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12·16 주택시장 안정화 방안이 '갑작스레' 찾아왔다. 이번 대책은 제목의 ‘방안’이라는 말과는 다르게 대책 수준을 넘어 많은 이들에게 공포로 받아들여지고 있다. 집값 그 자체가 어찌 되는지는 진정한 문제가 아닐지도 모른다는 불안감. 나의 가장 중요한 사유재산인 주택이 과연 ‘자산’이 맞긴 한 것일까 하는 고민을 심어줄 만큼 강력한 대책이었다. 대책 발표 하루만인 오늘 15억 초과 아파트 대출 금지에 대한 헌법소원심판이 청구됐을 만큼 이제까지의 대책과는 차원이 다르다.

지금까지 정부의 부동산 대책이 나오는 날이면, 일정을 조금 비워 두고 차분히 읽어보는 시간을 가지곤 했다. 정부 정책을 주관적 의견에 근거해 맞서는 것만큼 시장을 잘못 읽는 것도 없기 때문이다. 시장을 대응하는 가장 중요한 자세는 언제나 겸허한 마음으로 정부의 의견을 잘 받아들이는 것이다. 정부는 언제나 전지전능(almighty)하며, 그 어떤 상황도 한 번에 돌릴 수 있는 힘을 가지고 있다는 점을 잊지 않아야 한다.

문재인 정부의 총 18번째(세는 사람에 따라 그 숫자가 달라진다고는 한다) 부동산 대책은 12월 16일 아침 갑자기 오후에 발표된다고 알려졌다. 덕분에 부동산 관계자와의 점심 약속은 자연스레 허물어졌고, 마음 편히 대책을 한 줄, 한 줄 꼼꼼히 읽어볼 수 있는 오후 시간을 가졌다.

지난 11월 19일 대통령의 국민과의 대화에서 전국 ‘주택시장’ 안정(국지적 불안)이라는 표현이, 그리고 많은 부동산 투자자들이 경외심을 가지며 신봉하게 된 투자 귀재(?)의 주택 매도 뉴스가 오래되지 않은 시점에 새로운 ‘안정’ 방안이 찾아왔다. 이 같은 안정화 방안은 2019년 서울 주택시장이 약세장(하락을 보통 약세라고 완곡히 말한다)인 상황에서 연이어 나오고 있다. 

작년 9·13대책은 부동산 시장에 핵추위를 가져왔다. 2019년 4월까지 시장 부진의 주요 이유로(물론, 나의 2019년 시장전망치가 크게 벗어나게 된 주된 이유이기도 하다) 9·13대책을 거론할 만큼 이 대책은 시장에 강하게 영향을 미쳤다. 당시를 한번 돌이켜보자. 1) 대출규제, 2) 세제강화로 대표한 정부의 필살기(必殺技)는 예리한 창으로 시장을 겨눈 것이 아니라, 시장을 엎어 매쳐 버렸다. 그야말로, 시장에서 거래 자체를 실종시켰다. 그러면 시장은 진정된 것처럼 보인다. 시장경제체제에서 거래가 실종했다는 것은 시장이 없어진 것이기 때문이다. 시장에서만 생겨날 수 있는 ‘시장가’는 당연히 소멸했고 시장은 ‘안정’됐다. 

2019년 상반기 시장가격 부진은 일부 급매를 제외한 주택 거래가 사라지며 나타난 가격 행방불명 상태였다. 특히, 당시 정책에 따르면 규제지역(조정대상지역 이상을 의미) 내 1주택자는 공시가격 9억 원(시가로는 13억 원으로 친절히 설명) 초과 주택에 대해 실거주 목적 외의 목적으로 대출이 금지됐으며, 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로만 '구입 목적용(모든 대출엔 목적이 있다)' 주택담보대출이 가능했다. 

