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아파트 매매가격이 서울을 중심으로 상승 전환되고, 고가 아파트 거래 비중도 증가하고 있다. 아파트 전세시장도 분양가상한제 시행으로 인한 공급 감소와 분양가상한제 시행이후 분양을 받으려는 수요자들의 매수 둔화 등으로 가격이 다시 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다.

직방 빅데이터랩에서 아파트 전세 실거래가를 통해 전세 시장의 거래 가격을 분석한 결과 하향 안정세가 장기간 이어지고 있는 것으로 조사됐다.

전국 아파트 전세 가격대별 거래비중은 2018년 4분기 2억원 미만 43.41%, 2억원~4억원 미만 36.45%, 4억원 이상 20.14%에서 2019년 3분기 2억원미만 50.09%, 2억원~4억원 미만 36.04%, 4억원 이상 13.87%로 2억원 미만의 거래비중은 증가했으나, 4억원 이상의 거래비중은 감소했다.

권역별로 아파트 전세 가격대별 거래비중을 조사한 결과 2019년 들어서 수도권은 4억원 미만 거래비중이 증가하고, 4억원 이상은 감소하고 있으며, 지방은 2억원 미만의 거래비중은 증가하고, 2억원 이상의 거래비중은 감소하고 있는 것으로 나타났다.

아파트 전세가격대별 거래비중을 살펴보면 전세시장의 가격 급등이나 상승 움직임 보다는 햐향 안정세의 기조가 강화되고 있다.

가격 상승을 나타내며 불안정한 모습을 보이는 서울 아파트 매매시장과는 달리 전세는 하향 안정세를 보이고 있다.

높은 전세가격대의 거래비중은 감소하고, 낮은 전세가격의 거래 비중이 증가하고 있다.

2억원~4억원 미만의 아파트 전세 거래 비중은 2019년 40.34%로 증가하면서 2017년 3분기 이후 처음으로 40%를 넘었다.

2억원 미만 전세 거래도 2019년 3분기 15.57%로 증가하면서 2016년 3분기(16.93%) 이후 가장 높은 비중을 기록했다.

4억원 미만의 전세 거래비중이 중가하는것과 달리 4억원 이상의 전세거래 비중은 2019년 들어서 감소추세가 이어지고 있다. 2019년 3분기 4억원~6억원 미만은 28.52%, 6억원 이상은 15.57% 거래비중을 차지했다.

호당 아파트 전세거래가격도 2019년 들어서 하락하고 있다. 전국 아파트 전세실거래가격은 2018년 4분기 평균 2억7,474만원에서 2019년 3분기 2억4,062만원으로 3,000만원이상 하락했고, 중앙가격은 2018년 4분기 2억2,000만원에서 2019년 3분기 1억9,845만원으로 2,000만원 이상 떨어졌다. 중앙가격은 2015년 3분기(1억8,500만원) 이후 처음으로 2억원 이하를 기록하고 있다.

시도별 전세 실거래가격은 2019년 3분기의 평균 전세실거래가격이 2018년 3분기에 비해 오른 지역은 대구(+104만원), 세종(+544만원), 충남(+653만원) 경북(+686만원)이며, 그 외 지역은 모두 하락했다.

서울(-2,620만원), 부산(-2,028만원)은 2천만원 이상 떨어졌다. 중앙 전세가격은 충북을 제외하고는 하락내지 동일한 가격수준을 유지했다.

서울의 아파트 매매시장은 최근 가격이 상승하면서 다시 불안 움직임을 보이면서 정부가 선제적인 대책을 내놓고 있다. 매매시장의 불안 움직임과는 달리 전세시장은 2017년부터 이어져온 장기적인 가격 안정기조가 유지되고 있고, 2019년 들어서는 소폭이나마 가격 하락이 나타나고 있다. 지방은 일부 지역을 제외하고는 매매가격과 함께 전세가격도 약세가 이어지는 모습이다.

정부의 분양가상한제 시행 이후 분양시장에 나서려는 수요자와 장기적인 공급 위축으로 전세가격 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 일부 재건축에 따른 멸실이 진행되는 지역은 국지적인 전세가격 상승이 지표상으로 확인되고 있다.

하지만 장기적으로 이어지는 전세가격의 하향 안정세가 급격히 변화될 만한 현상은 현재로써는 나타나지 않고 있다. 분양가상한제로 인한 공급 부족이 가격을 자극할 것이라는 전망도 전세시장에서는 큰 영향을 주지 못하고 있다.

서울 아파트 매매시장에 나타나는 과열 현상과는 상반된 전세가격의 흐름이 장기간 유지되고 있어 공급 부족으로 인한 시장 불안이 단기간에 나타날 가능성은 낮아 보인다.

글. 직방 빅데이터랩