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지난 11월 6일, 정부는 민간택지 분양가 상한제가 시행되는 지역을 ‘1차 지정' 했습니다. 총 27개 동이 지정되었는데요. 모두 다 서울, 그리고 강남권이 많았습니다. 동시에 일부 지역의 조정대상지역 해제도 동시에 발표되었습니다.

이에 대해 몇몇 분들은 조정대상지역 지정해제로 인해 2년 보유만 해도 비과세가 되지 않느냐는 등 관심이 많은데요. 오늘 칼럼에서는 몇 가지 확인해야 할 것을 짚어보도록 합니다. 동시에 향후 정부 대응도 예측해 봅니다.

이번 정부 발표로 기존 조정대상지역이었던 부산시 동래구, 수영구, 해운대구, 그리고 경기도 고양시와 남양주시 일부는 조정대상지역에서 해제되었습니다. 즉, 부산시는 7개 구 모두가 조정대상지역에서 해제되었으며, 고양시의 경우는 삼송 택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)를 제외한 나머지 지역이, 남양주시는 다산동과 별내동을 제외한 나머지 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다.

해제 효력 발생일은 2019년 11월 8일부터입니다. 가령, 부산 해운대구에 있는 특정 주택을 양도했다면 이 경우는 양도세 중과가 적용되지 않고 보유기간에 따라 양도세율이 적용됩니다(1년 미만 보유시 40%, 1년 이상인 경우 6~42% 기본세율 적용).

또한 보유기간에 따라 양도소득세 과세표준을 줄여주는 장기보유특별공제(3년 이상 보유하는 경우, 매해 2%씩 적용, 최대 30%) 역시 적용되니 조정대상지역 해제로 인해 해당 지역이 ‘축제 분위기’라는 일부 언론 기사가 보이는 것도 어느 정도 수긍이 갑니다. 이는 양도세 중과 적용을 ‘양도일 기준’으로 적용하기 때문입니다. 그렇다면, 조정대상지역이 해제되었으므로, 해당 주택을 2년 보유만 해도 비과세 될까요?

‘조정대상지역 해제로 인해 해당 주택을 2년 보유만 해도 비과세 된다.’라는 말은 반은 맞고, 반은 틀린 말입니다. 이유는 비과세의 경우, 양도세 중과와 달리 ‘취득일'을 기준으로 보유·거주 요건을 따지기 때문입니다.

이번에도 부산 해운대구에 있는 A 아파트를 예로 들어보겠습니다. 취득일은 이번 조정대상지역 해제 전인, 2019년 5월이라고 가정하겠습니다. 이때 ‘취득 당시’에는 아시는 것처럼 부산 해운대구는 조정대상지역이었습니다. 따라서 이때 비과세(1세대1주택 비과세 등)를 받기 위해서는 당연히 ‘2년 거주’를 해야 합니다.

하지만, 이번에 조정대상지역 해제가 발효되는 2019년 11월 8일 이후, 가령 2019년 11월 14일 동일한 부산 해운대구 A 아파트를 구입했다고 가정합시다. 이때 ‘취득 당시’는 부산 해운대구가 조정대상지역이 아니므로 2년 거주가 아닌 ‘2년 보유'만 해도 비과세 요건을 충족합니다. 비과세 여부 판단은 취득일 기준으로 해야 한다는 것, 아시겠죠?

이상의 내용을 종합하면 취득 당시 조정대상지역 지정 전과 후 2가지, 양도 당시 조정대상지역 여부에 따라 2가지가 나오므로 총 4가지 경우가 나올 수 있겠습니다.

위 4가지 사례 중에서 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역은 아마도 ‘Case 3’이 많을 것입니다.

즉, 조정대상지역이 지정되고 난 후 취득을 했기에 비과세를 받으려면 반드시 ‘2년 거주’ 요건을 충족해야 합니다. 하지만 향후 다주택 상태에서 양도시에는 양도세 중과가 되지 않으니 일반 과세이긴 합니다만, 여전히 비과세를 받으려면 2년 보유가 아닌 2년 거주이니 헷갈리면 안 되겠죠?

위에서 본 것처럼, 앞으로 주택을 양도할 때는 취득 당시와 양도 당시 모두를 따져보아야 할 것입니다. 복잡하죠? 그런데 말이죠, 그렇지 않아도 확인할 게 많은데 이렇게 조정대상지역이 계속해서 바뀌면 어떻게 될까요? 저는 충분히 그럴 가능성이 있다고 봅니다.

앞으로 정부는 계속해서 시장을 주시하면서 규제 지역을 조정할 것입니다. 이미 이번 분양가 상한제를 발표한 당일, 김현미 국토교통부 장관은 한 방송사 뉴스에 나와 분양가 상한제 적용 지역을 언제든 추가 지정할 수 있다고 밝혔습니다.

동시에, 필요하다면 조정대상지역 역시 상황에 따라 지정 혹은 해제는 물론이고, 재지정 역시 가능할 것입니다. 이번에 해제된 지역 중 일부 지역에 대해 벌써부터 다른 지역의 투자자들이 몰린다는 뉴스, 정부는 어떻게 생각할까요?

이번 시행령 개정을 통해 정부는 서울 전지역은 언제든지 민간택지 분양가 상한제가 적용되도록 지정할 수 있게 되었습니다. 서울 전 지역은 법정요건을 모두 충족하기에 주거정책심의위원회에서만 결정한다면 곧바로 분양가 상한제를 적용할 수 있는 것입니다.

동시에 조정대상지역 역시 시장 상황에 맞게 탄력적으로 조정하지 않을까 하는 것이 저의 개인적 생각입니다. 따라서 상황에 맞는 규제 혹은 세제 혜택이 어떻게 적용되는지 정확히 알고 움직이는 것이 그 어느 때보다 중요한 시기라 하겠습니다. 계속해서 관련 소식 전해드리겠습니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’