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국세청은 지난 20일 고가주택 소유자 등 50만~60만 명에게 종합부동산세(이하 종부세) 고지서를 일제히 발송했습니다. 종부세는 흔히 ‘부자세’로 불립니다. 매년 6월 1일을 기준으로 고가주택 혹은 토지를 가진 개인, 법인을 대상으로 매기는 국세입니다.

여기에서 중요한 점은 과세기준일이 6월 1일 단 하루로, 1년 365일 중 이날 하루 고가주택 혹은 다수의 주택을 보유하였다면 1년 치 보유세를 내야 합니다. 이미 고지서를 확인하신 분들이 계실 텐데요. 생각보다 금액이 크거나, 그렇지 않으면 대상이 아닐 거라고 생각했는데 고지서를 받아 다소 당황하신 분들도 계실 것 같습니다. 하지만 종부세는 앞으로 2022년까지 계속 오를 예정입니다. 즉, 보유세 인상은 이제 막 시작입니다.

종부세가 계속 오르는 원리를 이해하려면 이를 구성하는 요소에 대해 알아야 하는데요. 크게 4가지를 알면 되겠습니다. 다음 산식을 보겠습니다.

먼저 종부세 과세표준(이하 과표)입니다. 종부세 과표는 보유하는 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 6억 원을 제외해주는데요. 이는 6억 원까지는 종부세를 비과세하겠다는 것입니다.

그런데 만약 1주택이면서 단독 명의라면 추가 3억 원을 공제해서 9억 원까지 비과세 됩니다. 어찌 됐든 보유 주택의 공시가격이 오르면 종부세 과표는 오르고, 이에 따라 세금이 인상되는데요. 서울의 경우 올해 공동주택 공시가격이 14.02% 인상되었습니다. 참고로 공동주택 공시가격은 ‘공동주택가격열람’ 사이트에서 확인할 수 있습니다.

두 번째 요소는 공정시장가액비율인데요. 이게 오늘의 핵심입니다. 공정시장가액비율은 재산세는 60%지만, 종부세는 2019년 현재 85%입니다. 작년에는 80%였는데 이게 매년 5%씩 상승해서 2022년도까지 100%까지 올라갑니다.

이 말은 공시가격 6억 초과분은 모두 종부세 과표로 포함하겠다는 의미이며, 집값이 오르지 않아도, 즉 공시가격이 매년 동일하다 하더라도 이번에 종부세 과세 대상자가 되었다면 계속해서 종부세가 인상된다는 것을 의미합니다. 이 두 가지 요소만 보더라도 종부세는 계속해서 오르게 되는데요. 이게 끝이 아닙니다.

과표를 구했다면 그 다음에 봐야 하는 것이 바로 ‘세율’ 부분입니다. 이론상 과표에 세율을 적용하면 해당 세금을 모두 구할 수 있기 때문입니다. 앞서 본 것처럼 과표 부분에서는 공시가격, 그리고 공정시장가액비율 모두 인상이 되었음을 알 수 있습니다. 그럼 남은 세율은 어떨까요? 역시 올랐습니다. 아래 표를 보겠습니다.

왼쪽은 기존 2018년도까지의 세율이며, 오른쪽 개정세법이 바뀐 종부세 세율입니다. 특이한 점은 ‘일반’과 ‘조정지역 2주택 또는 3주택 이상’으로 구분했다는 것인데요. 쉽게 말해 조정지역 2주택을 보유하거나 지역을 불문하고 총 주택 수가 3주택 이상이라면 종부세 세율 중과가 적용된다는 것입니다. 가령, 종부세 과표가 6~12억인 경우, 작년에는 0.75%였다면 올해 조정대상지역 2주택자라면 1.3%로 전년 대비 0.55% 포인트가 올라가는 것입니다.

마지막으로 세 부담 상한이라는 것이 있는데요. 이건 전년도 세금이 100만 원이라면 이것의 150% 즉, 150만 원까지만 세금을 내라는 것입니다. 그런데 이 역시 조정대상지역 2주택자라면 200%까지, 총 주택 수가 3주택 이상이라면 300%까지 올라갑니다. 잘 와 닿지 않으시죠? 사례를 보겠습니다.

가령, 여러분이 3주택자인데 각각의 공시가격이 3억, 4억, 5억이라고 해보죠. 2018년을 기준으로 종부세를 구해보면 아래와 같습니다.

공시가격 합은 12억이므로 6억 초과분은 6억, 여기에 공정시장가액비율이 작년에는 80%였으니 과표는 4.8억 원이 나오며 여기에 세율 0.5%를 곱하면 240만 원이 나오는 것입니다. 물론, 재산세 차감 및 세 부담 상한 등으로 실제 금액은 다소 차이가 있습니다.

그런데 이게 2019년이 되면 어떻게 될까요?

집값은 동일하다고 가정 시, 과표는 5.1억으로 상승했고, 여기에 세율은 0.5%에서 0.9%로 상승합니다. 마지막으로 작년 종부세가 240만 원으로 세 부담 상한 150%를 적용하면 360만 원에서 멈췄어야 하나, 3주택자이므로 세 부담 상한 300%가 적용되어 720만 원까지는 종부세를 올릴 수 있도록 개정이 된 것입니다. 어떤가요? 꽤 많이 오르죠?

그런데 하나가 더 남았군요. 집값이 동일하다고 했지만, 올해 서울은 평균 14.02%가 올랐다고 했죠? 따라서 공시가격 3억, 4억, 5억도 분명 인상되었을 것입니다. 이렇게 보면, 종부세를 구성하는 4가지 요소 즉, 1) 공시가격, 2) 공정시장가액비율, 3) 세율, 마지막으로 4) 세 부담 상한, 이 4가지가 모두 올랐음을 알 수 있습니다.

여기에 2) 공정시장가액비율은 올해 85%에서 90%(2020년)→95%(2021년)→100%(2022년) 순차적으로 오르기 때문에 올해 종부세 대상이시라면 2022년까지 무조건 계속해서 오를 수밖에 없다고 말씀드린 이유를 아실 거예요.

여기까지 보면 정부의 보유세 강화 의지가 얼마나 확고한지 알 수 있습니다. 그렇다면 이러한 종부세를 피하는 길은 무엇일까요? 가장 단순한 건 보유 물건을 매도하는 것입니다. 하지만 이럴 경우 양도세 중과를 조심해야 합니다.

그게 어렵다면 명의 분산을 위한 증여를 해야 할 것입니다. 마지막으로 임대주택등록이 있는데, 이건 무조건 되는 게 아니라 1) 등록 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하), 그리고 2) 조정대상지역 내 물건인 경우 2018년 9·13 대책 이전에 취득(1주택 이상자가 9·13 이후 조정대상지역에서 신규취득한 물건은 비록 요건을 갖췄다 하더라도 종부세 합산배제가 되지 않습니다.), 마지막으로 3) 연 5% 이내 상한을 준수해야 가능하니 목적에 맞는 임대주택 활용방안이 필요합니다.

어떠신가요? 앞으로 종부세, 계속해서 오르는 것 맞죠? 매년 6월 1일, 단 하루만 보유하면 1년 치 세금을 내야 하기에 올해 종부세 고지서를 받은 분 중 이게 부담이 된다면 내년 6월 1일 전에 뭔가 조치를 하셔야 할 것 같습니다. 현재 상황을 명확하게 인지하고, 본인 상황에 맞는 현명한 절세 전략을 세우길 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’