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8억 아파트, 실제로 내야 할 잔금은 얼마?

매매 잔금일에 정신 없으시죠?

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #22

매매 잔금일은 정신이 없는 날입니다.


당일 부동산 중개사무소에는 2~3곳의 법무사 사무소의 법무사 또는 직원, 여러 중개사 사무소의 소장님 또는 직원, 경우에 따라서는 은행의 직원, 임차인 등까지 모입니다. 개인적으로는 잔금일 당일, 모인 인원이 너무 많아 일부 사람들은 사무소 안에 입장조차 못 했던 적도 있었습니다.


또한 대부분의 사람에게는 낯선 경험이기에 실수도 많고 사고도 많을 수밖에 없는 날입니다. 이런 날일수록 더욱 긴장하고 집중해야 하는데요. 실수와 사고를 줄이는 간단하지만 중요한 팁을 한 가지 소개하겠습니다.


그것은 바로 미리 ‘매매 잔금 지급액을 계산해 놓는 것’입니다.


너무 간단하고 당연한 내용이라 어이가 없을 수도 있습니다만 생각보다 사람들이 간과하고 때로는 어려워하는 내용일 수도 있어 설명해 드립니다.

매매 당일, 실수나 사고가 일어나는 경우가 종종 있습니다.

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담보 대출받아 실거주하는 경우

먼저 담보 대출을 받아 실거주하는 경우를 예로 들어보겠습니다.


8억짜리 아파트를 아래와 같은 조건으로 매매대금을 지급하고, 담보대출을 받는다고 가정해 보겠습니다.

잔금이 5억원, 대출금이 3억 2천만원, 그렇다면 실지급 잔금은?

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계약금 8천만원과 중도금 2억 2천만원을 지급했다면, 잔금일에 매도인에게 지급해야 할 잔금은 5억원이 됩니다.


만약 은행에서 3억 2천만원을 대출받는다면, 매수인이 매도인에게 지급해야 할 돈은 1억 8천만원이 됩니다. 대출금 3억 2천만원은 보통 은행 직원이 금융 사고 예방을 위해 매도인에게 직접 지급합니다.

전세 끼고 매매할 때, 잔금은?

다음으로 전세 끼고 매매할 때, ‘신규 임차인의 잔금일’과 ‘매매 잔금일’을 맞춰 계약하는 경우를 설명하겠습니다.


10억짜리 아파트를 아래와 같은 조건으로 매매대금을 지급하고, 임차인으로부터 전세 보증금을 수령한다고 가정해 보겠습니다.

잔금 7억원 중에 전세금이 5억원, 그렇다면 실지급 잔금은?

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대출을 받는 첫 번째 사례와 다른 점은 신규 임차인이 전세 보증금의 10%인 5천만원을 계약금으로 매도인에게 이미 지급했다는 점입니다.


따라서 매도인이 잔금일에 받아야 할 잔금은 6억 5천만원이 됩니다. 매도인은 6억 5천 중 4억 5천만원은 임차인에게 받고(매수인은 전세 보증금 채무를 승계함), 나머지 2억원에 대해서만 매수인에게 받는 것입니다.

직방 앱에서는 원하는 아파트의 매매와 전세 실거래가 차이를 그래프로 확인할 수 있습니다.

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표로 생각하는 습관을 기르자!

이렇게 표로 만들면 사실 별것 아닙니다. 숫자가 조금 복잡해져도 표를 그리며 차분하게 미리 생각해 보면 실제로는 간단합니다. 하지만 표를 만들 줄 몰라서 우왕좌왕하는 공인중개사를 실제로 본 적도 있습니다. 부동산을 사고파는 일에 익숙해지려면 이처럼 체계적으로 사고하는 습관을 기르는 것이 중요합니다.


그리고 또 놓치지 말아야 할 것은 수표나 계좌 이체 등 지급 방식의 결정, 취득세를 비롯한 등기 비용, 중개보수, 수도광열비 등의 정산입니다. 이 또한 미리 어느 정도는 생각해 놓고 계산해 오셔야 당일에 실수하는 일이 없을 것입니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’


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