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현재 주택의 최소 임대차 기간은 2년이다. 임대인과 임차인이 1년으로 계약한다 해도 임차인이 2년을 주장하면 2년 동안은 의무적으로 임대해야 한다. 이는 임차인의 주거 안정성을 위한 것으로, 임차인은 최소한 2년 동안 주거할 권리를 보장받을 수 있다.

그런데 이 최소한의 임대 기간을 4년 또는 6년으로 개정하겠다는 움직임이 또다시 강하게 일고 있다(6년보다는 4년으로 추진될 가능성이 커 보인다). 일명 ‘계약갱신청구권’이다.

계약갱신청구권이란, 예컨대 2년간 임대차계약을 체결 후 계약만기시점에 임차인이 계약갱신을 요구하면 계약 기간을 2년 더 연장할 수 있도록 법 개정을 통해 강제하겠다는 것이다. 하지만 임대료 인상 폭에 대한 제한이 없으면 유명무실해지기 때문에, 재계약 시 임대료 인상 폭을 연 5% 이하로 제한하는 인상률 상한제도 함께 추진될 것이다.

이렇게 되면 임차인 입장에서는 보증금 인상 5% 이하의 조건으로 2년 더 거주할 수 있으니 보다 안정적인 주거생활이 가능해질 것이다. 하지만 반대로 집주인 입장에서는 재산권 행사에 막대한 제한을 받을 수밖에 없어 반발이 예상된다.

일각에서는 헌법에 보장된 재산권 침해라는 점을 들어 이와 관련된 입법에 문제를 제기하지만, 이미 상가건물은 오래전(2002년)부터 계약갱신요구에 관한 법률이 제정되어 시행되고 있다. 상가의 경우 임차인은 10년 동안 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가진다.

상가에 계약갱신요구권을 부여한 법의 취지는 임차인의 시설금 보호 및 회수에 있다.

상가의 특성상 임차인은 영업을 위해 큰 금액을 들여 시설을 갖추고 인테리어도 바꾸는 경우가 많다. 상가의 최소임대차 기간은 주택과 달리 1년인데, 만약 1년 계약하고 1년 후 재계약이 보장되지 않을 경우 임차인은 초기 투입된 시설금 때문에 큰 타격을 받게 된다. 게다가 상권이 좋은 경우 권리금이란 명목이 추가되기 때문에 법에서 이를 보호해 줄 명분이 있다. 

하지만 주택의 경우는 조금 다르다. 주거를 위해 필요한 기본적인 시설은 임대인이 해주어야 하므로 임차인으로서는 시설이나 인테리어에 투입되는 비용이 거의 없다. 이 점에 있어서 주택에 대한 계약갱신청구권은 법 취지의 명분이 없다고도 볼 수 있다.

하지만 주택은 상가와 달리 필수적인 의식주 중 하나이기 때문에 주거 안정이라는 명분이 상가보다 크다. 결과를 장담할 순 없지만, 재산권 침해라는 위헌 요소보다는 사회적 약자인 임차인의 주거 안정에 비중을 두어 진행될 확률이 높아 보인다. 계약갱신 청구권은 문재인 대통령의 대선 공약이기도 하다.

지금 논의되고 있는 주택 계약갱신 청구권은 2017년 9월 국토교통부 장관이 주거복지콘서트에서 언급하면서 처음 수면위로 떠올랐다. 이와 관련된 법 시행은 국토교통부와 법무부와의 협의를 거쳐 국회에서 처리되어야 한다.

그런데 2년 전에는 국토교통부만이 적극적인 입장이었는데, 이제는 법무부 또한 시행에 있어 긍정적인 입장을 발표했다. 국토부는 물론 국회 여당과도 합의했기 때문에 이제는 주택임대차보호법 개정이 본격적으로 추진될 가능성이 높아졌다.

만약 주택 계약갱신 청구권이 시행되면 앞서 설명한 대로 2년 계약 만기 시점에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 5% 상한 범위 내에서 의무적으로 재계약해야 한다. 그렇다면 현재 임대 중인 주택에 대해서는 어떻게 적용될 것인지가 관건이다.

예를 들어, 아파트를 분양받고 입주를 하려 했으나, 입주 시점에 잔금 치를 금액이 부족하여 2년 동안 전세를 주고 2년 후에 입주하려 했는데 이 법이 시행되면 꼼짝없이 2년을 더 기다려야 할 것인가?

이 부분에 대해서는 법안이 나와봐야 알겠지만 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)의 사례를 살펴본다면 어느 정도 예측이 가능하다.

