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최근 주택가격 상승세가 이어지면서 전세가격도 조금씩 올라가고 있다. 인플레이션에 따라 올라가는 것이 실물자산이기 때문에 당연한 현상이라 할 수 있지만, 우리나라 수요자의 절반 정도가 전세 또는 월세로 거주하는 현실을 놓고 보자면 전세가격 상승은 그리 달가운 일은 아니다.

특히, 전세는 월세와 달리 보증금 비중이 집값의 절반 또는 그 이상이 되는 경우가 많아서 전세금이 올라가는 만큼 전세금의 위험성 또한 덩달아 올라간다. 최근 여기저기서 전세 사기 피해 사례까지 늘어나고 있어 전세금을 안전하게 지키는 방법에 대한 세입자들의 관심도 높아지고 있다.

전세금은 대부분 세입자의 전 재산과 마찬가지다. 전세 사기로 인한 물질적, 정신적 피해는 말로 표현이 안 될 정도로 심각해 오랜 시간이 지나도 회복이 어려운 경우가 많다. 전세금을 지키는 여러 안전장치가 있지만 내가 알고 노력하지 않으면 무용지물이다. 오늘은 전세금을 안전하게 지키는 방법에 대하여 알아보자.

확정일자 받기

전세금을 지키기 위해 가장 먼저 선행되어야 하는 일은 확정일자를 받는 것이다. 확정일자를 받으면 대항력이 생기며, 보증금반환소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있다. 하지만 확정일자는 최소한의 안전장치일 뿐 만능은 아니다. 전세보증금을 받지 못하고 먼저 퇴거해야 하는 경우에는 점유와 전입신고의 요건 때문에 어려움이 있다.

전세권설정등기 활용

전세보증금을 반환 받지 못한 상황에서 퇴거해야 하는 상황이라면 전세권설정등기를 생각할 수 있다. 전세권설정등기를 활용하면 보증금 반환을 지체될 경우, 법원의 판결문이 없어도 경매신청을 청구할 수가 있고, 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참여할 수 있다. 다만, 이 또한 임대인의 동의가 필요하고 등기 비용도 발생하기 때문에 현실적으로 쉬운 방법은 아니다.

임차권등기명령 신청

관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법도 있다. 부동산 소재지 지방법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주 사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출하면 되는데, 신청이 완료되면 전세금 받기 전 이사해서 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 갖추게 된다. 그러나 임차권등기명령은 임대차계약 기간이 만료된 시점에만 가능하다. 계약만료 전에 먼저 이사하는 경우에는 해당하지 않는다.

지급명령 신청

집주인이 계속 전세금 반환을 미룬다면 지급명령 신청도 고려할 만하다. 세입자가 대법원 전자 소송 홈페이지에서 양식에 맞춰 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령 관련 등기를 받게 되고 2주 내 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다. 이때 집주인이 이의를 신청하면 전세보증금반환소송으로 넘어간다.

그 밖에 전세금과 집 대출의 합은 집 시세의 70%를 넘지 않도록 하는 것이 좋고, 계약일과 잔금일에 등기부 등본을 열람해 권리관계 이상 유무를 체크하는 것은 기본이며, 집주인 본인이 계약 당시 나오지 않는다면 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 집주인과 직접 통화하는 것도 도움이 된다.

특히, 최근 수십에서 수백 채를 가진 갭투자 집주인과 부동산중개사가 손을 잡고 고의로 주변 시세보다 높은 전세금을 받은 후, 전세금 반환 의무를 이행하지 않는 피해사례도 있어 집주인이 지나치게 많은 주택을 보유하고 있지는 않은지 공인중개사를 통해 확인해보는 것도 좋다.

앞서 나열한 방법들 또한 전세금을 지키기 위해 꼭 알아 두어야 하는 것들이지만, 적용되는 상황이 한정되어 있고, 실제로 쉽게 실천하기 어려운 부분도 있다. 사실상 일반적으로 전세금을 가장 안전하게 보장받을 수 있는 방법 중 하나는 전세보증금반환보증제도다.

전세 계약 종료 후 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 전세보증금을 반환하지 않는다고 하면 그 피해는 고스란히 세입자의 몫이 된다. 이런 문제 때문에 생긴 제도가 전세보증금반환보증제도다. 전세보증금반환보증 상품은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)에서 운영하는데, HUG의 전세보증금반환보증을 중심으로 알아보도록 하겠다.

전세보증금반환보증은 전세 계약 종료 시 전세보증금을 반환할 책임이 있는 임대인을 대신해 주택도시보증공사에서 임차인에 대한 전세보증금반환을 책임지는 제도다.

물론 전세보증금반환보증제도도 신청해야만 혜택을 볼 수 있다. 전세 계약을 체결하고 나서 세입자가 주택도시보증공사에 보증가입 및 전세보증금 반환 채권을 양도하면 주택보증공사는 집주인에게 보증 가입 사실 및 전세금 채권 양도 통지 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 시 주택도시보증공사에서 세입자에게 전세보증금을 지급해준다.

2017년까지는 집주인의 동의가 필수였기 때문에 실효성 논란이 있었지만, 2018년 2월부터 집주인의 동의 절차가 폐지되었고, 역전세난과 깡통전세, 전세 사기에 우려가 커지면서 최근 전세보증금반환보험 가입이 크게 늘어나는 추세다.

작년 9·13 대책의 일환으로 미분양관리지역 내 전세보증금 반환보증 특례지원이 적용되었다. 미분양관리지역 내 전세 세입자의 주거안정성을 위해 보증신청기한을 전세 계약 기간 만료일 6개월 전까지로 확대해 늦게라도 가입이 가능하도록 한 것이다. 그리고 지난 2019년 7월 29일부터 1년간 미분양관리지역뿐 아니라 전국까지 특례지원이 확대되었다.

또한, 기존에는 전세금 보증에 가입하려는 고객이 직접 영업점을 방문하거나, 신청서류를 FAX나 이메일로 제출해야 했던 것과 달리, 이제는 주택도시보증공사 홈페이지에서 주택 정보를 입력해 가입 자격을 알아보고 신청 가능하다. 또한 카카오페이를 통해 모바일로도 전세금 보증에 가입할 수 있도록 할 예정이라고 한다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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