집을 사는 사례가 종종 있다는 사실이 언론을 통해 전해졌다.


이렇게 하려면 이들 신혼부부는 정상적으로 혼인신고를 할 수가 없다. 이런 행위가 편법일지, 위법일지는 모르겠다. 하지만 중요한 것은 이들 신혼부부는 투기 세력이 아닌, 좀 더 직장에서 가깝고, 좀 더 주거환경이 좋은 아파트를 사고 싶은 실수요자일 뿐이라는 것이다.


신혼부부이니 금수저가 아닌 이상 집을 사면서 부모의 도움이 없는 한 당연히 일정 수준 이상의 대출을 받아야 할 것은 당연하다. 선의의 실수요자인데 이런 편법을 사용해야 집을 살 수 있다는 현실에 대해서는 다시 한번 생각해봐야 할 문제일 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

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'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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