상임법의 경우, 2018년 10월 16일에 계약갱신 요구권 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 법안이 시행되었다. 그런데 시행 대상은 시행일 후 최초로 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약이었다. 쉽게 정리하자면, 2018년 10월 17일부터 새롭게 체결되는 계약에만 적용된다는 것이고, 기존에 체결된 임대차 계약의 경우는 계약 갱신을 요구하는 날이 2018년 10월 16일 이후가 되어 5년 계약갱신 요구권 기간이 남아 있다면 적용이 되는 것이고, 그렇지 않다면 적용되지 않는다는 뜻이다.

이에 비춰본다면, 주택 계약갱신 청구권이 시행될 경우 법 시행 후부터 새롭게 체결되는 임대차계약에만 계약갱신청구권이 적용될 가능성이 높다. 즉, 기존 임대차계약에 대해서는 적용되지 않을 가능성이 높다는 것이고 그것이 당연할 것이다. 만약, 기존 임대차계약도 소급해서 적용한다면 엄청난 혼란이 올 것이 자명하기 때문이다.

이에 대해서는 갑론을박이 한창이다. 우선 어떤 현상이 벌어질 것인지 예상해보자.

임대인 중에서는 집이 여러 채가 있어 임대사업을 하는 비중보다 위에서 예시한 것과 비슷한, 집을 새로 샀지만 당장 입주할 여력이 부족해서 전세를 주는 1주택자 또는, 면적이나 출퇴근, 교육 여건이 좋은 집으로 갈아타기 위해 집을 샀지만, 기존 집이 안 팔리는 등 자금 문제로 입주할 수 없어 전세를 주어야 하는 일시적 2주택자의 비중이 훨씬 크다.

그런데 계약갱신 청구권 시행 후 전세를 줄 경우 4년 동안 입주할 수 없다면 어떨까? 당연히 최대한 전세를 주지 않는 방안을 모색할 것이다. 이렇게 되면 전세 공급이 줄어드는 효과가 발생한다.

그리고 임대 수익을 목적으로 하는 다주택자 임대인 입장에서도 법 시행 후 전세를 주면 4년 동안 매도가 전혀 불가능한 것은 아니지만 상당 부분 제약을 받기 때문에 마찬가지로 전세를 주지 않을 방안을 모색할 것이다. 여기서 또 전세 공급이 감소하는 효과가 발생한다.

게다가 전세를 준다 해도 2년 후 인상할 수 있는 폭이 5%로 제한되기 때문에 처음부터 최대한 시장이 허용하는 최고 금액으로 전세를 놓으려 할 것이다. 이 모든 이유가 전세금이 크게 오를 수 있는 환경을 제공한다. 게다가 현재 서울 및 수도권의 전세 수요는 점점 높아지고 있다.

아래 전세수급지수 그래프를 보자. 전세수급지수는 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로, 0~200 범위에서 수치가 높을수록 전세 공급 부족을, 낮을수록 수요 부족을 뜻한다.

전세수급지수가 높을수록 전세가격이 상승할 가능성이 높아지는데 그래프를 보면 올해 8월부터 서울을 비롯한 수도권의 전세수급지수가 급격히 상승하고 있음을 알 수 있다. 이 상승세가 계속 이어지는 가운데 계약갱신청구권까지 시행된다면 전세가격이 급등할 가능성이 높아질 수 밖에 없다.

1989년 12월, 주택 계약갱신 청구권은 아니지만, 전세 최소 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법이 시행되었다. 당시에는 과연 어떤 현상이 벌어졌을까?

해당 연도였던 1989년에는 전국적으로 전세 가격이 17.5% 급등했고, 특히 서울은 23.7%로 더 크게 올랐다. 그리고 그다음 해인 1990년까지도 그 여파는 이어졌다.

물론, 이 법 시행이 전세 가격 급등 원인의 100%라 단정할 순 없지만, 그 원인에 있어 큰 부분을 차지한다는 것을 부정할 수도 없을 것이다. 게다가 위에서 언급했던 전세수급지수가 계속해서 급상승 중인 현재 추세가 반영된다면 전세 가격 급등은 불가피해 보인다.

주택 계약 갱신청구권이 어떤 영향을 미칠 것인지 정확히 예측할 수는 없지만 전세 시장에 변수를 가져올 가능성은 커 보인다. 지금까지의 내용을 참고해 주택 계약 갱신청구권 시행 이후 현명한 대처방안을 준비해야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

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