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그래서 부동산 버블이 터져요, 안 터져요?

가계 부채 1,600조? 중요한 것은 규모가 아니라 속도다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #27

서울 아파트값은 재반등에 성공했는데 지방 집값은 45개월째 내리막을 걷고 있습니다. 서울 집값이 상승함에 따라 소득 1분위 즉, 저소득층이 서울 아파트를 구매하는 데 걸리는 시간(PIR)이 33.1년에서 48.7년으로 이번 정권 들어 15.6년이나 늘어났고요. 신축 강세로 최근 신축 아파트가 2~3억 원가량 오르는 등 부동산 상승장이 2015년부터 무려 5년째 지속되고 있습니다. 이런 상황 때문에 과연 현재 서울 집값은 거품(버블)인가, 아닌가에 대한 의문이 들 수밖에 없습니다. 이번 칼럼에서는 서울 집값이 버블이라고 판단할 만한 수준인지 그래서 지금 매수하는 것이 정말 위험한 것인지 알아보겠습니다.

지난 5동안 서울 집값 상승률은 위와 같다.

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가계 부채 1,600조? 중요한 것은 규모가 아니라 속도다

여러 기사에서 쏟아내듯 대한민국의 부채는 상당합니다. 2018년 이미 1,600조를 돌파함으로써 2008년 금융위기 당시 900조 수준의 2배를 넘어섰습니다. 이 중에서도 은행권 가계 대출은 2008년 500조에서 2018년 1,000조를 넘겨 상당한 규모로 증가했습니다. 여기에 신용카드 금액, 보험업 등을 포함해 신용 규모 전체로 본다면 가계 대출은 1,500조에 육박합니다. 그럼 부채가 이렇게 많이 늘었기 때문에 지금까지 시장의 상승이 모두 부채로 인한 것이고, 그래서 부동산 시장에 버블이 있다고 말할 수 있을까요?


현재 국내 가계 부채의 규모가 큰 편인 것은 맞지만 부채를 판단할 때 규모보다 중요한 것이 있습니다. 바로, 부채의 증가 속도입니다.

이번 상승장에서 GDP 대비 부채 상승률은 9% 수준이다.

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특히 GDP(국내총생산) 대비 부채의 비율이 증가하는 정도가 중요합니다. 위 그래프를 보면, GDP 대비 부채 상승율이 2005년부터 2008년 부동산 버블이 터질 때까지 4년간 지속적으로 상승하면서 총 25%가 올랐습니다.


그리고 이번 상승장이 시작된 2015년부터 2018년까지는 9%가 오른 상태입니다. 외국의 경우 통상 약 4~5년 동안 +40% 정도의 속도로 부채 비율이 증가하면 버블이라고 규정합니다. 하지만 10년 전 우리나라는 이 비율이 25% 상승하자 버블이 터지게 됩니다. 우리나라 사람들은 IMF와 같이 큰 경제 충격을 경험한 적이 있어 거품에 대해 더 두려워하고 민감하게 반응하기 때문이죠. 


대외 변수는 있겠지만 그래도 2015년부터 2018년까지 아직은 9%가 상승한 상태기 때문에 버블을 논하기에 이른 단계입니다. 또한, 2018년 9.13 대책 중 가계 대출규제가 시행되면서 2019년에는 대출액 상승 규모가 크지 않으리라고 예상돼 아직은 버틸만하다 하겠습니다.

자산보다 커진 빚, 당연하다

앞서 언급한 가계 대출은 주택담보대출 등 가구 대출 안에서도 일부만 포함된 값인데요. 이번에는 가구 소비 측면에서 얘기해 보겠습니다. 우리가 가구 소비 정도를 얘기할 때는 은행권 대출뿐만 아니라, 보험금과 같이 기타 대출에 준하는 성격의 것들, 예를 들어 신용카드, 핸드폰 요금, 관리비 등 판매신용에 의해 고정적으로 지출하는 비용을 포함해야 합니다.


아파트도 소비력이 뒷받침돼야 살 수 있는 현물입니다. 따라서, 가구 신용(고정적 지출 비용)이 어느 정도인지에 대한 측정은 아파트 가격이 버블인지 아닌지 판단하는데 중요한 지수로 작용합니다.