이번 12·16대책은 정부의 의지가 어느 때보다 강하게 느껴졌다. 시장에서 횡행하던 다양한 일탈행위(!)를 한 번에 제압하려는 방안이 모조리 등장한 것이다. 즉, ‘시장’을 잘 파악한 상태에서 등장한 대책이라는 느낌이 강하게 다가온다.

특히, 작년 9·13대책에 이어 한 번 더 규제를 강하게 가한 것은 바로 대출이었다. 투자자들이 ‘대출’을 받아 시장에 참여하고 있다는 원인 분석의 결과일 것이다. 기존 대출 여부를 결정하던 고가주택 기준이 기존 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 완화(!)되었으며, 9억 원 초과분에 대한 담보대출은 기존 LTV 40%에서 20%로 축소 적용되었다. 충격적인 것은 시가 15억 원 이상 초고가아파트(주택이 아니라 아파트라는 점을 잊어서는 안 된다)를 담보로 한 ‘주택구입용 담보대출’은 대출 자체가 원천 금지됐다. 15억 원 이상 주택은 전혀 대출이 불가능하다고 읽힐 여지가 충분했고, 이에 따라 위헌성을 주장하는 헌법소원이 제기됐다.

이 과정에서 제시된 아파트 시가 15억 원은 이제 부자를 판가름하는 정부 공식기준으로 받아들여지게 되었다. 15억 원 아파트가 ‘초고가’로 취급되었기 때문이다. 이제 서울 15억 초과 아파트의 보유자를 초고가 주택을 가진 부유층이라고 판단해도 무방한지 해당 단지에 찾아가 문의를 해야 할 것 같다.

여기에, 고가주택일지라 하더라도 시가 9억 원을 초과한 분에 대해서는 LTV 20%만 적용되게 된다. 현재 투기지역/투기과열지구에 적용 중인 LTV가 왜 40%인지도 의문인 상황에서 20%까지 축소되며 자산으로 주택만 보유 중인 사람의 자산 유동화가 쉽지 않아졌다. 이 상황에서 헌법의 힘을 빌리려는 움직임은 어찌 보면 민주주의 국가에서 당연한 반동(反動)일 것이다. 매력 있는 자산의 가치란 각기 닥친 ‘불가피’한 시점에 현금화를 할 수 있어야 존재하는 것인데, 이제 매매가 9억 이상 주택의 유동화란 간단하지가 않다.

특히 15억 원 이상 아파트(다시 한번 강조하지만, 주택이 아니라 아파트다)는 자산이 아닌 과세대상만으로 의미가 급격히 축소되었다. 매매를 단시일 내에 끝마쳐야 하는 '급매'가 제대로 된 가치를 인정받기 어렵기 때문에 급전 필요 시 대출을 이용하던 일반인들의 자금 융통에도 상당한 제약이 가해졌다. 

이 같은 상황을 잘 판단해보자. 시가 15억 원 초과 아파트를 보유한 사람들은 다양한 생각이 들것이다. 특히, 15억 원을 ‘약간’ 넘는 아파트 주인이라면 진심으로 고민될 것이다. 내가 진정 부자가 된 것인가, 아니면 남들이 다들 부자로 오해하고 있는 것인가? 동일 인물인 해당 아파트 거주자가 주택구입용 외의 목적으로 ‘담보대출’을 받아야 할 불가피한 이유가 발생했을 때 금융기관 현장 창구에서 어떻게 해석이 진행될 것이며, 이를 증빙하기 위한 무슨 서류가 필요할지 지금부터 미리미리 생각해둘 일이다. 물론, 이 같은 담보 대출 규제는 투기지역 및 투기과열지구에만 적용되는데 서울/수도권 외에 해당하는 지역은 세종과 대구(수성)뿐인, 말 그대로 수도권 사람들만 고민하면 된다. 

