직방

글로벌 여론조사업체인 입소스(Ipsos)에서 실시한 행복도 조사에서 우리나라는 28개국 중 21등을 기록했다.

좀 더 구체적으로 보면 우리나라에서 ‘매우 행복하다’고 답한 사람은 3%에 불과해 조사대상국 중 가장 낮은 수준이었다고 한다. 행복의 요소를 묻는 질문에서는 역시 건강을 모든 나라에서 1위로 꼽았지만 2위부터는 차이가 있다. 대부분 국가에서는 2위가 아이들, 3위가 배우자와의 관계였지만 우리나라는 2위가 의미 있는 삶, 3위가 더 많은 돈이었고 아이들은 8위, 배우자와의 관계는 9위라고 한다.

솔직히 건강, 의미 있는 삶이 중요하다는 것은 이상적인 답변이었을 것이고, 속마음으로는 더 많은 돈을 원하는 사람이 많지 않았을까 싶다. 그런데 우리가 행복의 중요한 요소로 꼽은 ‘더 많은 돈’은 다른 나라에서는 9위였다.

우리가 너무 모든 면에서 돈을 좇고 있는 것일까? 지금의 삶에서 더 많은 돈이 꼭 필요한 요소일까? 어쨌든 사람들은 돈을 원하고, 돈을 벌기 위해서 부동산에 투자하고 행복은 더 멀어지고 있다는 생각이 든다.

보통 예금, 주식, 부동산을 자산의 3요소로 꼽는다. 이를 안정성과 수익성, 환금성 3가지 특성에 맞춰 비교해보면 예금은 안정성과 환금성이 좋은 반면, 주식은 수익성과 환금성이 좋고, 부동산은 안정성과 수익성은 좋지만 환금성이 좋지 않다.

우리나라 사람들이 부동산 투자에 열광하는 이유는 이 수익성과 안정성 때문일 것이다. 환금성이 다소 부족하긴 하지만 장기투자로 생각하면 큰 문제가 되지 않는다. 특히, 우리나라는 땅덩어리는 좁고 인구밀도는 높으며, 특이한 전세제도로 인해 내가 거주하지 않고 전세를 활용하면 대출을 받지 않더라도 무이자 대출과 같은 효과를 얻을 수 있다.

게다가 경제 규모가 단기간에 급격히 성장하면서, 높은 인플레이션으로 인해 화폐가치 하락 폭이 컸던 우리나라에서 실물자산인 부동산 투자 광풍이 불지 않는 것이 이상한 일이었을지도 모른다. 투자와 행복을 동시에 추구한다면, 투자와 위험의 원리를 제대로 이해할 필요가 있다. 투자가치는 무엇이며, 위험을 피할 수 있는 방법은 없을까?

우리는 양도차익이 큰 투자를 성공한 투자라 한다. 하지만 과연 수익만 높다고 해서 투자가치가 높다고 말할 수 있을까? 부동산학에서는 부동산의 투자가치를 투자에 대한 예상 기대수익과 요구수익률의 관계로 해석한다. 기대수익률이 요구수익률보다 크면 당연히 투자할 것이다.

요구수익률이란, 투자에 위험이 있으니 투자 시 적어도 이 정도 이상의 수익률은 되어야 투자를 결정할 수 있는 최소한의 수익률이라 할 수 있다. 이를테면 은행 예금 금리보다는 수익이 높아야 투자하는 의미가 있지 않을까? 예금금리가 2%인데 부동산 투자수익률이 똑같이 2%라면 투자 안 하는 것이 맞다. 세금과 수수료 내고 고생해서 투자할 필요가 없는 것이다.

그래서 이 정도는 되어야 투자를 하겠다는 마음이 드는 수준을 요구수익률이라 하고 이를 위험의 크기라 해석할 수도 있다. 결국, 요구수익률은 위험과 같은 개념으로 예상 수익이 높아지거나 위험이 낮아질 때 부동산 투자가치는 높아진다.

