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역대 최저 금리, 부동산 폭등의 신호?

금리 인하, 호재인가요?

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #25

지난 16일, 한국은행은 금융통화위원회를 열고 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 내렸습니다. 오늘 칼럼에서는 이번 10월의 추가 금리 인하, 즉 경기 회복을 위한 통화 정책이 부동산에 줄 수 있는 영향에 대해서 생각해보는 시간을 갖겠습니다.

금리 인하로 부동산이 폭등할 것인가?

출처직방
금리 인하의 배경은?

이번 금리 인하를 놓고 역대 최저금리라 부동산 상승의 불쏘시개가 될 것이라는 기사를 심심치 않게 볼 수 있습니다. 하지만 사실 이번 기준 금리 수준이 역대 최저이긴 하지만, 지난 2016년 수준으로 다시 돌아간 것입니다.


빠른 템포로 금리를 인상하는 미국의 추이를 따라 2017년과 2018년 한 차례씩 올려 1.75%까지 갔다가, 미국과 중국의 무역 분쟁으로 글로벌 경기 침체가 우려되자 금리가 다시 내려갔고, 우리나라도 이번 7월 1.50%로 내린 뒤 3개월 만에 추가 인하를 결정한 것입니다.

현재 한국은행 기준금리는 1.25%입니다.

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금리 인하, 호재인가요?

이것을 호재로 보기보다는 그만큼 경제 성장 흐름이 좋지 않다는 시그널로 보는 것이 맞겠습니다. 물가 상승 밸런스가 무너져 약화된 위기 상황이죠.


그러나 기준 금리 인하로 시중에 풀리는 통화량은 증가할 수밖에 없고, 그중 상당수가 부동산에 흘러 들어갈 가능성이 높아진 것은 사실입니다. 금리가 인하된 만큼 대출 금리 저항은 낮아졌고, 대출 총량은 늘어날 수밖에 없기 때문입니다.


현재 경제 부문에서 가장 우려하는 것은 디플레이션이죠. 물가 상승 압력이 하락했다는 것은 그만큼 구매력이 감소했다는 의미입니다. 소비심리가 떨어져 있다는 것이죠.


소비심리가 떨어진 것에는 여러 원인이 있겠으나 원인 중 해결이 가능한 부분은 빨리 해결해 나가는 것이 맞겠습니다. 통화정책만으로 다시 경제 상황을 역전시키기엔 부족해 보이는 것이 사실입니다.

경제 지표는 ↓ 부동산만 ↑

지난 경제 주요 정책 키워드를 살펴보면 소득주도 성장과 증세를 꼽을 수가 있는데, 이는 기업 이윤의 감소로 이어지게 됩니다. 이를 경제 상황이 악화된 주원인으로 꼽는 전문가가 많습니다.


또한, 경제 전반적인 글로벌 진출 활성화를 위한 개선 법안이 상당수 계류되어 활로를 찾지 못하는 모양새입니다. 기업으로서는 자산 매각 및 구조조정을 통해 위기에 대응할 수밖에 없는 상황에 직면해 있습니다.


이런 상황이 장기화되면 경제 활동 인구의 소득이 감소하면서 소비 감소로 이어질 수밖에 없으며, 기업의 상품가격 및 생산성 저하를 낳게 됩니다. 이것이 바로 디플레이션 사이클이죠.


아이러니하게도 이런 위기 상황에서의 유동성은 안전자산으로 향하게 되는데, 이것이 바로 현재의 부동산 나 홀로 상승의 원인이라 하겠습니다.

직방에서 본 최근 3개월간 서울의 매매 시세 변동률입니다.

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기준금리 인하, 효과는?

그렇다면 이번 기준금리 추가 인하에 따른 효과는 어떨까요?


먼저 대출 총량은 늘어나게 될 것이고, 주택시장에 흐르는 자금 또한 늘어날 수밖에 없을 것입니다. 이러한 유동성 증가가 수요층이 두꺼운 입지의 전세가격을 밀어 올릴 힘을 마련해 줄 것입니다.


