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강남 3구에 25평 아파트를 6억대로 구매 가능한 지역이 있습니다. 송파구 풍납동에 위치한 아파트인데요. 강남 접근성이 높은데 비해 집값이 저렴한 듯합니다. 하지만 모든 건 이유가 있겠죠? 오늘은 송파구 풍납동이 어떤 지역이고 어떠한 아파트들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 풍납동의 입지부터 알아보도록 하겠습니다. 서울시 2030 생활권계획에 보면 풍납동은 잠실 제 2생활권으로서, 한강 변을 따라 요새 재건축으로 뜨거운 신천동 잠실 장미 아파트와 준 신축 대단지인 파크리오와 맞닿아 있습니다. 주변 역으로는 8호선 강동구청역이 있고요. 강동구청역을 기점으로 한강 변 쪽으로는 중·소규모 아파트 단지들이 있고, 반대쪽으로는 빌라촌들이 자리하고 있습니다. 

한강 변이기는 하나, 용산 동부이촌동이나 반포·잠원 및 잠실 한강공원만큼 정비가 되어 있지 않아 위의 지역들보다는 입지가 떨어집니다. 그런 부분도 역시 가격에 반영되어 있습니다.

하지만 서울아산병원이 가깝고 학교도 부족하지 않으며, 문화재 지역이다 보니 고즈넉하고 조용한 분위기를 형성하고 있어 실거주로 꽤 만족하실 분도 계실 것 같습니다. 삼표 레미콘 공장이 이전하게 되면 더욱 도심화 되어 부동산 입지 가치가 올라갈 것으로 예상됩니다.

주요 아파트 단지를 알아보도록 하겠습니다. 1,000세대가 훌쩍 넘는 대단지는 없고 300~900세대 사이에서 단지들이 형성되어 있는데요. 풍납현대, 미성맨션, 잠실올림픽아이파크를 대표로 하여 살펴보겠습니다.

풍납현대는 1995년 준공된 25년 차 아파트로 총 708세대로 이루어져 있습니다. 시세는 34평 기준 9.3억입니다. 미성맨션은 1985년 준공된 275세대 소규모 단지로 재건축 연한 30년을 넘겨 재건축 추진 대상이며 최근 예비 안전진단을 통과 후 본 안전진단을 위해 준비 중입니다. 잠실올림픽아이파크는 올해 11월부터 입주가 시작된 총 697세대의 신축아파트고요.

실거주 편의성을 고려하면 8호선 강동구청역 역세권인 풍납현대가 만족도가 높을 것으로 생각되지만 투자 면에서는 34평 치고 낮은 대지지분(11평), 높은 용적률(250%)이 5년 뒤 재건축 추진 검토 시 사업성이 안 나올 것으로 예상돼 매력적이지는 않습니다. 리모델링 등 다른 방법을 찾아야 할 것으로 보입니다.

미성맨션은 26평이 6억대로 가격도 높지 않은 편이고, 대지지분도 13.6평으로 재건축이 지속해서 추진된다면 미래 투자수익이 기대되는 아파트입니다. 하지만 역에서 멀고(약 700m) 단지 규모가 작은 점은 마음에 걸립니다. 반면 잠실올림픽아이파크는 신축 아파트로 강남 고급아파트만큼의 커뮤니티나 조경을 갖춘 것은 아니지만 보안이나 여러 측면에서 뛰어난 편입니다.

위 아파트들을 인근 준 신축 파크리오와 비교해보겠습니다. 파크리오의 현재 시세는 14억(25평), 16~17억(34평) 수준으로 미성맨션(6억, 26평)과 비교하면 2배 이상 되는 가격입니다. 물론 파크리오가 잠실권이라고 인정받고 대단지이기 때문도 있지만, 가까이 있는 풍납동 아파트들이 저평가된 느낌도 있습니다. 이유가 무엇일까요?

잠실올림픽아이파크를 보시면 어떤 동은 35층이기도 하지만, 절반의 동이 15층 이하인 것을 알 수 있습니다. 해당 아파트 토지가 비행안전2구역으로 높이 제한이 있기 때문입니다. 군사기지 및 군사시설 보호법 중 비행안전구역은 1~6구역으로 구분되며, 비행의 안전을 위해 해당 지역에서 건축 시 45m 이하의 높이 제한을 두고 있습니다.

풍납현대와 미성맨션도 2/3구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 진행 시 용적률이 허락한다 해도 층수를 높게 짓는 데 제약이 있을 수 있습니다. 재건축 조합이 설립되면 사업계획에서 이러한 제약을 어떻게 풀어나갈지를 확인하고 매수하는 지혜가 필요합니다. 

앞에서 살짝 언급했지만, 사람들이 풍납동 아파트 매수를 꺼리는 또 다른 이유는 풍납토성이라는 문화재 지역이라는 이미지가 강하게 심어졌기 때문입니다. 실거주라면 상관없지만, 투자하여 수익을 보겠다고 하는 사람들은 재건축이나 리모델링 시 제한을 줄 수 있는 문화재 지역을 리스크로 판단합니다. 재건축한다고 굴토심의 받다가 도자기라도 하나 출토되면 사업 진행이 어렵게 될 수도 있죠.

지도에서 보시듯이 문화재가 아파트 단지 주변 곳곳에 깔려 있습니다. 만약 미성맨션이 재건축 중 지하주차장 공사를 하다가 문화재가 발견되면 여간 골칫거리가 아니겠죠. 그럼에도 불구하고 한강 변 코앞의 입지, 매력적인 가격, 대지지분은 매수를 고려할 만한 대상이긴 합니다.

미성맨션이 위치한 지번을 조사해 보면 국가지정문화재 및 문화유적분포지도에 1건이 해당된다고 나옵니다. 그 위치에 대해 상세히 알아보고 원형 보존 가능한 작은 범위와 위치라면 충분히 투자할 만큼 매력 있는 단지입니다.

지금과 같이 큰 상승 이후 장에서 투자 수익을 얻기 위해서는 리스크로 인해 저평가된 지역을 알아봐야 합니다. 그리고 리스크를 제거할 수 있는지 시간을 들여 현장 조사하고 관계 행정 기관에 문의한 후, 가능성이 있다고 판단된다면 과감하게 투자해야죠.

공짜로 얻는 것은 없습니다. 사람들은 이미 서울 내 어느 지역이 좋은지 알고 있습니다. 입지가 좋고 투자가치가 높은 지역은 이미 높은 시세를 형성하고 있고요. 사람들이 잘 모르는 저평가 지역을 발굴하는 데에는 그만큼의 시간과 노력이 필요하다는 것을 잊지 마시길 바랍니다. 

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)