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누구나 경제적 자유를 꿈꿉니다. 최근 유행하는 욜로(YOLO)나 워라밸 같은 신조어는 경제적 자유까진 아니더라도 어느 정도 여유가 있어야 가능합니다. 그렇다면 과연 소득이 얼마나 있어야 경제적 자유를 이뤘다고 볼 수 있을까요?

불과 10년 전만 하더라도 1억원은 굉장히 큰돈이었습니다. 한때 1억 만들기 재테크가 너도나도 할 것 없이 선풍적인 인기를 끌었을 정도였죠. 하지만 현재 서울 아파트 중위 가격은 8억원이 훌쩍 넘습니다. 그렇다고 1억원이 작은 돈은 아니지만 1억원 가지고는 경제적 자유를 논할 수 없는 시대입니다.

그렇다면 요즘 인기를 끄는 재테크 목표는 무엇일까요?

바로 월 수익 천만원입니다. 우리나라 직장인 중 연봉 1억이 넘는 인구는 77만 명 정도로 추정됩니다. 인구 비율로 봤을 때도 이 월 수익 천만원이라는 목표는 상당히 어렵다는 것이죠.

따라서 추가적인 수익을 올릴 수 있는 부업에 관련된 관심이 어느 때 보다 높고 각종 매체에 관련 콘텐츠가 쏟아지고 있습니다. 정보와 현재 시스템에 능숙한 젊은 분들에게는 하고자 하는 열정과 노력이 있다면 얼마든지 길이 열릴 수 있는 세상입니다. 물론 쉽지는 않죠.

하지만 은퇴를 앞둔, 딸린 가족이 있는 가구에는 더 어려운 도전입니다.

은퇴를 고려하는, 혹은 해야만 하는 연령은 점점 낮아지고 있습니다. 그만큼 평생 한 직장에서 소득을 올리고 생존하기엔 근로기간이 짧아졌고, 반대로 생리적 수명은 과학기술의 발달로 길어졌습니다. 따라서 말 그대로 생존하기 위해선 제2의, 제3의 소득원이 필요하게 되었습니다. 그게 사업이든 부업이든 자본소득이든 말이죠.

은퇴에 대한 계획 없이 막상 은퇴하고 세상에 노출되면 조급할 수밖에 없고 한 번에 큰 수익을 기대하는 투자처를 찾게 될 수밖에 없습니다. 투자에서 가장 조심해야 될 것이 바로 조급함과 욕심입니다.

하지만 갑작스러운 은퇴는 이런 상황을 자연스럽게 만듭니다. 그래서 말도 안 되는 실수로 전 재산을 잃는 위험에 처하기 쉬운 시기도 은퇴 시기입니다.

자신을 믿고 자신의 능력만으로 소득을 창출하는 창업도 위험성이 큽니다. 평생 쌓아온 지식과 경험이 아닌 단기간에 결과가 좋길 기대하는 것은 상당히 어려운 일입니다.

새로운 일을 공부하고 경험을 쌓아 도전하는 것은 좋으나, 단기간에 그동안의 소득 수준을 맞추려 창업하시는 것은 대부분 실패로 끝난다는 것을 명심하셔야 합니다. 세상에 공짜는 없습니다.

그렇다면 은퇴한 사람이 현실적으로 높은 수익을 만드는 가장 현실적인 방법은 무엇일까요? 그것은 바로 자본 소득입니다. 내가 아닌 자본이 벌어오는 소득으로 은퇴 후 소득을 맞추는 것입니다. 그러기 위해서는 일년이라도 빨리 자본소득에 눈을 뜨고 시작하는 것이 중요합니다.

첫 번째 원칙, 당장의 수익에 눈이 멀지 않아야 한다.

은퇴 후 조급함으로 수익에만 몰두하기 쉬운데, 고수익 뒤에는 반드시 함정이 도사린다는 것을 명심해야 합니다. 따라서 왜 그만큼 수익이 나오는지, 수익의 명분과 당위를 분석하며 접근해야 합니다. 그리고 수익보다는 환금성에 무게를 두는 것이 좋습니다. 사업 하루 이틀 할 것이 아니라면 매도 후 몸집 불리기 과정이 필요하므로 10년 뒤에도 상품성을 지니는지 수요가 확보되는 물건인지 철저히 따져보고 매입하셔야 합니다.

