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내 집 마련, 통계를 보고 판단하세요

인구가 줄어들어도 집값은 오르고 있다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #26

부동산 가격에 대한 전망을 이야기할 때 항상 주요한 근거로 언급되는 것이 있습니다. 바로 인구입니다. 특히 우리나라의 경우, 2018년 인구 동향조사에서 합계출산율 0.98명으로 사실상 세계 유일의 출산율 0명대 국가가 되었습니다. 일반적으로 인구 유지에 필요한 합계출산율을 2.1명으로 보는 만큼 한국의 인구 감소 시점도 예상보다 빨라질 것으로 전망됩니다.


인구 감소가 야기하는 문제는 한 두 가지가 아닙니다. 경제활동인구의 감소, 고령화에 따른 복지 부담 그리고 주택 가격 하락 등은 인구 문제를 논할 때 항상 등장하고는 합니다. 당연히 생산가능인구가 감소하면 경제 활력이 떨어지고 인구구조 변화로 복지 재정 규모는 커지게 되겠죠. 그럼, 부동산은 어떨까요? 정말 인구가 줄어들어 집값이 내려가게 될까요? 인구와 관련된 몇 가지 통계자료를 한번 살펴봄으로써 서울의 집값과 인구변화의 관계를 한 번 살펴보겠습니다.

1. 서울시 전체 인구 / 세대수 증감 현황

2012~부터 현재까지 서울시의 인구수는 지속 감소하고 있다.

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서울시의 인구는 2010년 1천만 명 내외에서 2011년 봄 1060만 명을 정점으로 2019년 상반기 1004만 명으로 꾸준한 감소세를 보이고 있습니다. 대략 10년간 56만 명의 인구 감소가 있었던 것을 그래프에서 확인할 수 있습니다. 현재의 추세가 지속한다면 앞으로도 서울의 인구는 계속해서 감소하지 않을까 예상 가능합니다.


근데 10년간 왜 집값은 떨어지지 않고 올랐을까요? 아래의 세대수 그래프를 보겠습니다. 


지난 2년간 서울시의 세대수는 가파르게 증가했다.

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약 56만 명의 인구가 감소한 10년 동안 세대수는 인구수 추이와는 다른 모습을 나타냈습니다. 서울시의 총 세대수는 2010년 410만 세대에서 2019년 430만 세대로 약 20만 가구 정도 증가했습니다. 즉, 1인 가구와 자녀가 없는 신혼부부의 비율이 높아진다는 것을 짐작할 수 있습니다.


2010년부터 대략 10년에 걸친 서울 전체 인구와 세대수의 증감현황을 보니 뚜렷한 특징이 있네요. 서울의 인구는 줄지만, 세대수는 늘고 있습니다. 


서울시의 세대수는 지난 5년 간 총 11만 세대 가량 증가했다.

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그럼 위와 같은 상황, 인구는 줄고 세대수는 늘어나는 속에서 서울의 아파트 가격은 어땠을까요?


서울시 아파트 평균 매매가격은 2017년 이후 계단식으로 증가중이다.

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서울 평균 아파트 가격을 보면, 2014년까지는 5억 원을 넘지 않다가 2015년부터 5억 원을 넘어서며 2019년 9월 말 기준 현재 약 8억 원 수준입니다. 인구가 줄었지만, 가격이 꾸준히 상승했습니다. 이와 같은 맥락에서 향후 서울의 집값이 ‘인구 감소’에 큰 영향을 받지 않으리라는 것을 짐작하실 수 있습니다.

2. 강북구 인구 / 세대수 증감 현황

혹시 강남이 많이 올라서 평균값을 올린 것 아니냐고 생각하고 계시는가요? 그렇게 생각하실 수도 있습니다. 뉴스를 틀면 매일같이 나오는 이야기가 ‘강남, 평당 1억 원 시대’ 같은 것들이니까요. 그럼 이번에는 강북구와 강남구를 각각 살펴봄으로써 그와 같은 의문에 대한 답을 구해보도록 하겠습니다.


우선 강북구의 인구수 추이를 보겠습니다.

강북구 인구수도 서울시의 인구수 추이와 유사하다.

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강북구의 인구수 추이 역시 서울시 전체 흐름과 비슷합니다. 2010년 이후 인구수가 빠르게 감소하고 있습니다.

강북구의 평균 아파트 매매 가격도 서울시와 유사하다.

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강북구 평균 아파트 매매가격이 2016년까지 3억5000만 원 정도의 안정세를 유지하다 2017년 이후 4억7000만 원까지 상승한 모습을 발견할 수 있습니다.

3. 강남구 인구 / 세대수 증감 현황

현재 강남구 인구수는 약 550,000명 수준이다.

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다음은 강남구입니다. 강남구의 인구수 추이 역시 서울시 전체 흐름과 맥락을 같이합니다. 2014년 말을 정점으로 이후 5년간 지속 하락했습니다.

강남구 아파트 평균 매매가격이 2017년 크게 뛰었다.

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강남구의 집값은 모두 아시는 바와 같이 지난 몇 년간 가파르게 상승하고 있습니다. 인구가 줄어들면 부동산 가격이 하락하리라는 예상과 달리 2015년에 인구 감소와 아파트 가격 상승이 동시에 시작되었습니다.


앞서 보셨던 바와 같이 인구수의 증감은 부동산 가격에 큰 영향을 미치지 못합니다. 인구수보다는 세대수가 더 큰 요인일 뿐만 아니라 아파트 가격을 결정하는 대표적인 요소 인구, 금리, 경제 상황 등은 어느 하나가 단독으로 영향을 미치지 않습니다. 여러 요소가 함께 어우러져 집값에 영향을 주는 것이죠. 서울은 지금도 비싼 편이고 앞으로도 집값을 올리는 요소들이 더 큰 영향을 줄 것으로 보입니다. 서울에 내 집 마련을 계획 중이신가요? 통계를 보고 판단하세요. 오늘 사는 가격이 가장 싼 가격일 수 있습니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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