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부동산 중개보수, 너무 비싼 거 아닌가요?

중개보수에 대한 논쟁, 어떻게 해결해야할까요?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #64

A 씨는 얼마 전 서울에 있는 아파트를 6억 원에 매도했다. 부동산에서 등기이전서류를 넘겨주면서 매매 잔금을 받으며 매도를 마무리한 A 씨가 공인중개사에게 말한다.


“고생하셨습니다. 중개보수는 얼마 드리면 될까요?”

“네, 중개보수 300만 원에 부가세 10%까지 총 330만 원입니다.”

“네?! 뭐가 그렇게 비싸요?”

“법에 명시된 금액이고 계약서와 함께 드렸던 중개대상물 확인설명서에도 명시되어있습니다.”


A 씨는 중개보수가 너무 비싼 게 아닌가 하는 생각이 들었지만, 법에 정해진 것이라 하고 이미 중개보수까지 명시된 중개대상물 확인설명서에도 서명, 날인하였기에 별다른 논쟁 없이 330만 원을 쿨하게(?) 지급했다.

중개보수가 너무 비싸다는 인식을 가진 사람이 많다.

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중개보수에 대한 논쟁

위 경우의 중개보수 300만 원은 법에서 정한 상한선이다. 법에는 상한선 이내에서 거래당사자와 중개사가 협의하여 중개보수를 결정하게 되어있지만, 실무에서는 이런 내용이 설명되는 경우는 거의 없으며 의례적으로 상한금액이 청구된다.


그러나 내년 2월부터는 이와 관련된 내용이 개정된다. 공인중개사가 거래당사자에게 서면으로 작성해 교부토록 하는 중개대상물 확인·설명서에 법상 최대 중개보수상한금액과 거래당사자와 협의를 통해 정한 중개보수금액을 명시하는 내용이 추가된다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 하는 공인중개사법 시행령과 시행규칙을 10월 31일 입법 예고했고, 내년 2월 21일 시행 예정이다. 하지만 과연 이런 조치만으로 중개보수에 대한 논쟁이 해결될 수 있을까?

중개대상물 확인설명서 양식이 변경될 예정입니다.

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중개보수 상한 요율의 문제

부동산을 거래하면서 지급하는 중개보수에 대해 대부분은 턱없이 비싸다는 인식을 가지고 있다. 중개보수가 비싸게 느껴지는 이유는 무엇일까?

서울 기준 중개보수 요율표는 위와 같다.

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2억짜리 집을 매입할 경우, 중개보수는 80만 원이다. 좋은 집을 구하기 위해 중개사무소에 방문한 손님에게 중개사는 해당 주택 주변 인프라를 설명하고, 해당 지역에 대한 전망에 대해서도 브리핑한 후 매물로 나온 여러 집을 수 차례 보여준다. 그중 손님이 마음에 들어 하는 집을 선택하면 그 집의 매도자와 매수자 사이에서 가격을 조정하고, 그 밖의 세세한 거래조건에 대해서도 조율한다.


거래가 결정되면 등기부상의 권리적인 내용을 검토하고 해당 주택의 물리적인 내용 및 건축물대장 등 공부상의 내용까지 검토 후 이상 없음을 확인한 후 계약서를 작성하고, 잔금 일에 관리비, 공과금 등을 정산하면서 이상 없이 소유권 이전을 위해 필요한 절차까지 확인해 준다. 그 대가로 받는 보수치고는 과하지 않다고 여겨진다. 더 저렴한 집일 경우 공인중개사가 하는 일은 동일하지만, 중개보수는 더 줄어든다. 지방의 경우 2억 원 이하의 집들이 수두룩하다.


그러나 반대로 매매가격이 올라갈수록 중개보수는 커진다. 매매가격이 5억 원일 경우 중개보수는 200만 원이 된다. 공인중개사가 하는 일은 동일한데도 말이다. 물론 거래가격에 비례하여 중개에 대한 위험부담이 커지기 때문에 중개보수 또한 비싸지는 것에 대해서는 이해할 만하다.


그런데 6억 원 이상 구간에서부터는 의구심을 갖지 않을 수 없다. 중개보수 상한 요율은 거래가격이 높아질수록 0.6%에서 0.5%, 그리고 0.4%로 점차 낮아진다. 그런데 6억 원 이상 구간부터는 오히려 다시 0.5%로 올라간다. 그래서 6억 원에 대한 중개보수는 위에서 예시했던 300만 원이 되는 것이다.