두 번째 원칙, 투자 자본을 최소화하라.

수익을 최대로 올리기 위해선 투자, 즉 지출이 필요합니다. 하지만 지출이 지나치면 수익률을 갉아먹게 됩니다. 부동산 사업에서는 리모델링과 인테리어가 대표적인 항목입니다. 물건의 상품 가치를 높이기 위한 작업에 나의 주관이 지나치게 개입되면 필요 이상으로 지출하기에 십상입니다. 따라서 현재 물건을 사용하는 수요자를 중심으로 최적의 지출을 하는 것이 기본이라 하겠습니다. 과도한 인테리어를 하지 않고 유행을 타지 않는 디자인을 선택하는 것이 좋습니다.

세 번째 원칙, 돈은 레버리지가 벌어준다.

투자도 엄연한 사업입니다. 월급쟁이 마인드로 자기 자본 내에서만 수익을 추구한다면 큰 수익을 기대하기 어렵고 사업의 성장 속도 또한 느리기 마련입니다. ‘자산=자기자본+레버리지’라는 것을 잊지 말아야 합니다. 사업을 처음 하는 분들이 가장 어려워하는 부분이기도 합니다만 결국 나중에 후회를 낳는 부분이기도 합니다.

레버리지가 사업의 몸집을 만들고 돈을 만들어냅니다. 자기자본비율이 낮을수록 수익률은 높아지고 사업에서 자기자본 비율이 높은 종목은 메리트가 떨어집니다. 예를 들어 최근 낮아진 전세가율과 대출 가능 비율로 투자 수요의 움직임은 크게 제한되었습니다. 그만큼 먹을 것이 적어졌다는 것입니다. 따라서 앞으로도 투자 수요가 가격을 밀어 올리는 데도 한계가 있다고 볼 수 있겠습니다.

네 번째 원칙, 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이다.

사실상 싸게 사는 것이 투자의 처음과 끝이라고 볼 수 있습니다. 문제는 그만큼의 시야와 분석을 갖기 어렵다는 것이죠. 그래서 남들이 다 아는, 누구나 좋다고 생각하는 입지에 투자하거나 단순히 저렴하기만 한 부동산에 첫발을 내딛곤 합니다.

누구나 좋다고 생각하는 입지엔 먹을 것이 적고 단순히 싸기만 한 부동산은 앞으로도 쌀 수 있습니다. 미래가치가 좋아질 부동산에 투자해야 합니다. 어렵다고요? 가격 덩어리가 커서 남들이 쉽게 못사는 부동산이나 어려운 권리 관계나 명도가 깔린 물건이나 지금 더럽고 혐오시설이 장악해 두려운 지역에 관심을 두세요. 거기서 돈이 나옵니다. 그런 종목의 고수가 되세요.

다섯 번째 원칙, 돈이 없을수록 돌아가라.

누구나 시작할 때는 자본이 여의치 않은 것이 당연합니다. 자본이 소액인 것은 문제가 아닙니다. 진짜 문제는 소액으로 큰 수익을 기대하는 것입니다. 초기에는 분산투자는 꿈도 못 꿀 것입니다. 이 시기에는 자본이 적기 때문에 리스크 방어가 굉장히 어려운 시기입니다. 따라서 이 시기에 실패가 가장 많습니다.

길게 봐야 합니다. 초반엔 수익이 크게 안되더라도 리스크를 피하고 비교적 안전한 종목인 주택 같은 부동산에 투자하는 것이 좋습니다. 꾸준하게 자본 사이즈를 늘려갈수록 경쟁자는 줄어들게 됩니다. 길게, 그리고 멀리 보시기 바랍니다. 그것이 부동산 뿐만 아닌 모든 투자에서 꼭 갖춰야 할 덕목일 것입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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