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분양가상한제 적용 지역 발표 이후 서울에 나오는 분양마다 경쟁률이 기본 100대1은 되는 것 같습니다. 앞으로 점수가 되지 않는다면 그림의 떡일 뿐 구경밖에 할 게 없겠죠. 앞으로 밀어내기 분양이 이어지는 동안 매일 청약 관련 뉴스가 엄청난 관심을 받게 될 것입니다. 매일 몇억씩 저렴하다 로또다 하는 단지들이 이어지겠죠.

이러다 보면 언젠가 내 차례가 오겠지 하며 막연한 기대를 하기 보다는 각자의 상황을 냉정하게 판단해야 합니다. 때로는 과감히 포기하고 어떻게 투자해서 살아남아야 할지 고민하는 것이 이로울 수 있습니다.

이번 분양가상한제 적용 지역 중 눈여겨 볼 부분은 뉴타운 포함 재개발 진행지가 대거 포함되지 않았다는 것입니다. 물론 추가 지정이 대기하고 있지만, 정부의 초집중 관리 대상은 아니라는 이야기죠. 청약 점수가 낮은 상황에 장기적으로, 그리고 현실적으로 서울의 신규 아파트를 가질 방법 중 재개발을 눈여겨 보셔야 합니다.

그래서 오늘은 눈여겨 보면 괜찮을 은평구의 유망 구역을 살펴보겠습니다. 그중에서도 각종 호재가 풍부한 연신내와 불광역세권 일대를 분석해보겠습니다. 이 일대에서 현재 추진 중인 재개발 사업은 대조1구역(불광역), 갈현1구역(연신내역), 불광5구역(불광역), 독바위역세권(독바위역) 개발이 있습니다. 자세히 한번 볼까요?

대조1구역은 2019년 5월에 관리처분이 완료되었고, 2019년 8월부터 이주가 시작되었습니다. 늦어도 내년 초까지는 이주 마무리 절차와 하반기 관리처분계획변경 및 철거, 분양 일정까지 마무리될 듯합니다.

이곳은 조합원 세대수가 1,546세대이고, 임대 및 분양까지 포함해 총 2,389세대가 조성될 예정입니다. 분양가는 5억~5억 중반에서 형성될 것으로 예상됩니다. 인근에 신축 호가 사례는 없지만, 현시점 대장 아파트인 입주 9년 차 북한산힐스테이트 7차 25평 호가는 현재 7억 초중반이라는 점을 고려했을 때 그를 웃도는 일대 대장 아파트 등극이 가능한 규모와 역세권 입지 형성입니다. 

개인적으로는 불광5구역과 독바위역세권 개발이 오래 걸릴 듯하고, 갈현1구역도 시공사 문제가 엮여 지연이 불가피한 상황이기 때문에 분양가 측면에서나 단지 규모, 인근 역세권 형성, 인근 새 아파트 부재 등을 고려했을 때 일정 기간 인기를 유지할 수 있는 입지라고 봅니다.

불광5구역은 건축 심의와 사업시행인가가 진행 중입니다. 북한산힐스테이트7차와 미성아파트 우측에 위치해 불광역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

조합원 세대수가 1,512세대에 임대 및 분양 포함 총 2,383세대가 들어설 불광5구역은 현재 5~6년 내 입주하도록 사업이 진행 중입니다. 초기투자자금이 적게 들어가는 조합 매물로 투자해 놓고, 향후에 꽃피기를 바란다면 나쁘지 않습니다. 하지만 요즘 조합 매물이 인근 호가에 맞춰서 프리미엄이 붙고 있어 이를 유념하면서 접근하는 게 좋을 듯합니다.

6호선 독바위역은 서울시민에게도 다소 생소한 곳입니다. 6호선 불광역과 연신내역 사이에 있는 곳이라고 하면 감이 오시나요?

독바위역세권은 역세권 일대 준주거지역이 지구 단위로 단지 내 상가로 들어선 상가주택들이 형성되어 있고, 우측에는 입주 9년 차인 북한산힐스테이트3차의 호가가 25평형대 기준 6억~6억 중반에 형성되어 있습니다.

독바위역세권은 가성비가 뛰어나고 녹지가 좌우로 형성되어서 조용하고 쾌적하게 살기에는 좋은 지역입니다. 2018년에 서울시에서 구역 지정을 해주었고, 사업방식이 일반 재개발이랑은 좀 다르게 조합 설립 없이 토지 등 소유자 동의율로만 진행하다 보니 진행 속도가 매우 빠를 수 있습니다.

이곳은 3종 일반주거지역과 준주거지역이 혼합된 지역입니다. 원래 건축이 가능한 용적률에서 서울시의 완화로 늘어난 용적률만큼 공시가 매입하여 매입한 아파트를 임대하는 형식의 장기 전세와 임대아파트 다수가 조성되는 단지입니다.

조합과 일반분양 780세대 외 임대아파트 525세대로 총 1,305세대가 조성될 예정입니다. 현재 조합원 매물가를 볼 때 프리미엄이 과열된 양상은 아니어서 충분한 분석을 통해 투자 가능한 지역입니다.

앞서 말씀드린 세 곳이 모두 불광역 주변이었다면 갈현1구역은 연신내역 주변입니다. 갈현동 300번지 일대에 올해 초 사업시행인가가 나왔으나 시행사 입찰 무효 문제로 관리처분까지 풀어야 할 과제가 많아졌습니다. 4,000세대 이상의 서북권 최대 규모 재개발임에도 불구하고 아쉬움이 많아지는 대목입니다.

최근 조합원 매매가가 분담금까지 고려한다면 일반분양가를 상회하는 것은 기본이고 인근 호가와 동일한 금액대로 나오고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

지금 시장 상황에서 가점이 낮은데 무턱대고 로또 분양만 기다리기보다는 미래가치가 뛰어난 개발지를 찾는데 주력하는 것이 맞다고 봅니다. 아직도 높은 미래가치를 지닌 재개발 뉴타운 구역이 많습니다. 앞으로도 칼럼을 통해 유망한 개발 지역을 분석해드리도록 하겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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