여기에 더해, 15억 원을 '약간' 초과하는 초고가 아파트에 거주 중인 사람들이 더 고가의 아파트로 이주를 계획할 경우에는, 지금까지와는 전혀 다른 패턴의 매수를 고민해야 한다. 입주대상 아파트에서 전혀 대출이 일으켜지지 않기 때문이다. 현재보다 상급지로 이사를 갈 수 없게 되었다는 의견이 나오기 충분한 상황이다. 

상급지로의 이주란 모두가 인생 계획으로 늘 준비하고 있는 중차대한 일이다. 이를 위해 평소 열심히 절약해 자금을 모아가던 모범적인 인생을 살고 있는 많은 이들의 꿈이 '상당히' 훼손되었다는 것을 정책담당자들은 어떻게 인지하고 있을까? 그들이 과연 저축만으로 상급지로 이주를 원만히 해낼 수 있을까? 

그렇다면, 눈치가 빠른 이들은 어떻게든 자금을 ‘빨리’ 마련하는 것만이 유일한 해결책이라는 것을 알게 되었을 것이다. 의외로 자금조달선(先)은 금융기관 외에도 친구, 자매, 형제, 친척, 동포, 적군(敵軍), 외계인 등 다양하기 때문이다. 특히, 말 한마디로 도성 최고부자인 변씨에게 1만 냥이라는 거액 사인간대출(私人, 표현도 어렵다)을 간단히 이끌어냈던 ‘허생’같은 능력자가 주위에 얼마나 많던가?

이번 대책의 핵심은 전세자금대출 보증규제다. 많은 이들은 투기지역/투기과열지구 내 주택담보대출을 주로 언급하겠지만, 실제 영향이 크게 나타날 것은 전세자금대출규제의 부의 효과(side effect)일 것으로 전망한다.

이번 12·16대책 이전부터 2020년 주택시장의 변수는 전세가격이라는 점을 강조했다. 아직 2020년이 되지 않았음에도 전세 가격은 2019년 하반기부터 빠르게 상승 중이다. 단지 서울/수도권만이 그 대상이 아니다. 전국적인(특히 지방 광역시는 수도권 못지않게 빠르게) 전세가격 상승장이 나타나고 있으며, 이런 상황에 전세자금대출이 규제대상으로 나타났다.

앞으로는 1주택자의 전세자금대출이 2주택자로 레벨-업(?)하는 순간 기존 전세자금대출이 회수되기 때문이다. 그동안은 전세자금대출의 만기 연장이 되지 않았을 뿐이었던 것과 비교해보면 강도가 훨씬 강력하다. 물론, 전세자금대출 회수는 전세자금대출 신규실행분부터 적용되니, 현재 전세자금대출 이용자에게는 당장 닥칠 일은 아니다.

하지만, 전세자금대출을 이용하고 있는 2주택자가 어떤 상황일지 잘 판단해보자. 자주 언급되던 사례를 굳이 소환해야 하나 고민이 되지만, 이렇게 된 이상 돌이켜보자. 기존 보유주택을 매각하고, 그 집에 전세자금대출을 최대로 빌려 전세로 들어가 이사를 피한 상태에서(매매잔금을 전세자금으로 벌충하니 거래가 수월) 나머지 금액으로 갭투자에 나선다는 상황이 과연 서울 부동산 시장 그것도, 서울의 인기 지역에서 실현 가능성이 있는지는 고민이 필요하다.

전세자금을 전세자금대출만으로 마련할 수 없을 만큼 아파트의 전셋값이 비싼 데다(신축이라면 더욱 그렇다), 여기서 얻어진 현금 유동성으로 갭투자가 가능한 주택이란 우리 머릿속에 존재하는 서울 인기지역의 신축 아파트일 리 없다. 그렇다면 이런 갭투자자를 양성(!)했던 전세자금대출의 부정적 효과는 서울 비인기지역 투자로 연결되었어야 했다. 하지만, 아파트값 상승률 상위 지역은 이러한 지역이 아니라 인기 지역이다.