부채비율이 상승하는 것은 저금리 기조 속에서 당연한 결과다.

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그럼 위 그래프를 통해 가계 현금성 통화(M2) 대비 가계 부채 비율을 살펴보겠습니다. 앞서 살펴본 9% 정도 증가했다는 것은 예금은행의 부채 비율이고요. 가구 살림 측면에서 부채 정도를 측정하기 위해 가구 소비 규모(대출에 준하는 성격을 가진 것들)를 가구의 현금성 자산인 M2와 비교해 비율을 나타냈습니다.


글로벌 금융위기 때 현금 자산 대비 대출 비율은 85%였는데요. 이후 지속적으로 증가하고 2015년부터 폭등하면서 2018년에는 103%까지 증가합니다. 즉, 우리나라 가구가 예금 등 현금성 자산보다 나갈 비용(빚)이 더 많다는 뜻입니다. 저금리 기조 안에서는 당연한 결과입니다. 


이렇게 현금성 통화는 줄고 빚이 증가하면 언젠가 집값이 떨어질 날이 올 수도 있습니다만, 현재는 그럴 기미가 없습니다. 바로 저금리, 양적 완화 2가지 때문입니다.

저금리는 수요자 심리에 영향을 준다

2005년에서 2008년 사이에는 가계 대출 금리가 5~7% 로 높은 편이었기 때문에 사람들은 대출을 두려워했습니다. 대출로 인해 본인의 소비력이 줄어드는 지경이 되면 그것이 심리적, 금전적 압박으로 작용해 사람들은 주택을 매도했습니다. 하지만 현재는 다릅니다.

현재 대출금리는 3%대로 최저 수준이다.

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2004년 이후 대출 금리 수준을 보면 현재 금리는 10년 전 대비 상당히 저금리인 것을 알 수 있습니다. 이러한 저금리는 소비 주체의 이자 부담을 낮추어, 대출이 늘더라도 집을 매도해야 한다는 심리를 약화합니다. 더불어 부동산 시장에 대한 학습 효과로 수요자들은 서울 지역 아파트를 매도하지 않으려는 의지가 강해졌습니다. 대출 레버리지를 활용해 집을 사고 그 집값이 이자보다 훨씬 큰 폭으로 오르는 것을 두 눈으로 보았기 때문입니다.


그렇다고 집값을 잡기 위해 정부가 금리를 6~7%씩 올릴 수 있을까요? 어렵습니다. 전 세계적으로 시행되고 있는 양적 완화 기조 때문인데요. EU는 마이너스 금리까지 가게 됐고 미국의 트럼프 또한 연방준비제도(FED)에 금리 인하를 요구하며 돈을 풀라고 압박 중입니다. 중국은 말할 것도 없고요. 부채 천국입니다. 이러한 정세에 우리나라만 동참하지 않고 돈을 풀지 않으면 결국 원화 가치는 올라가게 되어 환율이 떨어지고 수출 제조업을 중심으로 하는 우리나라 경제에 치명상을 주게 됩니다. 


결국 한국은행도 기준금리를 낮춰 양적 완화를 하는 방식으로 갈 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 예금 금리가 떨어져 현금 저축을 통한 재테크가 의미 없다는 인식이 강화되고, 현물자산 투자는 더욱 증가할 것 같습니다. 그렇다면 이러한 양적 완화에 의한 부동산 버블은 언제 끝날까요? 버블이 터질 만한 도화선이 필요한데, 혹자는 중국이라고도 하고 또 누구는 미국이라고도 하지만 그것은 아무도 알 수가 없습니다. 


개인 입장에서는 그러한 예측을 하는 것보다 리스크 테이킹 차원에서 현재 경제 상황과 부동산 시장을 진단하고 행동하는 것이 중요합니다. 날려도 되는 투자금은 위험 지역에 소량 배분하고, 대부분의 자산은 사람들이 경제 위기가 와도 마지막까지 포기하지 않을 만한 지역으로 집중시켜야 합니다. 또한 경제 등 위험 신호가 나타났을 때 재빠르게 움직이기 위해서는 항상 경제 전반에 대해 신경을 곤두세워야 하겠습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)


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