직방

10월 1일 국토부가 분양가 상한제의 방향을 결정하였습니다. 그동안의 여론과 부동산 전문가들의 우려 또는 항의를 받아들여 기존 재건축/재개발 단지에 숨 쉴 구멍을 준 것인데요. 이번에 발표된 내용을 살펴보고 향후 집값 전망에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.

여러 내용이 있습니다만, 가장 주된 내용으로는 ‘투자 수요가 발생할 만한 경우에 대한 대출을 더 옥죄고 재건축 분양가 상한제는 시행한다’ 입니다. 전체 내용을 요약해보면 아래 4가지로 볼 수 있습니다.

1. 주택매매사업자 주택담보대출 LTV 40% 적용 (기존 80% 수준)

2. 법인사업자 주택담보대출 LTV 40% 적용

3. 9억 이상 고가주택 보유 1주택자 전세자금 대출 제한 (공적 보증)

4. 재건축 / 재개발 분양가 상한제 적용(동별 핀셋 규제)

* 유예기간 : 제도 시행 후 6개월 이내(’19.4월 전) 입주자 모집공고 단지 제외

정부 정책의 배경에는 저금리를 바탕으로 한 풍부한 유동성이 서울 1급지를 중심으로 다시 부동산에 유입되고 있다는 판단이 있는 것인데요. 9.13 대책을 통해 증명되었듯, 대출 제한을 통한 매수 대기 자금 억제 정책은 단기적 처방에 불과합니다. 다주택자 규제로 갈 곳을 잃은 투자자금은 1급지 똘똘한 한 채로의 자금 유입을 부추기는 결과를 낳고 있습니다.

위 그림에서 보듯 부동산 매수 수요에는 다양한 형태가 있습니다. 1주택 실수요 목적의 부동산 구매 / 갭투자 / 주택매매사업자로 등록하여 연간 2회 이상 매수 및 매도하는 형태 / 다주택자 / 법인 사업자로 등록하여 양도세 중과 회피 및 대출 제한에서 자유로운 형태 등이 있습니다. 1주택 실수요 같은 경우는 제일 소극적인 투자 형태이며 갭투자 > 주택매매사업자 > 다주택자 > 법인사업자로 갈수록 적극적인 투자방식으로 바뀌며 투자금액도 커지게 됩니다.

정부는 작년 9.13 대책을 통해 2주택 이상을 보유한 다주택자에 대한 주택담보대출을 제한했고 이는 가장 보편적인 개인의 투자방식인 갭투자를 억제하는데 일정 부분 성공을 하여 약 8~9개월간 서울 아파트 지역의 매매가격 하락세를 유도하였습니다. 갭투자자들은 일부 주택은 증여로, 일부 주택은 매도로 전환했습니다. 이렇게 발생한 자금은 1주택 실수요 형태로 전환되면서 1급지 아파트로 몰리게 되었고요. 

여기에 분양가 상한제 실시 예고로 향후 신축 아파트 공급절벽 우려까지 더해지면서, 올해 6월에서 9월까지 3개월 동안 신축 아파트를 중심으로 시장은 가파른 상승세를 보이게 됩니다. 하지만 서울 핵심지 신축 아파트 위주의 상승이 되자 추가로 이루어질 수 있는 매수 형태에 대한 대출 제한을 하였습니다. 그것이 10월 1일 대책입니다.

즉, 지방에 전세 실거주를 하면서 서울에 갭투자 하는 사람(1주택자), 주택매매사업자로 등록하고 투자를 이어가던 사람, 법인사업자로 등록 후 투자하던 사람에 대한 대출 제한이 된 것인데 과연 어떤 결과를 낳게 될까요?

사실 법인사업자 등으로 등록해 투자 목적으로 부동산을 구입한다면 굳이 강남 같은 핵심지가 아니더라도 다양한 선택이 존재합니다. 경기도권의 교통 호재가 있는 저렴한 아파트를 여러 채 구입해 수익을 내는 것이 강남 1채 투자하는 것보다 수익률이 좋을 수도 있기 때문입니다. 하지만 이제는 법인 사업자로 등록해도 LTV 40% 규제로 투자자금이 부족할 가능성이 있습니다. 이렇게 되면 매수 대기자 중 투자 의향이 있는 매수 대기 자금은 실거주 1주택으로 전환하게 될 가능성이 높습니다.

부동산 매매법인으로 등록하면 양도 시 법인세율이 개인에 비해 낮기 때문에 단기 매매에 유리하지만 취득 시 10%에 달하는 부가가치세를 납부해야 하고 장부 기장 의무 등 번거로운 상황이 많습니다. 때문에 개인과 똑같은 대출 제한이 생긴다면 차라리 1주택 실수요자 형태로 투자하고 나머지 부동산들은 임대주택사업자로 등록하는 것이 차라리 나은 것입니다. 

다른 형태의 투자 형태도 대출자금을 옥죈다면 비슷한 사유로 1주택 실거주 형태로 투자 방식을 바꾸면서 당분간 투자를 쉬어 갈 가능성이 존재합니다. 여러분께서 만약에 투자자금이 있는데 당분간 1주택 실거주 형태로 투자를 쉰다면, 현금을 가지고 계시겠습니까? 아니면 1주택을 확실히 오를만한 1급지 부동산에 묻어 놓으시겠습니까? 투자하시는 분들 성향은 현금이 놀고 있는 것보다 항상 기회를 보고 실거주라도 투자수익이 발생할 만한 곳을 노리기 때문에 후자일 가능성이 크다 하겠습니다. 그러므로, 투자자금을 옥죄는 대출 제한은 실거주하기 좋은 상위급지로의 쏠림으로 이어질 가능성이 있습니다.

아래는 서울 주요지역에 위치한 관리처분인가 획득 재건축 아파트 리스트입니다.

일반적으로 관리처분인가가 난 단지들은 주민 이주(최소 6개월) 및 철거(최소 6개월), 착공 신고(1개월) 후 입주자 모집공고가 가능합니다. 내년 4월 전까지 입주자 모집공고를 하고 분양가상한제를 피하기 위해서는 18년 하반기에 관리처분인가가 난 단지들은 서둘러야 합니다. 그 대상에는 잠실(진주/미성크로바)도 있지만 반포 쪽 아파트들이 다수 눈에 띄어 6개월이라는 유예기간이 반포를 잡기 위해 의도한 것이 아닌가 하는 생각까지 들게 만듭니다.

위 표에 정리된 단지들은 선분양으로 일정을 서두를 것이 분명합니다. 따라서 무주택자들은 본인의 청약점수가 60점 이상이라면 어떻게든 현금을 총동원해 이번 기회를 무조건 잡기 위한 준비가 필요합니다. 향후 얼마간은 서울 핵심지는 신축 공급이 이뤄지지 않을 가능성이 농후하기 때문입니다.

글. 부동산 스나이퍼

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