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오늘은 현 부동산 시장의 양극화에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

며칠 전 통계청에서 2018년 주택소유통계 발표가 있었습니다. 자료를 보면 지역간의 양극화도 보다 뚜렷하게 심화되고 있고 무주택자와 소유자의 양극화, 더 나아가 주택 소유자 간에도 상위와 하위 주택의 간극이 그 어느 때보다 심각해졌다는 것을 알 수 있습니다.

지금 대한민국 부동산 시장의 양극화를 여실히 보여주는 이 통계에는 많은 의미가 함축되어 있습니다. 내 집에 대한 목마름이 강하신 분이라면 이 통계를 보시고 조바심을 느낄 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 단순히 통계를 보면 주택을 소유하지 않았을 때의 기회비용 상실이 엄청난 손해인 것처럼 보이기 때문입니다.

실제로 통계에 따르면 2017년 보다 주택 수는 51만 호 늘었음에도 불구하고 무주택 가구는 7만 1000 가구 늘었고, 다주택자는 역으로 7만 명이 늘었습니다.

상위 10%의 주택의 경우 주택자산가액 기준 평균 10억 원 정도를 호가하는 것으로 나타났고, 1년 새 1억에 가까운 금액이 올랐습니다.

요즘 연봉 1억 원을 꿈꾸시는 분이 굉장히 많습니다. 상위 10%의 주택은 평균적으로 그 연봉을 벌어낸 것이라 볼 수 있죠. 열심히 일해 노동소득 1억 원을 만드는 것은 몹시 어려운 일인데, 누군가는 주택을 소유하는 것만으로 손쉽게 자산을 불리고 있는 것입니다. 엄청난 상실감을 느낄 수밖에 없죠. 하물며 하위 10% 주택도 오르긴 올랐으니, 자산 규모를 키우기 위해서는 집이 빨리 필요하겠다라는 조바심을 느끼실 수 있습니다.

하지만 이럴 때일수록 신중한 판단이 필요합니다. 급할수록 돌아가야 합니다. 현재와 같은 양극화는 수요 집중을 의미합니다. 즉 ‘오르는 놈만 더 오르는’ 상황이라는 것이죠.

규제로 인한 매물 잠김과 분양가상한제 여파로 인한 추가적인 공급 감소 시그널로 인해 수요 심리는 현재 서울에서 가장 좋은 입지의 신축 아파트를 향해 있습니다. 이에 반해 하위에 속한 아파트는 미동도 없는 상황이죠. 따라서 전체적인 상승이 아니라 수급불균형 및 심리로 인한 일부 물건의 과수요 상태라는 것입니다. 거품이 만들어지기 쉬운 구조인 것이죠.

미래의 일은 알 수가 없습니다. 특히, 경제 상황이 안 좋은 지금 언제 하락의 계기가 나올지 모르는 상황입니다. 문제는 현재 오르는 단지의 오름세를 보고 있으면 추가적 상승에 대한 조바심이 생기기 마련이라는 겁니다. 조바심은 여러분을 마지막 수요자로 만들 가능성을 높이게 됩니다.

계속적인 상승은 없습니다. 어떠한 계기가 생기면 원래의 가치나 그 이하로 조정 받게 되어있습니다. 주택간의 간극 양극화가 더 벌어지는 만큼 단기적인 과수요 경쟁에 뛰어들기 보다는 한발 뒤로 물러나 장기간의 계획으로 접근하셔야 합니다. 투자의 기본은 싼 것을 사서 비싸게 파는 것입니다. 현재의 시장은 상승의 상승을 거듭해 꽤 긴 구간을 지나고 있습니다. 싸게 사는 선점 구간이 아니라는 이야기죠.

다시 통계로 돌아가보겠습니다. 무주택 가구는 7만 가구가 증가했고, 다주택자 또한 7만 명이 증가했습니다.

무주택자 입장에서 주택을 매수하는 것이 그만큼 어렵고 부담스러워졌다는 의미입니다. 그 이유는 그 간의 상승과 규제 및 금융 문제로 진입 장벽 자체가 높아졌다는 것입니다. 여기에 분양가상한제로 인한 로또 분양에 대한 기대심리도 앞으로 무주택자의 매수심리를 약화시킬 것입니다.

서울 주택의 가격은 오르고 수요기반은 점점 얕아지고 있습니다. 통계에 따르면 서울의 주택 소유 가구는 49%입니다. 무주택자가 반 이상이라는 것이죠. 게다가 더 놀라운 사실은 강남구의 34%가 다주택자라는 것입니다. 서울, 그리고 강남에 그만큼 투자수요가 몰려 있다는 겁니다. 투자수요가 몰려있다는 것은 그만큼의 기대가치가 시장에 반영되었음을 의미하고 거품이 있을 수 있다는 것입니다.

아직까지도 과거 금융위기 이전 가격을 회복 못한 아파트들이 있습니다. 지금 잘못 매수하면 그게 바로 내 상황이 될 수 있습니다. 따라서 투자의 기본을 지켜 저평가된 부동산을 찾는 것이 그 어느 때보다 중요한 시기라고 할 수 있겠습니다. 그 비싸다는 강남에서도 아직 저평가된 부동산은 있습니다.

오르고 있는 선호 단지 신축 단지만 쳐다보고 애태우지 말고 투자자의 기본을 지켜 시장을 바라보시기 바랍니다. 때로는 시장을 그냥 지켜보는 것도 투자의 한 방법입니다. 조바심을 느껴 좋다고 가장 비싼 주택을 사거나 싸게 산답시고 잘 알지도 못하는 수도권과 지방에 투자할 바에는 쉬면서 시장을 지켜보시고 공부하시는 것이 낫습니다.

내 집 마련이 목적이라면 장기간 거주로 변동을 상쇄하고 방어가 수월하나 투자는 돈을 최대한 벌어야 합니다. 그러나 현재 서울 아파트 시장은 그러기 힘들다는 것이죠. 리스크가 많습니다.

투자에는 아파트만 있는 것이 아니라 여러 종목들이 있습니다. 아파트가 굳이 아니더라도 여러분이 큰 수익을 거둘 부동산 종목은 많습니다. 기억하세요. 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이고 선점을 통해 자본이득을 꾀하는 것입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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