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‘지번 주소’가 여전히 사라지지 않는 이유는?

도로명 주소, 지번 주소 너무 헷갈립니다!

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #116

사람에게 주민등록번호와 이름이 있듯이 부동산은 지번과 도로명 주소가 있다. 우리나라는 일제강점기부터 지번으로 표기된 주소만 사용해오다 2011년 7월에 도로명 주소가 처음 도입되었고, 2014년 1월 1일부터는 도로명 주소 표기가 전면 시행되고 있다.


그런데 실제로는 아직도 지번도 사용하고 도로명도 사용하는 혼란스러운 상황을 경험하곤 한다. 왜 아직도 도로명 주소와 지번 주소가 별도로 존재하며, 도로명 주소 제도가 전면 시행되었음에도 지번 주소 또한 계속 사용되고 있는 것일까?

도로명 주소는 여전히 익숙한 듯 익숙하지 않다.

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지번 주소와 도로명 주소의 차이

쉽게 설명하면 지번 주소는 토지의 주소이고, 도로명 주소는 건축물의 주소다. 모든 건축물은 토지 위에 있어서 지번 주소만 있어도 큰 문제는 없지만, 건물의 종류와 수가 많아지면서 건물의 위치를 더욱 쉽게 찾을 수 있게 하려고 도로명 주소가 도입되었다고 한다.

‘여의도 1번지’ 국회의사당의 지번 주소와 도로명 주소는 위와 같다.

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실제 현장에서는 토지의 최소 등록 단위인 필지 단위로 건축물이 있는 경우도 많지만, 두세 개 필지의 토지 위에 하나의 건축물이 있는 경우도 있고, 하나의 필지 위에 두 개의 건축물이 건축된 경우도 있어 기존 지번 주소만으로는 주소를 찾기 어렵거나 헛갈리는 경우가 있었다.


그렇다고 해도 실제로는 지번 주소와 도로명 주소를 사용하는 현재 주소 체계가 여전히 불편한 것도 사실이다. 건물마다 새롭게 붙여진 도로명 주소 표지판을 만드는 업체가 도로명 주소 시행의 최대 수혜자가 아닐까 하는 생각도 하게 된다.

도로명 주소, 부여 방법은?

도로명은 도로 구간마다 부여한 이름으로 주된 명사에 도로별 구분 기준인 대로, 로, 길을 붙여서 부여한다.


8차로 이상 도로는 ‘대로’, 2차로에서 7차로까지는 ‘로’, ‘로’보다 좁은 도로는 ‘길’이 된다. 도로명마다 건물번호를 부여하여 도로명 주소가 완성되는데, 도로 시작점에서 20m 간격으로 왼쪽은 홀수, 오른쪽은 짝수를 부여한다. 도로 구간은 직진성, 연속성을 고려해 서→동, 남→북 방향으로 설정한다.


아래 그림을 보면,

① 중앙로 도로 시작점부터 동쪽으로 3, 5, 7 등 홀수로 건물번호가 부여된다.

② 대한대로는 북쪽으로 10, 12 등 짝수로 건물번호가 부여된다.

⑧ 에서 보듯이 건물 사이 간격은 20m다.

도로명 주소는 위와 같은 규칙으로 부여된다.

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아래 그림을 보면 하나의 구간에 여러 개의 건물이 있거나 종속구간이 있는 경우에는 11-1, 11-2와 같은 부번을 사용한다. 또, 도로에 있는 지하상가의 경우에는 ‘세종로 지하 11’과 같이 건물번호 앞에 ‘지하’를 함께 표기한다.

하나의 구간에 여러 건물이 있으면 부번을 사용한다.

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지번 주소, 부여 방법은?

지번은 토지대장, 임야대장 등 지적공부에 등록한 필지 단위 토지에 부여한 번호다. 사실 감가 상각되는 건물과 달리 영속성이 있는 토지가 부동산에서는 훨씬 더 중요한 개념이고, 토지에 대한 사실관계를 기록하는 지적공부와 권리관계를 기록하는 등기부에는 건축물 주소인 도로명 주소는 표기하지 않고 지번 주소만 사용한다.


