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서울 아파트 사려면 1년 이자만 848만원?

실거래가격은 상승했는데 금융비용은 줄고 있다.

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2019년 3분기 아파트 매매 실거래가격은 상승한 반면 금융비용은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.


직방 빅데이터랩이 LTV 40%를 가정해 아파트 구입 연간 금융비용을 시뮬레이션한 결과 2019년 3분기 368만원으로 결과가 나타나 2분기 372만원에 비해 소폭 하락했다.

아파트 구입에 따르는 금융비용, 얼마나 들까?

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실거래가는 오르고 금융비용은 내리고

평균 매매 실거래가격은 2019년 2분기 3억2,461만원에서 3분기 3억6,139만원으로 약 3,678만원 상승한 것으로 조사됐다. 아파트 매매 거래가격이 올랐음에도 불구하고 오히려 금융비용은 줄어드는 모순적인 상황이 발생한 것이다.


2018년 3분기와 비교해도 평균 매매 실거래가격은 3억7,100만원(2018년 3분기)보다 2.6% 하락했지만 금융비용은 498만원(2018년 3분기)보다 26.1% 떨어져서 하락률이 약 10배 차이가 나타난 것으로 분석됐다.

연간 금융비용은 이전 분기 대비 소폭 감소했다.

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수도권만 보면 어떨까?

수도권에서도 2019년 3분기 금융비용이 하락한 것으로 분석됐다.


수도권의 아파트 매입 연간 금융비용은 2019년 3분기 524만원으로 2019년 2분기 542만원 대비 3.4%, 2018년 3분기 635만원 대비 17.5% 줄어들었다. 금융비용이 큰 폭으로 줄어들었으나 아파트 평균 매매 실거래가격은 오히려 크게 상승했다.


수도권 아파트 평균 매매 실거래가격은 2019년 3분기 5억1,387만원으로 2019년 2분기 4억7,465만원 대비 8.3%, 2018년 3분기 4억7,318만원 대비 8.65% 상승했다.

수도권의 실거래가는 점점 상승하는 추세다.

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지방의 경우는 어떨까?

지방의 아파트 매입 금융비용은 2018년 3분기 282만원 이후 꾸준히 낮아지고 있는 추세가 이어지면서 219년 3분기 218만원까지 줄어들었다.


금융비용이 지속적으로 줄어든 것과 달리 평균 매매 실거래가격은 2019년 2분기부터 다시 높아지는 추세로 전환되면서 2019년 3분기 2억1,470만원에 평균 매매거래가 이루어진 것으로 조사됐다.

지방 역시 실거래가는 올랐으나 금융비용은 낮아졌다.

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시도별 아파트 구입에 따르는 금융비용

시도별 아파트 매입 금융비용은 모든 지역에서 2019년 3분기 전분기 대비 전년동분기 대비 줄어든 것으로 분석됐다.


전분기 대비 금융비용 감소는 서울에서 가장 많이 이루어져 2019년 2분기 961만원에서 2019년 3분기 848만원으로 113만원 감소했다. 서울 다음으로는 부산 22만원, 대구 21만원 감소했다. 강원도 20만원 줄었으나 금리 외 평균 매매 실거래가격 하락이 금융비용 하락에 영향을 미쳤다.


1년전 매입 금융비용과 비교하면 대구가 118만원 줄어들어 가장 감소폭이 컸고, 그 다음으로 경기 114만원, 서울 106만원 줄어들었다. 서울은 같은 기간 평균 매매 실거래가격이 1억2,054만원 상승 했음에도 금융비용이 줄었으나 대구는 평균 매매 실거래가격이 1,856만원 하락하면서 금융비용이 크게 낮아졌다.

1년 전에 비해 대구의 아파트 매입 금융비용이 가장 많이 감소했다.

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원인은? '금리 인하'

아파트 매입 금융비용의 하락추세는 매입가격 수준보다는 금리인하의 요인이 더 크게 작용하고 있다. 주택담보대출금리(신규취급액기준)가 2019년 8월 2.47%로 한국은행 첫 발표(2001년 9월) 이후 가장 낮은 것으로 나타났다. 9월은 2.51%로 8월에 비해 소폭 상승했으나 낮은 수준이 유지되고 있다.


역대 최저수준으로 낮아진 주택담보대출금리(신규취급액기준)로 인해 높아진 매매 거래가격에도 불구하고 금융비용은 낮아지는 현상이 나타났다. 더 비싼 아파트를 매입해도 이자 부담은 더 낮았다. 현재 아파트 매입은 매입 자금 조달이 가능한지의 문제지 조달비용이라 할 수 있는 이자 부담은 아파트 매입에 큰 장애가 되지 않고 있다.

주택담보대출금리는 역대 최저 수준으로 낮아졌다.

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정부가 대출 규제를 강하게 유지하면서 자금 유입을 원천적으로 차단하고 있다. 자금 유입 자체를 차단하고 신규 유입을 줄이기 때문에 저금리가 수요를 크게 늘리는 데는 한계가 있을 수 있다.


하지만 저금리 기조가 이어지면서 기존 주택 보유자의 금융비용 부담이 낮아 매도를 유인하지 못하는 문제가 있다. 보유에 대한 부담이 커야 매도에 나서면서 거래가능한 공급을 늘릴 수 있는데 저금리로 매도보다 보유를 선호하게 하고 있다.


정부가 11·6 민간택지 분양가상한제 대상지역을 발표함과 동시에 '실거래상설조사팀'을 2020년 2월부터 가동할 계획을 발표하면서 주택시장으로의 신규 유입과 가격 상승을 억제하려는 정책 노력을 강화하고 있다.


정부의 가격 안정을 위한 노력에도 불구하고 주택 보유자들의 매도를 유인할 수 있는 시장환경요인이 조성되지 않고 있어 정책 효과가 상쇄되고 있다. 아파트 매매시장의 가격 안정화를 목표로 한다면 신규 수요 유입차단과 함께 기존 주택 보유자들의 매도를 유인할 수 있는 제도를 고민할 필요가 있다.



글. 직방 빅데이터랩


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