특히, 전세자금대출 금액을 임차인이 만져봄 없이 금융기관에서 임대인에게 곧바로 송금되는 현 상황을 감안했을 때 더욱 그렇다. 만약, 이 같은 전세자금대출 금액을 갭투자에 투입할 만한 호기(!) 넘치는 세입자에게 전세자금대출 회수라는 극약처방이 나타난다면 어떤 결정을 내리게 될 것인가? 금융기관의 전세자금대출 회수자금을 어떻게 벌충할 것인가? 갭투자물건을 매각할 것인가? 현재 전세금액을 회수당하도록 할 것인가(하급지로 이사를 감내?) 아니면, 현재 전세거주중인 주택을 매수해 실거주 1주택자로 변모할 것인가?

초고가아파트(15억원 이상이면 다 초고가다) 중에서도 ‘훨씬’ 초고가 아파트로 이주하고자 하는 '상급지로의 이주수요'를 매매방식으로는 ‘원천적’으로 차단하는 규제에도 불구하고 꼭 이사를 가야만 하는 이들의 결정을 막을 방법은 딱히 없다. 내 집을 팔고서라도 해당지역으로 이주를 결정하는 ‘불가피’한 이들이 늘어날 경우 상급지의 전세가격은 더욱 불안해진다. 사람들의 이주 이유는 ‘재테크’만 있는 것이 아니다. 또한, 속칭 ‘몸테크’라는 극단적(요즘 2, 30대에게는 이게 극단적인 결정일 수 있다)인 방법이 언급될 만큼, 상급지들의 주택상황은 매우 열악하기 그지없다. 그렇다면, 상급지 내의 신축주택의 ‘전월세’ 품귀현상은 어느 정도로 나타나게 될 것인가?

보유세는 세법개정안이 등장할 때마다 언급되었던 부분이라 이번 대책에서는 특별히 다가오는 감이 조금 멀다. 시가 기준 17.6억 원 주택(1주택자 기준)에 적용될 종합부동산세 세율이 기존 0.5~2.7%에서 0.8~4.0%로 상향되는 강력한 대책임에도 충격이 덜한 것은, 골자가 이미 들어본 내용이기 때문일 것이다.

물론, 여기에서 시장에 우호적인 대책이 드물게 나타났다. 바로 고령 1주택자의 종합부동산세 세액공제율/장기보유특별공제율 상한 상향이다. 말 그대로 나이가 많은 사람들에게 종합부동산세 부담을 줄여준다는 것이다. 60세 이상의 고령자공제율을 기존 10~30%에서 20~40%로 10%씩 높인 건데, 공시가격이 매년 높아질 상황에서 세 부담이 ‘많이’ 커지지 않는다는 것이지 종합부동산세 금액이 획기적으로 낮아질 가능성은 없다. 서울 주택 가격이 하락 추세라고 밝힌 한국감정원의 의견에도 불구, 공시가격 현실화율은 매년 높아질 것이기 때문이다. 

하락 중이라는 한국감정원의 공정한 시장 인식 하에서 꾸준히 높아질 공시가격 현실화율 이상으로 과세지표가 올라가는 언어도단(言語道斷)은 나타나지 않을 것으로 믿어 의심치 않는다. 과거와 다른 공정한 대한민국에서라면 더욱 말이다.

마지막으로, 시장에서 그토록 염원하던 양도소득세 중과 한시 배제 역시 언급되었다. 이번 12·16 대책의 묘미는 바로 여기에 있다. 거래세는 낮추고 보유세는 올린다는 이번 정부의 정책 의도에 걸맞지 않지만, 양도세 인하를 통해 거래량을 늘려야 한다는 시장의 지속적인 주장을 정부가 받아들인 것이다. 유명 블로거, 유튜버 및 단톡방까지 모두 모니터링하고 있다는 정부 노력이 인정되는 대목이다. 특히, 시민단체의 반대 일변도던 ‘다주택자의 퇴로’를 일부지만 열어 주었다.