이미 주요 입지의 전세가는 불안정한 상황입니다. 이렇게 딱히 매도할 이유가 없는 만큼 시중에 풀리는 물량의 수도 여전히 많지 않을 것이며, 호가의 하락도 기대하기 어렵다 하겠습니다.


다만 현재의 강남과 마용성 등 1급지에서 큰 움직임이 일어나기에도 한계가 있다고 봅니다. 이미 전세가율이 40% 내외를 기록하는 상황이고, 대출 규제로 인해 투입해야 하는 투자금 자체가 상당히 무거워진 상황이므로 투자 수요는 앞으로도 증가하기 어려운 상황입니다.


최근 거래는 실수요자와 지방 자산가 수요가 만들어 낸 것이라고 볼 수 있겠죠. 그렇다면 다시 거래 위축 및 적응 기간을 가질 것이라고 봅니다.


따라서 상급지의 추가 상승보다는 그동안 상급지와 격차가 많이 벌어진 지역에서 어느 정도의 갭 메우기가 예상되며, 그로 인한 투자 수요의 타겟팅 변화도 눈여겨 볼만할 것 같습니다.

직방에서 본 서울 강남구의 전세가율입니다.

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비규제지역 주택과 비주택에 주목하라!

지금과 같은 시기에 부동산 시장에 진입하기 위해서는 남들과 다른 전략이 필요합니다. 그동안 오르지 않았던, 레버리지 활용성이 높은 부동산을 적극적으로 공략하시길 권장합니다.


최근 우수 입지의 주상복합 및 구축에 대한 재조명도 이런 맥락이라고 볼 수 있겠습니다. 또한, 규제가 많은 만큼 최대한 규제를 피할 수 있고 절세할 수 있는 단지와 종목을 보는 것이 좋은 시기입니다.


비규제지역 주택과 비주택 시장을 주목하시기 바랍니다.


어쨌든 저금리 기조 속에서 신규 자금은 유입될 것이고, 돈은 투자 수요를 따라 움직이기 때문입니다. 현 상황에서 투자 수요가 움직이기 위해서는 규제가 비교적 적고, 전세나 대출 활용이 용이한 곳이 좋겠지요? 이런 곳을 선점하면 자연스럽게 돈은 흘러들어오게 되어 있습니다.


현재 시장은 과거 서울 및 수도권 부동산의 위축 및 지방 부동산의 상승 초입과 많은 부분이 닮아 있습니다. 남들을 단순하게 따라가기엔 부담이 있는 장입니다. 따라서 그 어느 때보다 전략을 잘 짜야 할 시기입니다.

개발 사업에 주목하라!

또 하나 주목할 점은 개발 사업입니다.


경제성장률이 저조할 때 이를 크게 회복할 유일한 방법은 건설 경기 부양입니다. 그렇다 보니 신도시 개발과 광역철도망, 그리고 인프라 개발 분야에서 탄력이 붙는 사업처가 나오기 마련입니다. 따라서 대규모 개발 프로젝트를 적극적으로 활용해야겠습니다.


아직 큰 프로젝트가 주변에 예정되어 있는데도 저평가된 부동산이 많습니다. 예로 최근 이슈가 된 서울역 북부역세권 개발 관련 지역 및 차후 진행될 광운대 역세권과 수색역세권 등 대규모 역세권 개발 사업의 경우, 얼마 전 착공한 동북선과 신안산선 관련 지역 등이 이에 해당합니다.


지금까지 이번 금리 인하로 부동산에 어떠한 변화가 예상되는지 이야기해 보았습니다. 다시 말씀드리지만 지금 부동산 시장은 섣불리 판단하고 움직일 수 있을 만큼 낙관적인 상황은 아닙니다. 직방 전문가 칼럼을 읽는 독자 여러분께서 차별화된 전략을 마련할 수 있도록 다음 시간에 더 알찬 내용으로 찾아오겠습니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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