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재개발 투자, ‘잘 몰라서’ 큰돈 날리는 경우는?

모르고 투자하면 재개발만큼 무서운 종목도 없습니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #30

민간택지 분양가 상한제 등의 규제에도 좀처럼 서울과 수도권의 아파트 가격은 잡히지 않고, 오히려 지속해서 상승하는 양상을 띠고 있습니다. 특히, 가점이 낮은 30~40대가 청약을 포기하고 시장에 진입한 것이 눈에 띄는 부분입니다. 신축 구축할 것 없이 10월, 11월 갭 메우기 현상이 제한적 국지적으로 일어났습니다. 거래량 또한 증가했고요.


실수요자에게는 더욱 조바심이 날 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 투자자 또한 마찬가지입니다. 여유자금을 활용한 투자처 찾기에 혈안이 되어 있는데요. 이번에 부산이 조정대상지역에서 해제되면서 타지 투자자들이 부산으로 몰려간 것만 보더라도 잘 알 수 있죠.


이처럼 갈 곳을 잃은 여유자금은 부동산을 향하고 있습니다. 따라서 이럴 때일수록 남들을 따라 묻지마 투자를 하기보다는 전략이 필요합니다. 오늘은 규제와 개정이 무차별적으로 이루어지고 있는 상황에 혹여나 발생할 수 있는 실수를 막고자 공부하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 투자에서 실수는 막대한 손실로 이어지니까요.

투자에서 실수는 막대한 손실로 이어집니다.

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재개발, 제대로 알고 투자하나요?

일반적인 투자자의 경우, 서울의 정비사업 물건에 대한 선호가 높습니다. 그러다 보니 바뀐 법을 모르고 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데요. 소중한 자산을 안타깝게 날리거나 포기해야 하는 경우가 심심치 않게 발생하니 세밀하게 공부하시는 것이 중요합니다.


특히, 재개발의 경우 다른 투자처에 비해 비교적 소액으로 들어가는 지역도 있다 보니 가볍게 생각하고 투자하는 분이 있는데 모르고 투자하면 재개발만큼 무서운 종목도 없습니다.


‘도시 및 주거환경정비법’을 들어보셨나요? 보통 청약을 통한 일반 분양의 재당첨 제한에 대해선 잘 알고 있지만, 재개발과 재건축 물건의 보유로도 재당첨 제한을 받을 수 있다는 사실을 모르시는 분이 매우 많습니다.


특히, 같은 세대원 전체를 보기 때문에 부모님이 조합원으로 분양 신청 후에 자녀가 청약에 당첨되었는데, 앞서 말씀드린 도정법 개정으로 인해 자녀의 당첨이 취소되고 페널티까지 받게 되는 안타까운 일도 있습니다.


또한, 두 군데 이상의 재개발 사업장에 무분별하게 투자했다가 높은 프리미엄을 주고 산 물건이 현금청산 되는 예도 있습니다. 무지로 인해 순식간에 큰 자산을 잃게 되는 것이죠. 이런 일을 당하지 않기 위해선 자세히 알아야겠죠?

직방에서는 재개발 사업지를 포함한 분양 예정 단지를 지도 위에서 볼 수 있습니다.

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‘도정법’ 개정안 제대로 알자!

그럼 도정법 개정안에 대해서 자세히 알아봅시다. 지난 17년 8·2 대책에 중요한 규제가 많았습니다. 규제의 목적은 투자수요를 억제하는 것이었죠. 정비사업 역시 서울 아파트 시장을 뜨겁게 하는 주요 요인으로 지목되어 규제의 타깃이 되었습니다.


그로 인해 양도 제한이 생기게 되었습니다. 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구 내 재건축, 재개발 등 도시정비사업에서 조합원 분양 또는 해당 아파트의 일반분양에 한 번이라도 당첨된 경우, 5년간 투기과열지구 내 다른 정비사업의 조합원 또는 일반 분양을 받을 수 없게 된 것이죠.


이때 조합원 분양 당첨일은 관리처분인가 시점을, 일반분양 당첨일은 청약 당첨일을 기준으로 합니다. 따라서 재건축 아파트를 두 개 들고 있다면 첫 번째 아파트가 먼저 관리처분인가가 난 이후 5년이 지난 다음 두 번째 아파트가 관리처분을 받으면 두 아파트 모두의 조합원 지위를 유지할 수 있지만 그렇지 않다면 두 번째 아파트는 조합원 분양 자격을 상실하고 현금 청산 대상으로 전환되어 엄청난 재산 피해를 보게 됩니다.


생각보다 이를 모르는 경우가 많습니다. 앞선 사례처럼 가족이 같은 세대를 이룬 경우 자녀들의 당첨이 취소되는 경우가 자주 발생하고, 높은 프리미엄을 주고 이곳, 저곳 투자하신 분은 미리 이 사실을 알게 되면 매도하면 되나 너무 늦게 알게 되어 처분 기간을 놓치게 되는 경우, 프리미엄을 다 날리게 되는 경우도 있어 주의를 필요로 합니다.

직방에서 본 서울에서 최근 분양한 단지들의 1순위 최고 경쟁률입니다. 최근 청약 경쟁은 점점 치열해지고 있습니다.

출처직방
조합원 입주권 양도 금지?

조합원 입주권 양도 금지라는 규제도 있습니다. 투기과열지구의 경우 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 재개발 사업장은 관리처분인가 이후부터는 입주권 양도가 금지됩니다. 재건축의 경우에는 조합설립인가 후에는 조합원 지위 양도가 불가능합니다.


단, 예외 규정이 있습니다. 재개발의 경우 실제 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1세대 1주택에 한해 양도가 가능하며, 상속이나 이혼, 세대원이 근무상, 질병 치료, 취학, 결혼으로 해당 사업 구역 외의 행정구역으로 이전하는 경우나, 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우, 세대원 전원이 해외에 2년 이상 체류하거나 해외로 이주하는 경우엔 양도 및 양수가 허용됩니다.


추가로 재건축의 경우 조합설립인가 후에 지위 양도가 불가능하지만, 조합 설립 인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못한 경우나, 사업시행인가 후 3년 이상 사업 착공을 하지 못한 경우, 착공 이후 3년 이상 준공이 나지 않은 경우엔 양도 및 양수가 허용됩니다.


더불어, 매수자가 조합원 자격을 갖기 위해서는 사업시행인가나 착공 신고 전까지는 꼭 소유권 이전 등기 신청 접수를 완료해야 한다는 점을 꼭 알아야겠습니다.


다른 부동산 투자처에 비해 큰 차익을 안겨주는 정비사업. 그러나 무턱대고 기본적인 지식도 없이 무조건 사 모으다간 곤경에 처할 수 있습니다. 이렇게 규제를 나열하다 보니 꼭 알아야 할 부분도 참 많은데요. 규제가 많은 시기엔 보다 꼼꼼한 투자 전략이 필요하겠습니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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