다만, 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 다주택자가 얼마나 있을지 그리고 이 같은 다주택자들이 12월 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 물량이 얼마나 될지는 지켜봐야 한다. 통계청 수치에도 다주택자의 평균 물건 보유 기간은 알 수가 없기 때문에, 시장에 얼마만큼의 다주택자가 이번 양도세 중과 배제 기간 동안 물량을 내놓게 될지는 정부만이 예상해볼 수 있다. 임대사업자 등록 시점은 보유 시점과는 다르기 때문에, 이를 통해서도 추정해보기 힘들다. 

2006년부터 공개된 주택매매거래량이 약간의 단서가 될 수는 있다. 본격적인 수도권 거래량이 증가(연간 50만 호 이상)했던 2006년(697,676건), 2015년(611,782건), 2016년(568,262건)의 거래에 다주택자가 대거 등장했을 것으로 가정한다면, 2006년을 제외한 2015년, 2016년 최근 3~4년간의 주택매매자들이 이번 정부의 드넓은 은혜(!)에 응하기란 쉽지 않다. 

그렇다면, 2006년 구매자들이 현재 어느정도 이익을 거뒀는지를 파악해야 하는데, 한국감정원 주택매매가격지수를 통해 판단해보자. 2017년 11월 가격을 100으로 가정한 경기도의 2006년 가격(85.1)과 현재 가격(101.3, 2019년 11월)차이는 +19.0% 상승이다. 약 13년간 경기도 주택 평균가격변동이 겨우 19.0%인 것이다. 서울로 지역을 변경했을 때에는 +38.1%로 상승폭이 커진다(77.7→107.3) 드물게 부여된 양도세 중과 배제혜택이 시장 매물증가로 연결되기 위해서는 거래량이 폭발했던 시기의 매물이 나타나야 하는데, 향후 시장참여자들의 결정을 지켜봐야 한다.

최근 2015~2016년 다주택자들의 행동패턴은 장기임대를 통한 장기보유특별공제를 노리는 방향이었을 것으로 추정했을 것이기 때문에, 최근 매수자보다는 과거 매수자들의 매도변화를 이끌어내기 위한 정책이었기를 기대해본다.

처음에도 언급한 것처럼, 정부의 주택시장에 대한 관심과 애정은 18번째 정책으로 나타날 만큼 넘치고 넘친다. 한국감정원 결과처럼 시장 안정 상황에도 불구하고 적극적이며 능동적인 관심이 느껴진다. 여기에, 청와대는 대통령비서실 및 안보실 비서관급 이상 고위공직자가 부동산 가격 안정 정책에 적극 동참할 것을 요청했다. 불가피한 사유가 없다면 이른 시일 내에 1채를 제외한 나머지를 처분할 것으로 권고한 것이다. 

8·2, 9·13, 이번 12·16까지 지속적이고 강도 높은 정부의 주택시장에 대한 관심과 애정을 무려 ‘18번’이나 몸소 느껴야 하는 시장 참여자들의 마음은 과연 어떠할까? 이번 12·16대책의 시장 파괴력(!)이 어느 정도일지는 시장참여자들이 어떻게 행동할지에 달려있다는 진부한 이야기를 하면서도, 시장분석과 별개로 하나의 팁을 주자면, 타인과 본인의 생각, 그리고 이에 따른 결론을 합치(合致)시키는 것이 늘 옳지만은 않다는 이야기를 드리고 싶다. 

참고로 지난 9·13대책으로 인한 수도권 시장 붕괴(!)는 무려 그 다음해 3월 말까지 6달이나 지속되었으나, 그 와중에 지방시장은 수도권과는 전혀 다른 방식으로 ‘안정적’이었고 연말이 다 되어서야 깨닫게 된 2019년 연초 그때 그 당시는 모두에게 어떤 시기였던가? 그리고 당시 본인은 어떻게 세상을 바라봤었던가? 

글. 이상우 익스포넨셜 대표

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)