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3기 신도시, 자족도시 가능합니까?

일자리를 만드는 것이 갈수록 어려워져 자족도시로서의 성공 가능성은 낮다.

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부동산 스나이퍼의 부동산 시장 저격 #21

서울 아파트 매매가격 변화가 상승세로 돌아서고 있습니다. 7월부터 서울 평균 매매가격은 마이너스 변화가 아닌 플러스 변화를 하고 있고 그 기세가 현재까지 이어지고 있는데요. 이러한 와중에 정부는 10·1 대출 규제와 근본적인 공급물량 대책이 차질없이 진행되고 있다고 발표했습니다. 작년 12월 발표한 3기 신도시 남양주(왕숙), 하남(교산), 인천(계양), 과천 등 4개 지역의 택지지구를 지정했습니다. 이러한 공급 시그널이 서울 집값을 꺾을 수 있을까요? 여러 관점에서 검토해 볼 수 있습니다만 이번에는 직주근접(일자리) 관점에서 살펴보겠습니다.

시장 동향

현재 시장이 나타내는 상승장은 양극화 장입니다. 서울이나 강남 3구 같이 오를 곳만 오르고 외곽으로 갈수록 그 상승 정도가 떨어질 뿐만 아니라 심지어는 하락하는 지역도 있습니다.

지난 6월 24일부터 11월 18일까지 강남구 아파트값은 1.49% 상승했다.

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그래프에서 확인할 수 있듯이 강남과 경기도의 아파트값은 9·13 대책으로 인한 조정 장세가 끝나고 현재 상승장에 있습니다. 특히 강남은 7월부터 상승 전환하면서 그 폭이 확대되고 있는 상황입니다. 그래프가 시작하는 6월 말부터 현재까지 +1.49% 상승했습니다. 경기도는 강남보다 늦게 하락에서 탈출해 9월부터 상승세로 전환했으나, 아직은 동기간 +0.45% 상승으로 만족할 만한 수익률을 보여주지 못했습니다.


따라서 현재 시장은 강남을 필두로 폭등하고 외곽 지역이 키 맞추기를 하고 있다고 볼 수 있습니다. 즉, 외곽 지역은 상대적으로 상승 폭이 작은 상황으로 수익률 차이나 아파트 가격의 격차에서도 양극화 장입니다.

3기 신도시는 경기도다

삼척동자도 다 아는 사실인데 실현 불가능한 사실이 있습니다. “서울에 공급을 늘려야 서울 집값을 잡지, 경기도에 공급을 늘리면 경기도 집값이 떨어진다” 인데요. 서울은 신규 택지로 지정할 만한 땅이 없어 기존 아파트의 재건축을 통해서만 공급을 늘릴 수 있습니다. 게다가 재건축을 허가해 주면 부동산 투기 광풍이 불까 봐 이도 저도 못하고 있는 상황이고요. 이런 이유로 정부도 현재 서울 내 재건축 사업을 적극적으로 독려하지 못하고 있습니다.


그래도 정부는 서울에 근접한 지역을 3기 신도시로 지정해 서울 쏠림 현상을 극복하고자 합니다. 정부의 의도대로 3기 신도시를 통해 서울 집값을 잡기 위해서는, 국민들이 업무지구가 모여 있는 서울을 포기하고 3기 신도시에 정착하고 살아야 합니다. 그러기 위해서는 네이버 등 IT 일자리가 풍부한 판교/분당처럼 3기 신도시도 자족도시 기능이 있어야 하겠죠. 경제 활동 인구를 분산시키는 것인데요. 


정부도 이를 알기에 3기 신도시의 주거환경에 공을 기울이고 있습니다. 1. 친환경 도시 / 2. 일자리 도시 / 3. 교통이 편리한 도시를 만들기 위해 정책 방향을 잡고 있습니다. 특히 2번은 AI 등 4차 산업 관련 일자리를 3기 신도시에 정착시키려고 노력 중입니다. 40%까지 자족 용지를 조성하고 해당 부지에 입주한 기업에 취득세 50% 감면, 재산세 35% 감면(5년 동안) 등 혜택도 주고 있습니다. 또한 내년 11월까지 3기 신도시 일자리 창출 및 자족 기능 강화를 위한 연구도 추진하고 있습니다. 하지만 이 같은 노력이 성공할지는 여전히 미지수입니다.

제조업, 비제조업을 막론하고 설비투자 규모가 축소되고 있다.

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경제성장률(GDP)의 지속성장을 위해 꼭 필요한 것이 기업들의 설비투자입니다. 설비 투자를 한다는 것 자체가 생산량을 늘린다는 것이고 이를 통해 고용 유발효과 역시 창출해 가계에 돈이 돌고 지역 경제가 사는 것입니다. 한국 기업들은 2017년 이후 설비투자액을 지속해서 줄이고 있습니다.


음·식료, 석유·화학, 의약품, 금속, 전자·컴퓨터, 전기, 기계, 자동차 등으로 대표되는 제조업 분야에서는 2017년 106조 규모의 투자가 이루어졌으나 2019년에는 90조 규모로 줄어들었습니다. 정보서비스, 출판, 영상, 건설업 등이 주를 이루는 비제조업 분야도 마찬가지로 2017년에는 83조를 투자했으나, 2019년에는 73조 수준으로 10조 원가량 줄어들었습니다. 


상황이 이렇다 보니 과연 지금 아무 일자리가 없는 3기 신도시 지역(과천, 계양은 제외)에 12만 호가 공급되었을 때 이들을 서울 일자리와 분리할 만한 자족도시 기능을 할 수 있을지 의문입니다. 12만 호면 3인 가구로 잡았을 때 36만 명이 먹고 살 만한 일자리가 해당 신도시 근처에 있어야 한다는 말이 되는데 말이죠. 


또한 일자리 자체를 만드는 것이 더욱 어려워지고 있다는 것도 문제입니다. 10억 원을 생산하기 위해 몇 명의 노동력이 필요한가를 측정하는 취업유발계수도 2010년 12.3명에서 2015년에 10명 수준이고, 이후로도 계속 감소 중일 것으로 예측됩니다. 즉 기업들은 더 이상 많은 노동력을 필요로 하지 않고 한 명의 인재에게 많은 부가가치를 창출하도록 기대를 하고 형국입니다.

교통만이 살길

3기 신도시, 자족도시 가능할까?

출처직방

이렇듯 서울 일자리의 일부를 강제로 이주시키지 않는 한 3기 신도시의 자족도시로서의 성공 가능성은 작아 보입니다. 그렇다면 서울의 베드타운으로서 기능할 수밖에 없고, 서울보다 한 단계 낮은 집값이라도 도달하기 위해서는 서울로 출퇴근이 가능하도록 교통을 편리하게 하는 것이 유일한 해결책입니다.


남양주의 GTX-B 노선, 계양의 S-BRT, 교산의 3호선 연장은 스피드가 생명입니다. 정부가 최우선으로 이 과제를 해결해야 합니다. 3기 신도시의 신축 아파트가 15년이 지나 구축으로 접어들기 전에 말이죠.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)



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