지번은 지적소관청(시, 군, 구청장)이 지번 부여지역인 법정 동, 리 단위로 필지에 차례대로 아라비아 숫자형식으로 부여한다. 토지대장, 지적도가 아닌 임야대장, 임야도에 기록하는 토지의 지번은 ‘산’자를 붙인다. 예를 들어 ‘여의도동 1번지’가 임야대장에 등록이 되는 임야라면, ‘여의도동 산 1번지’가 된다.


숫자만 있는 경우를 본번이라 하고 ‘-‘로 연결되는 지번을 부번이라 한다. 예를 들어, ‘여의도동 12-3번지’라면 12는 본번이고 3은 부번이며 ‘-‘는 ‘의’라고 읽는다. ‘의’가 아니라 ‘다시’라고 읽는 경우가 있는데, 엄밀히 말하면 잘못된 것이다.


도로명 주소처럼 지번 주소도 부여기준이 있다. 지번은 북서에서 남동으로 차례대로 부여하며 이를 ‘북서기번법’이라 한다.

지번은 북서에서 남동으로 순차적으로 부여한다.

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예를 들어, 지번을 부여해야 할 토지가 동서로 배열되어 있으면 서쪽에서 동쪽으로 110번지, 111번지, 112번지로 부여되며, 남북으로 구성되어 있으면 북쪽에서 남쪽으로 210번지, 211번지, 212번지로 부여된다.

서쪽에서 동쪽, 북쪽에서 남쪽 순서대로 지번이 부여된다.

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여의도동 12-3번지처럼 인접 토지의 본번에 부번을 붙여서 사용하는 복식 지번을 사용하느냐, 최종 본번의 다음 본번을 사용하는 단식지번을 사용하느냐는 예측 가능성과 공시의 효율성을 고려하여 합리적으로 선택한다.


토지를 나누는 경우를 생각해 보자. 40번지 위치에 토지가 있는데 3개의 필지로 분할된다면 분할 후의 필지 중 1필지는 분할 전의 지번 40번지를 사용하고, 나머지 필지는 40-1번지, 40-2번지로 사용한다.


40-1번지가 또 세 개의 필지로 분할될 경우, 1개의 필지는 40-1번지를 그대로 사용하고, 나머지는 본번의 최종 부번인 40-2번지, 다음 순서는 40-3번지, 40-4번지로 사용한다.

부번의 부여 방식은 위와 같다.

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지번 주소가 사라지지 않는 이유

도로명 주소는 기존 지번 주소의 문제점을 개선한 합리적인 주소 체계지만, 도로명 주소 또한 여러 가지 문제점을 안고 있다. 도로명 주소가 도입된 지 꽤 오랜 시간이 흘렀지만, 여전히 지번 주소가 사라지지 않는 데는 이유가 있다.

9,510세대 헬리오시티의 도로명 주소는 ‘서울특별시 송파구 송파대로 345’다.

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일단, 도로명을 기억하기가 쉽지 않다는 문제가 실생활에서는 가장 큰 문제일 것이다. 지번 주소보다 음절이 길고, ‘로’, ‘길’ 등의 표기 방법이 혼동을 불러일으켜 외우기가 어렵다.


또한 대단지 아파트가 들어선 지역의 경우, 아파트 단지 하나에 한 개의 주소만이 부여되고 단지 내부의 길은 별도로 도로명을 부여하지 않고 있어 주소만으로도 건물의 위치를 유추할 수 있는 도로명 주소의 장점이 퇴색되기도 한다. 또한 길이 없는 곳에 있는 건물은 도로명 주소를 부여하기가 모호하게 되는 등의 문제도 있다.


거기에 새 주소 체계 도입 전 사전 안내가 충분하지 않았다는 점, 기존에 사용해오던 지번 주소가 대다수 국민들에게 익숙해 이를 극복하지 못하고 있다는 점 또한 지번 주소가 사라지지 않는 이유로 들 수 있다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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