그런데 9억 원이 넘어가면서부터는 더욱 심해진다. 무려 0.9% 이하가 되는 것이다. 위에서도 이야기했듯이 그만큼 중개위험부담이 커지기 때문인 것을 고려한다 해도 너무 부담스러운 요율이 아닐 수 없다. 게다가 중개사고 발생 시를 대비한 공제증서 한도 또한 거래금액이 아무리 비싸다 해도 동일한 1억 원이 한도인 경우가 대부분이다. 결국 문제 발생 시 안전하게 보상받을 수 있는 한도는 동일한 셈이다.

직방에서 본 서울 중구 일대 아파트 시세. 언뜻 봐도 6억 원 이상 아파트가 많음을 알 수 있다.

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예전에는 6억 원이나 9억 원이 넘는 주택의 비율이 매우 낮았기에 거래되는 빈도 또한 낮다는 논리로 상한 요율이 높게 책정된 것이 아닌가 유추해볼 수도 있다. 하지만 서울 아파트 매매가격은 2013년부터 본격적으로 상승하기 시작해서 현재는 매우 높은 가격을 형성하고 있다.


서울 전용면적 62.8㎡ 이상 95.9㎡ 미만의 중형아파트 평균 매매가격은 2017년도 후반에 이미 6억 원을 돌파했고, 올해 7월에는 9억 원을 돌파했다. 즉, 이제는 서울에 6억 원이 넘는, 그리고 9억 원이 넘는 아파트가 수두룩하다.


현재 아파트를 10억 원에 사거나 팔 경우, 지급해야 할 중개보수는 900만 원이고 부가세 10%까지 포함하면 990만 원이다. 물론 상한 요율이긴 하지만 지금까지 실무에서는 의례적으로 상한 요율대로 청구되는 경우가 많았다.

이제는 서울의 중형 아파트 평균 가격이 9억 원을 넘는다.

출처직방
중개보수 협의, 앞으로 원만해질까?

그렇다면 개정된 법이 내년 2월에 시행된다면 이처럼 6억 원, 9억 원 이상의 주택 거래에서 거래당사자와 중개사간 적정한 선에서 중개보수가 협의가 이뤄질 수 있을까?


만약 이 제도가 시행된다면 거래당사자와 중개사간의 첨예한 충돌이 불 보듯 뻔하다. 아무런 기준 없이 단지 상한 요율 이내에서 상호 협의한다는 것 자체가 불가능에 가깝다. 게다가 기존까지는 상한 요율대로 중개보수를 받아온 중개사로서는 가격협상에 응하기가 쉽지 않을 것이다.


그리고 거래가격이 상대적으로 낮아 중개보수 또한 낮은 구간에 있는 중개대상물 또한 중개보수가격협상이 치열하게 진행될 것이다.


문제는 양쪽 다 피해자가 될 수도 있다는 것이다. 중개사 입장에서는 같은 일을 하고도 부동산 거래가액이 낮다는 이유로 중개보수 상한이 낮게 책정되어있는데 여기서 더 조정을 하려 든다면 매우 민감해질 수 있고, 거래당사자 입장에서는 조정 가능한 상황에서 조정되지 않는다면 무언가 손해 보는 느낌을 가질 수밖에 없다.


정가가 있다면 서로가 편할 것인데 가격조정이 가능한 상태에 있으면 그 결과와는 별개로 양쪽 다 만족할 만한 상황이 되지 못한다는 것이다.


형평성 문제도 생길 수 있다. 예컨대 일반적으로 아파트보다는 다세대(빌라)의 중개가 더 까다로우며 다가구의 중개는 그 난도가 훨씬 더 높을 뿐만 아니라 빈도도 확연히 낮다. 하지만 거래당사자 입장에서는 이런 상황에 대해 잘 모를 수 있기 때문에 이런 난이도에 대한 공감대가 형성되지 않는다면 중개보수 가격협상이 원만할 리 없고 단지 거래가격에 비례하여 중개보수를 책정하려 할 경우 분쟁은 더 커질 수도 있다.


소비자와 판매자 모두가 원하는 것은 정찰제다. 정찰제가 안 된다면 상호 가격협의를 할 수 있는 구체적인 지침이라도 있어야 하지 않을까 하는 강한 아쉬움이 든다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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