무조건 부동산 가격만 올라 수익이 높아지는 것만 중요한 것이 아니라 위험도 고려해야 한다는 의미다. 하지만 위험이 전혀 없는 투자는 있을 수 없다. 그래서 은행예금이 예상 수익은 낮아도 위험이 가장 낮기 때문에 많은 사람이 선택하는 것이고 그보다 더 높은 이익을 얻으려면 위험이 커지는 상품이나 주식, 부동산으로 눈을 돌릴 수밖에 없다.

위험을 관리하는 방법은 포트폴리오를 통해 위험을 분산시키거나 요구수익률을 올려 수익으로 커버하는 방법이 있다. 포트폴리오(Portfolio)는 투자위험을 제거하기 위해 여러 종류의 자산에 분산 투자하는 것으로 ‘한 바구니에 모든 계란을 담지 말라’는 유명한 말이 바로 포트폴리오의 중요성을 강조하는 것이다.

포트폴리오 전략을 따른다면 한 지역에만 투자하고 있다면 투자 지역을 분산하는 것이 좋고, 너무 아파트 위주로만 투자했다면 아파트뿐만 아니라 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이나 토지 투자도 하는 것이 좋으며, 자산 비중에서 부동산이 차지하는 비중이 너무 높다면 부동산 비중을 낮추는 대신 예금, 주식/펀드, 채권 등 금융자산 비중을 조금씩 올리는 것도 좋다.

포트폴리오, 즉 분산투자만 하면 모든 위험이 제거되는 것은 아니다. 복잡 미묘한 경제활동의 산물인 투자위험이 어디 분산 투자만 가지고 제거되면 얼마나 좋겠는가? 아래 그림에서 보듯이 포트폴리오 위험은 피할 수 있는 위험은 비체계적 위험과 피할 수 없는 위험인 체계적 위험으로 구분된다.

비체계적 위험은 부동산 시장의 전반적인 움직임보다는 특정 개별자산에 국한하여 영향을 미치는 위험으로 여러 자산에 분산 투자하면 제거될 수 있는 위험이다.

반면, 체계적 위험은 부동산 시장의 변수에 의해 발생하는 시장 위험이다. 부동산 시장의 변동성으로 발생하는 부동산 자산의 체계적인 위험은 분산투자로 제거되지 않기 때문에 분산 불가능 위험 또는 피할 수 없는 위험이라 하며 수익률로 커버할 수밖에 없다. 즉, 요구수익률을 더 높게 잡아 보다 보수적으로 투자해야 한다.

예를 들어, 요구수익률이 3%인데 부동산 시장 흐름에 따라 조금 더 위험관리를 해야 할 필요가 있다고 판단되면 투자가치는 다소 낮추더라도 요구수익률을 4%로 상향 조정해서 보다 깐깐한 투자전략을 세우는 것이 좋다. 반면, 부동산 시장 분위기가 상승기에 접어들어 공격적인 투자가 필요하다고 판단되면 요구수익률을 낮추어 보다 적극적인 투자 결정을 할 필요가 있을 것이다.

개인의 성향에 따라 공격적인 투자자도 있을 것이고, 보수적인 투자자도 있을 것이다.

공격적인 투자자는 위험은 감수할 테니 어떻게든 수익률을 최고로 올리고 싶다고 생각할 것이다. 위 그림은 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선으로 효율적 투자선(효율적 프론티어)이라고 한다.

투자자는 어떤 포트폴리오를 선택하든지 주어진 위험에서 더 이상의 수익률을 얻을 수 없고, 수익률을 더 올리고 싶으면 추가적인 위험을 더 감수해야 한다. 결국 공격적인 투자자는 상대적으로 위험이 크지만, 기대수익률도 큰 B점을 최적 포트폴리오로 선택할 것이며, 보수적인 투자자는 상대적으로 기대수익률은 작으나 위험도 작은 A점을 선택할 것이다.

투자는 정답이 없고 어찌 보면 공정하다. 내가 더 많은 수익률을 얻고 싶으면 그만큼 위험도 감당해야 한다. 지금까지는 IMF 경제 위기나 글로벌 경제 위기처럼 일시적인 조정만 있어서 부동산 시장의 장기 침체를 경험해보지 못했을 것이다. 하지만 디플레이션 우려가 커지는 요즘 경제 상황을 고려하면 투자자 개인별 차이는 있겠지만 위험도 관리하는 투자를 고려해야 할 때다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'